尊敬的各位美树假日和水韵风情的业主朋友们：近期，美树假日社区居委会陆续收到部分业主关于公共维修基金使用的咨询与反馈，普遍反映申请过程中遇到障碍。为使广大业主正确了解公共维修基金的使用条件，理解当前工作推进的实际困难，我们特发布本说明，期望架起社区与业主之间沟通的桥梁，共同维护社区和谐。
美树假日&水韵风情（以下简称”我社区”）为联排别墅、叠拼及公寓楼混合社区，因建设年代较早，社区内存在部分业主搭建的建筑，其中部分已被相关行政部门依法认定为违法建筑，主要包括：
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在公共露台或私人院落违规搭建阳光房、玻璃房
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擅自加盖屋顶增建层
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私自改建、扩建地下室
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违规占用公共区域改建储物间等
其中部分已被相关行政部门依法认定为违法建筑（即”违建”），违建部分已依法认定并记录在案。部分业主在日常房屋维修中申请使用公共维修基金，由于上述违建问题，相关申请暂时无法受理。
依据现行法律法规，公共维修基金只能用于合法建造的住宅共用部位和共用设施设备的维修。凡涉及违建区域的维修申请，主管部门要求违建拆除整改后方可受理。这不是物业的”卡门槛”，而是法律的明确规定。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造……
▶ 核心要点：使用前提是”共有部分”。违建不属于共有部分，不得动用维修基金。
② 住宅专项维修资金管理办法 第3、17条（建设部、财政部令第165号）
住宅共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
▶ 违建（阳光房、加盖层等）均不在上述范围，不属于共用部位。
住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
▶ 违建区域维修不属于共用部位维修，属于”挪作他用”，明确禁止。
③ 住宅专项维修资金管理办法 第18条（不得使用情形）
…… 第三项：因人为损坏共用部位、共用设施设备，应当由当事人承担的修复费用；第五项：根据法规规定，应当由有关单位或个人承担的费用。
▶ 违建因人为违规搭建产生，属于第三项情形，维修费用由违建责任人自行承担。
未取得建设工程规划许可证……进行建设的，责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，……可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
▶ 违建的法律后果是限期整改或拆除，费用由违建责任人承担，不得转嫁至公共维修基金。
以下案例来源于全国各地住建部门处理记录及司法判决，具有参考价值。
案例1 · 阳光房漏水申请维修基金
某小区业主在公共露台违规搭建阳光房，因屋顶防水损坏漏水，向物业申请动用维修资金。物业以阳光房属违建、不属于共用部位为由拒绝受理。业主不服，向住建部门投诉。
处理结果：驳回申请，维修费用由业主自行承担，并责令限期拆除阳光房。
案例2 · 联排别墅加盖屋顶申请维修基金
某联排别墅业主在原有屋顶违章加建一层储物间，因施工质量问题产生漏水，渗入原有楼层，业主以”屋顶漏水”为由申请维修基金。
处理结果：认定漏水根源为违章加建，非共用部位自然损耗，不予动用维修基金，要求拆除加建部分后自行修复原屋顶。
案例3 · 别墅违规扩挖地下室申请维修基金
某别墅业主未取得规划许可，擅自向下扩挖地下室，扩建区域发生渗水，以整体建筑渗水为由申请维修基金。
处理结果：明确维修基金不适用于违建区域，限期整改，费用由业主自行承担。
✅ 正面案例 · 合法屋面维修正常启用
某小区顶楼屋面防水年久失修，业委会发起业主大会表决，经符合规定的业主参与同意，合法启动维修基金修缮屋面，后续法院判决程序合法。
说明：合法共用部位 + 规范表决程序 = 维修基金可正常使用。违建整改后，合法维修照常进行。
美树物业和水韵物业的工作人员，每天都会收到业主关于公共维修基金使用的咨询。我们深知广大业主对房屋维修的迫切需求，也非常希望能尽快为大家解决实际问题。但在工作推进中，我们真实地遇到了以下两难困境：一方面，确有业主的合法共用部位（如原建筑屋面、外墙、公共走廊等）确实需要维修，符合启用公共维修基金的条件；另一方面，因同一栋楼或邻近区域存在未处理的违建，主管部门在审核维修基金申请时，要求违建拆除整改到位后方可受理，这使得整栋楼甚至整个单元的合法维修申请也受到牵连，暂时无法推进。我们不是不愿意帮大家办事，而是政策有明确规定，必须依法依规推进。这是对全体业主负责，也是对社区公共资产负责。感谢大家的理解！——美树假日社区居委会 · 美树物业 & 水韵物业
若您所在楼栋存在违建，即便您本人不是违建责任人，整楼的公共维修基金申请均可能因此受阻。这意味着：
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少数业主的违建行为，影响了其他守法邻居的合法权益
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违建问题越拖越长，全楼的维修需求越积越多
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尽早整改，才能尽早恢复全体业主的正常权益
合法的共用部位维修，请按以下步骤申请：
1确认维修部位合法性：确认申请维修的部位为原建筑的合法共用部位（屋面、楼板、外墙、楼梯间等），且不涉及任何违建区域。
2联系物业：向美树物业或水韵物业提交书面申请，说明维修部位、损坏情况及预估费用，物业将安排人员现场核查。
3物业核实并报备：核查无误且不涉及违建后，美树物业或水韵物业向业委会或主管部门提交报备材料。
4业主表决（必要时）：涉及重大维修项目，依法按规定程序组织业主表决（双2/3多数同意）。
5主管部门审批：报送住建部门（或街道）审批，审批通过后拨付资金，委托有资质单位施工。
若您或邻居存在违建，自行申请拆除整改并取得整改合格证明后，可重新提交公共维修基金申请。美树物业、水韵物业和居委会将积极配合，尽快推进审批流程。
公共维修基金是咱们两个社区全体业主共同缴纳的”房屋养老金”，保护它，就是保护我们共同的家园。
依据文件：《民法典》第278、281条 ·《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3、17、18条 ·《城乡规划法》第64条 ·《行政强制法》第44条发布单位：美树假日社区居委会 · 美树物业 & 水韵物业
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