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周末，陪粉丝在软西看房，中午饭点吃什么犯了愁，打开美团，推荐地集中在了雷家寨安置房小区楼下。
品种还蛮多，水盆羊肉、二姐冒菜、户县软面、古觉面片、铁蛋鸡汤刀削面，五花八门。
（高新软件新城）
这是软西商业的尴尬现状，也是周边人的生活默契，自苏宁广场无限期停摆后，软西的每个人都在呼吁商业落地。
延伸阅读：当人住软件新城，对“苏宁广场”又爱又恨！
什么程序员不需要逛街，业主不需要商场都是废话，规划没跟上，需求不背锅。
偌大的西安，港务有万象汇、高三有玫瑰one、沣东有吾悦广场、甚至高铁新城都在建和生汇、软西的商业在哪里？
话题来源
地图打开，短期内开业，有且只有一个的，只剩中建山海境楼下，作为住宅，TOD社区，三代住宅，不算红盘，但作为商业体，主干道旁，地铁规划，却很值得聊聊。
昨天，有读者h7hca8在“房哥问答社”小程序提问，咨询中建山海境楼下的底商，在此一并分析回复。
这个昵称我很熟悉，雷家寨的拆迁户，保利天汇的业主，西派国樾楼下买了商铺，算是我认识的人里，并不多重仓软西的。
买的商品房一再破发，但商铺满租，收益稳定，安置房满租，租客不断，东边不亮西边亮。
由于此前买商铺拿到了结果，又来关注山海境的商铺，算是路径依赖，下行市场里，房价赚差价的逻辑早已崩盘，持有赚租金的故事还能持续。
这也是从去年开始，很多人买房的关注点从商品房变为社区底商的原因，但商铺毕竟是为经营服务，要有赚钱效应，如何选择，前提市场调研，需求分析很重要。
借着今天的机会，和读者的问题，我们聊聊软西的商业现状和山海境的底商情况。
商业现状
软西现在的商业中心为什么是雷家寨安置房，这个现状就很说明问题，因为这里有人，且人流聚集，安置房租户多，自住率高，有人的地方就有江湖，人多的地方就有生意。
（雷家寨小区）
选铺子经商核心关注的是流水，人流量，与周边房子高大上与否并无关系，且居住密度越高的区域，商业优势越强。
典型的路段：大寨路沿线、西沣一路沿线、梨园路沿线、辛家庙沿线，各类社区底商极为发达，核心就是周边安置房多，塔楼多，大型住宅区多。
典型的商业综合体：龙首村万象城、高新大茂城、龙湖未央天街、长乐天街、丰禾路万达、老城根Gpark、核心还是周边人口密集，同时临近地铁。
目前的软西，雷家寨所在的位置就是人流的核心，周边苏宁云著、雷家寨安置房提供常住人口，大华股份、和利时、环普、中软提供产业人口，且周边小区底商极少，唯一选择只有雷家寨。
很多人知道的是苏宁广场停工，区域大型商业综合体延期，不知道的是，整个软西的社区底商，其实配比也是不够的。
（苏宁广场现状图）
过去，楼市上行时期，先卖房，后卖商铺几乎是惯例，且几乎每个社区多个方向都有底商规划。
但近几年，很多社区开始不配底商，保证所谓居住圈子纯粹，带来的直接问题就是生活不便，软西如此，奥体也是一样。
别看软西各个二手房陆续破发，但招商臻观府、西派国樾、苏宁云著、保利天汇等小区的底商，确是非常热闹。
住在软西，区域内的商业体量不够，向外张望，北边的吾悦广场、西边的大茂城、高新万达，又在三公里之外，还隔着三环，远离居民生活圈。
（高新大茂城）
最关键的是，目前软西已有的规划里，一半产业，一半住宅，商业配比极少，最大的是烂尾的苏宁广场，其次是中建山海境楼下，再就是各个小区楼下，零散的底商。
问题就摆在这里，需求就明牌在这里，如何解决？
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供需矛盾
每次提及软西业主的逛街诉求，很多人的第一反应是软西没什么人，开了也养不起，但软西真的没有人吗？一组数据来看。
软西周边的人口包括住宅人口和产业人口两个部分，前者是常住，后者流通，但对逛街、购物、消费的需求是相同的。
（周边户数统计）
已交付的商品房：招商臻观府约820户、苏宁云著约1928户、西派国樾约700户、 西派樘樾约1185户；
中海天谷时代约1042户、中海云水观园约304户、天地源云水天境约1466户、高新天谷雅舍约720户、保利天汇约1838户、保利云谷天汇约1838户。
已交付的安置房：双旗寨约4056户、雷家寨约3073户、西晁花园约2030户、东晁悦府约618户、周宋欣苑约2498户、新丰锦悦居约2222户。
已兑现的产业园区及配套：包括高新18小、19小、20小、4初、诺瓦光电、数字能源岛、海康威视、大华股份、省图新馆等。
能辐射的区域：主要是软东和雁塔未来产业城，包含科技路金茂府、紫薇西棠、卓越坊、绿地国际花都、海棠三章、南飞鸿系列等。
软西目前的入住率不高是真，但软西没人是假的，安置房、商品房、产业园各种组合之下，软西覆盖到的是近50万人口的区域。
对于买房而言，远看高楼林立，密度不算低，但在商业的眼里，这些都是潜在的购买力，是商铺流水和租金的来源。
如果苏宁没有暴雷事件，苏宁广场正常开业，以软西的人口密度和商业需求，且软西又没有新增商业用地的情况下，商场的生意是不会差的。
十年前的高新，是办公楼为主，产业园为主，缺乏常住人口，因此商业孵化挺难，典型案例有很多。
唐延路沿线，就成了一个高新万达、锦业路沿线只有益田假日、丈八北路沿线只有大茂城和残血的方圆荟，科技路沿线也只剩一家金鹰。
但现在的高新，是住宅区为主，尤其是软件新城，软东清一色住宅，且都是高层，人口密度不会低，软西虽说产城结合，但安置+商品房+产业园，人口密度也不少。
（软西规划图）
既是明确住宅区规划，公园、商业、地铁、医院、学校等便民配套就是标配。
周边住宅小区已足够多，陆续进入装修入住期，房价虽跌，但房东降价卖房，买家捡漏上车，也加速了小区入住率的提升。
启迪儿童医院、高新云吧、18、19、20小，4初也都开学，目前最缺的公园进度慢、地铁四期等审批，进度最快的只剩商业了。
房价支撑
至于不少人关心的，中建山海荟后期开业后，软西的房价能否稳住，这二者并没有必然关系，也无法强行关联。
商业看重的是供需，是人流量，是交通，最典型的西安商业中心，基本都集中在地铁二号线沿线，为的就是人流量和交通，反而二号线沿线的住宅房价并不高。
（西安2号线商业中轴）
同理还有电视塔的华润万象城，西部大道的宜家荟聚，开业时大家都会关注，对附近房价有没有影响，实际基本没有。
万象城开业了，华润悦府、悦玺该是什么价还是什么价，大面积甚至还跌了，原因是因为三代产品旧，且附近CCBD南区新房供应，分流了这里的需求。
宜家荟聚开业了，同样人气火爆，但周边金地西沣公园、中央公园、海亮新英里、万科高新华府，由于产品同质化，四代住宅新房降价等原因，二手价格一路往下。
决定房价的是产品，是供需，是周边居民收入，唯独没有某一个商业综合体能决定房价。
（雁塔宜家荟聚）
开店的也罢、买底商的也罢，看重这里是为了赚钱的，为了收租的，至于楼上业主房价如何，几乎毫不关心。
软西也是同理，潜在的居住人口和底商供应不足的现状，会吸引不少做生意，买底商的人，但不一定吸引外来自住的人。
软西当下的房价不稳，除了新产品邦泰观云高新和天地源云和锦上，高赠送冲击外，更多还是二手住宅同质化，且附近潜在购买力收入下降造成的。
但这并不影响住在这里的人要喝蜜雪冰城，要吃古面片，要洗衣服，要健身房，开店是开店，买房是买房，需求目的不同，不要混淆了。
西安房价不稳，但商业成功的区域多的是，北到凤城七路熙地港、龙首村印象城、南到南稍门中贸广场、小寨赛格国际，西到红庙坡老城根、东到纺织城华阳城等等。
都是房价不稳，不高，不涨，但商业繁华，热闹，赚钱的案例，软西也是如此，买房和开店逻辑分开看。
底商上新
我相信，以上的这些数据，对于想在软件新城做生意，买底商的朋友，应该都有提前调研过，中建山海境的底商，很多人也都在盯着，价值如何，我们可以聊聊。
作为住宅，山海境在软西的存在感偏低，特有的地铁上盖TOD模式，西安人没接触过，也不敢碰，能感知到的就是小区房价降了，楼间距很大，房子盖在公园里。
当然，也正因为这些现状，让山海境在一片改善红海的软西，凭借小面积，总价低，性价比收获了一大波刚需。
（中建山海境实景）
回归商业，由于地铁停车场上盖住宅的特殊建筑结构，临着科技西路、云水四路路和天谷一路，建设了约3.79万平的底商，可售的商业区面积为2.79万平，和住宅同步交付，就在今年六月。
从位置看，山海境在软西的东北角，北侧科技西路主干道，连接高新和沣东，西侧云水四路主干道连接雁塔未来产业园和软西，东侧云水一路是软件新城的南北主干道，再往东约600米，就是西安交通大动脉西三环。
（山海荟位置示意）
交通上可谓四通八达，商业对交通要求很高，开车停车方便，人才有逛的意愿。
轨道交通上，已开通的3号线鱼化寨站约1200米，高新云巴西晁站约250米，规划的还在四期的地铁3号线二期和地铁12号线，作为地铁上盖小区，地铁交汇，也是这里商铺的核心卖点。
体量上，总计约4.4万平，属于典型的社区商业，即服务本小区及周边三公里范围内的小区。
（在售底商位置示意）
在售面积上，最小建面约30㎡，最大400㎡，按照位置不同，一层至四层的都有，整体方正，没有浪费面积。
（在售底商实景图）
目前意向的业态，包含乐刻健身、喜茶、盒马、魏家、好利来等，基本以轻餐饮和健身、商超为主，和周边住宅区匹配。
（商业一层平面示意）
类似的体量和形态，是曲江二期中海凯旋门楼下的凯旋新天地、体量约6万㎡，优势也是地铁口，周边高密度住宅区。
但相比较软西的山海荟，曲江中海楼下的底商竞争更为激烈，一方面是各个小区楼下都有海量底商，同时不远处就是10万平的金辉环球广场，以及3万平的金辉D16街区。
而软件新城，苏宁广场遥遥无期，雷家寨安置房楼下，也没有能力和山海荟竞争。
位置是好位置，供需关系也明确，相比住宅，山海境底商的含金量明显是更高的。
实地调研
至于更具体的赚钱问题，则需要实地调研，商铺投资早不是过去的一铺养三代，如今有好铺子但你自己要懂，要在合适的时机和价格购入。
我身边接触的买底商收租金的，基本交过学费：
1、选到了一楼临小区入口的，但购入价格太高，租金低不回本，租金高不稳定。
2、没有明确商铺后期是自用还是转租，单纯作为住宅投资失利的代替，需求不明导致空置。
3、对能不能做餐饮，业态有什么限制没有提前调研，后期收到房以后，和想象中不一样。
4、期房商铺，凭效果图选择，交房后或门前有围挡，有台阶，有绿化带，动线不畅，收益减半。
但也有思路清晰，果断决策的，房子卖掉换铺子的，买底商和买房子不一样，前者自己要懂经营，会算账，是赚钱逻辑，后者多数人都是跟风，情绪作用，是自用逻辑。
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