廉政靠自觉?新加坡公务员买房的时机说明了一切

廉政文化到底靠不靠得住？一篇 NBER 工作论文用 25 年的房产交易数据，给了一个让人不太舒服的答案。

2010 年，新加坡一条新地铁线的站点位置还在内部规划阶段。消息公布前，沿线一公里内的私人住宅交易里，出现了一群特殊的买家——公务员。他们在公布前一到两年入场，公布后悄然退出，平均一套房多赚了一年工资。

这个画面让我想到一个我一直在问自己的问题：我们经常听到”靠文化”“靠自觉”来解释一个组织为什么廉洁，但文化真的能自己立住吗？还是说，它其实像一块电池，放着不管就会慢慢漏电？

带着这个疑问，我读了四位经济学家今年九月发表的一篇 NBER 工作论文。作者来自哥伦比亚大学、斯坦福和香港大学，他们手里握着 1995 到 2019 年全新加坡的私人住宅交易记录——不是抽样，是全量数据。

首先要说明：这是 NBER 工作论文（Working Paper No. 35756, DOI: 10.3386/w35756），还没经过同行评审，结论将来可能修改。论文发表后，新加坡公共服务署在 2026 年 9 月 14 日公开回应正在审查这篇论文，表态”如有实质依据将移交贪污调查局”。注意，这是论文发表后的官方反应，不是论文内容。

数据里的那道裂缝

研究者盯的是一种行为，叫知情购房（informed purchase）——说白了就是：知道要修地铁，提前在沿线买房。地铁新站的位置在公布前是非公开的政府信息，公布后全城皆知。所以公布前后的时间差，就是一块天然的试金石。

数据说了什么？在站点公布前一到两年，公务员在站点一公里内买房的强度，比平常高出六成以上。换算成你能感觉到的尺度，相当于每一百个公务员，多买出约半套到 0.7 套房。公布当年和之后呢？差异消失了。也就是说，他们不是在追高，是抢在消息前面进的场。

关键在于，这篇论文识别的是”与非公开信息一致的行为模式”，不是直接证明信息传递链条。论文原文用的是”consistent with informed trading”这样的审慎措辞。全篇我只说数据里的模式，不说实锤。

你可能会问：公务员收入高，会不会只是有钱人都这么买？

排除”有钱人都会买”这个解释

研究者用了一种叫倾向得分匹配（propensity score matching）的方法——用统计方法找”长得最像”的对照组。同一个年龄段，同一栋楼（六位邮编相同），收入也差不多，唯一的区别是：不是公务员。这样的配对，一共找出 28,529 对。再把全量交易铺开来跑，接近 15 万条观测。

结果，那个提前买房的裂缝，只出现在公务员身上。

他们又做了三重排除。第一重叫安慰剂检验：把数据打乱重跑一千次，看结论还在不在。一千次里，几乎没一次能靠运气碰出这个结果（bootstrap p 值 < 0.005）。第二重，政府统一定价的公共住房市场，没有这个模式。第三重，消息最灵通的房产经纪人和企业董事，也没有类似行为。

所以不是有钱人都会买，是知道消息的人会买。到这里，故事才真正开始有意思。

谁在购买？答案出乎意料

答案很反直觉：不是最大的官，是中级官员。

按级别拆开看，效应几乎全集中在中级官员和规划部门身上。中级官员的回归系数是 1.343（统计显著，p<0.01），意味着每百个中级官员在公布前两年内大约多买了 1.3 套房。规划部门的系数是 0.807，同样高度显著。而低级官员和非规划部门的系数都不显著。

论文的模型早就预测了这个格局，还起了个名字，叫中间集中体制（middle-concentration regime）。

这里要补一个概念，叫声誉资本（reputational capital）——一份干净履历，到底值多少钱。高级官员站在聚光灯下，声誉资本太厚，为一套房折进去，不划算。低级官员呢，没资源，也够不着核心信息。只有中级官员，位置上看得见图纸，名声上又还没那么贵。

这个发现让我想到一个更普遍的规律：在很多组织里，信息泄露的风险往往不在最高层，也不在最底层，而是在”够得着信息、又没被重点盯”的中间层。这不是新加坡独有的问题，是组织设计的结构性漏洞。

信息的价格：一年多挣一年工资

先想象一个场景。2010 年，一位中级规划官员，周一的例会上看到一张内部线路图。周末，他就出现在沿线一个新楼盘的售楼处。他没多花钱：论文查了价格，这批人买房时并没有付溢价。贵的不是房子，是时机。

这批房子的平均总价约 122.4 万新元。按论文测算的非杠杆年化额外收益，均值 12%，中位数 5%。换算下来，平均一套多赚约 14.7 万新元。而新加坡公务员的平均年薪，是 13.7 万新元。

一套房多挣出一整年的工资——这就是内部信息的价格。如果加上杠杆（论文假设 LTV 80%、30 年固定利率），年化收益率均值可达 57.9%。

消息顺着饭桌漏了出去

更让人在意的是，这个价格，不只一个人在赚。

研究者还查了一类特殊买家：和公务员登记在同一住址的人，也就是亲属。注意，他们没有家庭关系数据，是靠同一个住址推断出来的——这个方法可能认错人，也可能漏掉人。

结果，公务员的亲属在站点公布前一到三年，买房强度同样明显偏高。规模有多大？公务员群体在公布前两年内超额买下的房子，合计约 1.38 亿新元。亲属那边，约 1.32 亿新元。两笔账几乎一样大。

也就是说，消息顺着家庭网络，原样漏了出去。这个发现让我想到一件事：当一个人掌握了有价值的信息，想要完全”管住嘴”几乎是不可能的。信息天然会沿着信任关系扩散，这不是道德问题，是人性。

执法的牙齿露出来，然后模式消失了

故事讲到这，像是一个无解的循环。但 2011 年，事情变了。

2011 到 2012 年，新加坡接连做了三件事。第一，证券期货法修订（Securities and Futures Amendment Act 2012），内幕交易条款扩围，处罚加重。第二，官方保密法修订（Official Secrets Act），受保护的政府信息范围扩大。第三，同一时期，中央肃毒局（CNB）、民防部队（SCDF）、贪污调查局（CPIB）的高级官员接连因腐败落马——连负责反贪的机构自己都出了事。

结果是什么？2011 年之后，公务员的提前买房模式消失了，亲属那边的也一起消失了。而且没有转移，他们没有把这套把戏挪到别处接着玩。

行为层面的证据干净利落：执法一动，模式就停。这个转变让我印象最深的不是”违规被遏制了”，而是”没有替代效应”——亲属也没有另找渠道。这说明执法的威慑不只是堵住了一条路，而是重新校准了整个群体的行为预期。

规范不是自己好的

可还有个更深的问题：为什么偏偏是 2011 年？

答案藏在两个大型社会调查里。一个叫 Asian Barometer Survey，问的是：你见过腐败吗，你觉得官员普遍腐败吗？另一个叫 World Values Survey，问的是：收好处、逃税、逃票这些事，你能接受吗？

时间线拉出来看，从 2006 年到 2010 年代初，腐败感知在上升，对这些行为的容忍度也在同步上升。规矩，确实在松动。执法收紧之后，到 2020 年，两项指标都回落到早期水平。

所以完整的故事是：规范先恶化，执法再出手，规范被拽了回来。它不是自己好的。

我的读法是：这组调查数据其实比购房数据更让人警醒。购房数据告诉你有人违规，调查数据告诉你违规之前，整个社会的”免疫力”已经在下降。如果只盯着违规数字，你会觉得”还行啊，问题不大”；但把调查数据拉出来一看，底座早就松了。这意味着，社会调查不只是学术工具，它应该成为廉政体系的早期预警系统。

规范是块会漏电的电池

论文的理论模型，一句话能讲明白。它把社会的廉洁口碑看成一笔资产，就是声誉资本。这笔资产有惯性：昨天的干净记录，今天还值钱。但它也会衰减：今天违规的人多了，明天的记录就不值钱了。像一块会漏电的电池，放着不用，电量自己往下掉。

执法在这里有两个角色。一是牙齿，提高被抓的代价，直接威慑。二是充电器，干净履历只有被认真对待，才值得维护。

论文的数学结论叫”互补性”：规范和执法的交叉偏导为正（规范越高，执法的边际效果越大；执法越强，规范的维护成本越低）。一句话说：规矩立得越好，需要的执法越少；可一旦撤掉执法，规矩自己会慢慢垮。

这个模型简洁，但也因此有局限。我有两个想法。

第一，模型把声誉资本当作一个聚合变量，但现实中不同群体对声誉的定价差异很大。高级官员的声誉约束确实更强，但模型没有解释为什么中级官员的约束”恰好”弱到让他们行动——论文只能说”数据符合中间集中体制的预测”，但预测和解释是两回事。

第二，模型中有一个关键参数叫规范持久性（norm persistence, φ），取值 0 到 1，政府不知道它的真实值，只能从含噪信号中推断。论文自己承认，他们”未能精确量化规范持久性的幅度或持续时间”。这意味着模型能告诉你”规范和执法是互补的”，但不能告诉你”需要多少执法才够”。

在你买账之前，有几处软肋必须交代

先把作者的论证复述一遍：数据里存在与提前知情一致的购房模式；效应集中在中级官员和规划部门；2011 年执法收紧后，模式消失了；调查数据同步显示规范先恶化后恢复。

这个论证有四个软肋。

第一，知情是统计推断。时间、部门、地点都对得上，但没有一笔交易有直接的内幕证据。论文自己也说，这应该被理解为”对潜在非公开信息获取的局部简化估计，很可能是下限”。

第二，亲属是靠同一个住址推断的，可能认错人，也可能漏掉人。

第三，这还是一篇工作论文，没经过同行评审，结论将来可能修改。

第四，新加坡是全世界执法最成功的样本之一。透明国际的清廉指数长期排名前列。这里的效应，很可能是其他地方的下限。换句话说，连新加坡都需要执法托底，别的地方，更不能指望规矩自己立住。

不过，论文也做了大量稳健性检验：安慰剂、排除性检验、位置操纵检验等，都指向同一结论。作者在用语上也相当审慎，没有把相关性说成因果。

廉政靠自觉，还是靠牙齿？

这期讲的是规矩背后那本账。文章写到这，我不想用”综上所述”来收尾。直接说判断。

第一，规矩不是资产，是耗材。哪个社会都一样，放着不管就会磨损。下次再听到”我们靠的是自觉”，你可以问一句：牙齿在哪？谁在给那块电池充电？

第二，信息的价格是可以算出来的。这一次，它大约等于一个新加坡公务员一年的工资。当信息有价、监督有缝的时候，指望道德自律来填补，是把制度设计的责任推给了个人。

第三，看新闻时分清两层：数据说了什么，官方怎么回应。新加坡公共服务署说要审查，那是论文发表后的官方反应，不是论文的结论。

上期我们聊的是考核指标怎么扭曲行为，这期更进一步：规范本身能不能自己立住？答案是立不住。它是电池，不是永动机。而那块电池的充电器，叫执法。

论文原文：Piskorski, Seru, Zhang, Zhao (2026), “Do Social Norms Substitute for Enforcement?”, NBER Working Paper No. 35756, DOI: 10.3386/w35756. 全文 86 页，基于 1995-2019 年新加坡全量私人住宅交易、公务员名册（SGDI 6 期面板）、MRT 站点公告时间、Asian Barometer + World Values Survey 多轮调查。方法：倾向得分匹配 + 事件研究设计 + 动态声誉模型。未经同行评审。

(全文约 3100 字)