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抵押合同(土地抵押版)参考模版|附使用说明 + 风险提示
一、适用场景
本模版适用于债务人或第三人以其有权处分的建设用地使用权，为债权人对债务人的特定债权设立抵押担保的情形。典型场景：企业以名下出让取得的建设用地为借款设定抵押；以划拨建设用地及其上建筑物设定抵押；符合条件的集体经营性建设用地使用权抵押。
建设用地使用权是法律明确允许抵押的财产（《民法典》第395条），抵押人有权将建设用地使用权抵押，但法律另有规定的除外（《民法典》第353条）。抵押不转移土地占有——土地照常使用、开发，债务不履行时债权人有权就该土地使用权折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿（《民法典》第394条）。
不适用于以下情形，需另行调整：
以房产为核心、房与地一并抵押的（请使用房产抵押版） 宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权的抵押（法律禁止） 乡镇、村企业的建设用地使用权单独抵押（《民法典》第398条禁止） 农村承包土地经营权抵押（有专门政策与限制，建议咨询律师） 以海域使用权、正在建造的建筑物为核心的抵押（专业性强，建议咨询律师） 对一定期间内连续发生的债权整体担保（请使用最高额抵押合同）
二、合同正文
土地抵押合同
抵押权人（甲方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________
抵押人（乙方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________
债务人（丙方）：____________________身份证号码/统一社会信用代码：____________________联系方式：____________________通讯地址：____________________
依据《中华人民共和国民法典》等法律、法规规定，甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致基础上，就建设用地使用权抵押事宜达成如下协议：
第一条 被担保的主债权
1.1 乙方以其名下建设用地使用权，为丙方基于主合同对甲方所负债务提供抵押担保。主合同情况：
合同名称：____________________ 合同编号：____________________ 签订日期：____年____月____日 债权金额（本金）：人民币（大写）____________________元（¥____________） 债务履行期限：自____年____月____日起至____年____月____日止
1.2 主债权合同项下数量、价款、币种、利率等内容发生变更的，应当取得乙方书面同意；未经乙方同意加重债务的，乙方对加重部分不承担担保责任（《民法典》第407条）。
第二条 抵押财产（土地基本情况）
2.1 抵押财产为乙方名下位于 ______ 省（自治区、直辖市）______ 市 ______ 区（县）______ 街道（乡镇）______ 路 ______ 号的宗地，不动产权证书（或不动产权属证明）号为：____________________，宗地号为：____________________，使用权面积为 ______ 平方米，土地用途以登记为准：____________________（如工业、商业、住宅等）。
2.2 该建设用地使用权的使用期限自 ____年____月____日至 ____年____月____日止，本合同签订之日剩余使用年限约 ______ 年。双方确认：抵押权的实现以处置时点剩余年限内的土地使用权价值为基础，剩余年限缩短将直接影响处置价值。
2.3 该土地上的建筑物状况（勾选一项）：
□ 无地上建筑物（空地抵押）；
□ 已有建筑物：建筑面积 ______ 平方米，不动产权证书号为 ________________，随建设用地使用权一并抵押（《民法典》第397条）；
□ 正在建造建筑物：抵押权的效力及于该正在建造的建筑物的已完成部分（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第51条）。
2.4 双方确认该宗地参考价值为人民币 ____________ 万元；该参考价值仅作放款测算依据，抵押权的实现以实际处置所得价款为准。
2.5 乙方声明与保证：本合同签订时，该宗地不存在查封、扣押等权利限制；无在先抵押（或已有在先抵押情况为：____________________，甲方已知晓并据此测算抵押率）；如已出租，出租情况为：____________________（承租人、租期、租金及是否已交付占有）；土地共有情况为：____________________，共有人已书面同意本次抵押。
第三条 土地取得方式与特别约定
3.1 该建设用地使用权的取得方式（勾选一项）：
□ 出让取得
□ 划拨取得
□ 集体经营性建设用地（通过出让等方式取得使用权）
3.2出让取得的，乙方保证已依法签订国有建设用地使用权出让合同，并已付清全部出让金（《民法典》第351条）；存在欠缴情形的，乙方应在 ____ 日内补缴并向甲方出示缴款凭证。
3.3划拨取得的，双方特别确认：
（1）以划拨建设用地使用权（或其上建筑物）设定抵押，不以办理批准手续为合同生效前提（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第50条）；
（2）抵押权依法实现时，拍卖、变卖所得价款应当优先用于补缴建设用地使用权出让金，甲方就缴纳后的剩余部分优先受偿（《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、担保制度解释第50条）；
（3）双方已将上述补缴因素纳入债权金额与抵押率的测算，债权金额不高于评估价值扣除预计应补缴出让金后的 ______ ％。
3.4集体经营性建设用地的，乙方保证：该土地已依规划确定为工业、商业等经营性用途并依法办理土地所有权登记；本次抵押已依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意（或按其章程履行同等效力程序）；乙方系通过出让等方式依法取得该宗地使用权，该使用权可以抵押（《中华人民共和国土地管理法》第63条）。相应决议文件作为本合同附件。
第四条 担保范围
4.1 乙方抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用（含评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等）。
4.2 担保期间该土地被征收的，甲方可以就获得的补偿金优先受偿；被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该补偿金（《民法典》第390条）。
第五条 抵押登记
5.1 本合同签订后 ____ 日内，甲乙双方共同向该宗地所在地不动产登记机构申请抵押登记。抵押权自登记时设立（《民法典》第402条）；未办理登记的，乙方只有合同上的义务、甲方没有优先受偿的抵押权。
5.2 登记费用由 ______ 方承担。主债权全部清偿后 ____ 日内，甲方应配合乙方办理抵押注销登记。
第六条 土地用途管制与开发义务
6.1 抵押期间，乙方不得擅自改变土地用途；确需改变出让合同约定的土地用途的，必须依法取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意（《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条）。
6.2 乙方应按出让合同约定的动工开发期限进行开发。超过约定动工开发日期满一年未动工开发的，可能被征收土地闲置费；满二年未动工开发的，该土地使用权可能被无偿收回（《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条）。
6.3 乙方违反本条约定导致土地被依法收回、处置价值明显降低的，甲方有权请求乙方停止相关行为、恢复土地价值或提供与减少的价值相应的担保；乙方不恢复也不提供的，甲方有权请求丙方提前清偿债务（《民法典》第408条）。
第七条 抵押期间土地的使用与出租
7.1 抵押期间，乙方照常占有、使用该土地，但不得损害抵押价值。
7.2 乙方出租该宗地或其上建筑物的，应提前书面告知甲方，并将出租情况（承租人、租期、租金、交付时间）书面确认。本合同签订前该土地（含建筑物）已经出租并已转移占有给第三人的，抵押权实现时该租赁关系不受影响（《民法典》第405条）。
第八条 抵押期间土地使用权的转让
8.1 抵押期间，乙方可依法转让该土地使用权，本合同另有约定的从其约定；转让的，抵押权不受影响，乙方应当及时通知甲方（《民法典》第406条）。
8.2 甲方能够证明转让可能损害抵押权的，可以请求乙方将转让所得价款向甲方提前清偿债务或者提存（《民法典》第406条）。
8.3 双方约定禁止转让的：□ 否 □ 是。选择"是"的，建议将该禁止转让约定一并申请登记——未将约定登记的，难以对抗善意受让人（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第43条）。
第九条 抵押权的实现
9.1 丙方不履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情形，甲方可以与乙方协议以该土地使用权折价，或者请求人民法院拍卖、变卖该土地使用权，就所得价款优先受偿（《民法典》第410条）。折价应参照市场价格。
9.2 处置该建设用地使用权时，其上已有的建筑物及正在建造建筑物的已完成部分一并处分；抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，但应当与建设用地使用权一并处分，新增建筑物所得的价款甲方无权优先受偿（《民法典》第417条、担保制度解释第51条）。
9.3 该土地使用权系划拨取得的，处置所得价款优先用于补缴建设用地使用权出让金后，甲方就剩余部分优先受偿（《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、担保制度解释第50条）。
9.4 处置所得价款按本合同第四条范围清偿后有剩余的，返还乙方；不足部分，丙方继续清偿。
第十条 清偿顺位与抵押权的消灭
10.1 同一宗地向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得价款按下列顺序清偿：（一）抵押权已登记的，按登记的时间先后；（二）已登记的先于未登记的；（三）均未登记的，按债权比例（《民法典》第414条）。
10.2 乙方将建设用地使用权与其上建筑物分别抵押给不同债权人的，按抵押登记的时间先后确定清偿顺序（担保制度解释第51条）。
10.3 主债权消灭、抵押权已实现、甲方放弃抵押权或有法律规定其他情形的，抵押权消灭（《民法典》第393条）。
第十一条 禁止流押
11.1 债务履行期限届满前，甲方与乙方不得约定丙方不履行到期债务时该土地使用权归甲方所有；有此类约定的，甲方也只能依法就该土地使用权优先受偿，不能直接取得权属（《民法典》第401条）。
第十二条 违约责任
12.1 乙方拒绝或拖延配合办理抵押登记的，甲方有权催告；催告后 ____ 日内仍未办理的，甲方有权宣布债务提前到期，并要求乙方承担由此造成的损失。
12.2 因乙方转让土地或其他可归责于乙方的原因导致抵押登记无法办理的，甲方有权请求乙方在约定的担保范围内承担责任，但不超过抵押权能够设立时乙方应当承担的责任范围（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条）。
12.3 一方违约给对方造成损失的，应承担赔偿责任；违约金约定为 ________________。
第十三条 争议解决与其他
13.1 因本合同发生争议，三方协商解决；协商不成的，任何一方可向 ________________（土地所在地/被告住所地）人民法院起诉。
13.2 本合同一式 ______ 份，甲方 ______ 份，乙方 ______ 份，丙方 ______ 份，不动产登记机构 ______ 份，自三方签字（盖章）之日起成立，抵押权自登记时设立。
13.3 本合同附件（共 ____ 件）：
主合同复印件 不动产权证书（权属证明）复印件 共有人同意抵押的书面文件 集体经济组织成员（代表）会议决议（集体经营性建设用地适用）
抵押权人（甲方）（签字/盖章）：____________________签署日期：____年____月____日
抵押人（乙方）（签字/盖章）：____________________共有人（签字/盖章）：____________________签署日期：____年____月____日
债务人（丙方）（签字/盖章）：____________________签署日期：____年____月____日
三、使用说明
- 核清权利类型
：签约前查看不动产权证书及宗地档案，确认是出让、划拨还是集体经营性建设用地——三种土地的抵押规则差异极大（见本模版第三条），把"取得方式"搞错，测算和条款全部失准。 - 划拨地先扣出让金
：划拨地抵押合同有效、无需事先批准，但实现抵押权时处置价款要优先补缴出让金，抵押权人只就剩余部分优先受偿。放款测算时务必先从评估价值中扣除预计应补缴的出让金，再乘以抵押率。 - 集体土地三道门槛
：集体经营性建设用地使用权可以抵押，但须同时满足——规划确定为工业商业等经营性用途、依法办理土地所有权登记、经三分之二以上成员（代表）同意（《中华人民共和国土地管理法》第63条）。缺一道，处置时都可能受阻。 - 剩余年限是价值基础
：土地使用权的价值随剩余年限递减，工业用地50年、商业用地40年的，放款时的测算应以剩余年限对应的价值为基础，不要按"新地价"估算。 - 房地一体原则
：以地抵押，地上建筑物一并抵押；未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押（《民法典》第397条）。但抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，处置时一并处分、价款无优先受偿（《民法典》第417条）。空地抵押后乙方建了房的，按此规则处理。 - 先查封、再测算
：签约前到不动产登记机构查询该宗地有无在先抵押、查封；有在先抵押的，后顺位抵押权只能就前一顺位清偿后的余额受偿。 - 先登记后放款
：不动产抵押权自登记时设立（《民法典》第402条），"合同签了"不等于"抵押权有了"。放款凭据应为不动产登记机构出具的抵押权登记信息（或他项权证），而非合同本身。 - 关注用途与开发
：抵押期间擅自改变土地用途可能被责令恢复，土地闲置满二年可能被无偿收回（《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条、第26条）——土地被收回，抵押权就落空了。大额放款建议定期查看土地开发状态。 - 主债权利率合规
：主合同为民间借贷的，利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍的司法保护上限。 - 及时注销
：债务清偿完毕后尽快办理抵押注销登记，避免土地因登记负担影响后续转让、开发融资。
