1. 物业管理师考试重点：设施设备制度+物权法

一、设施设备接管验收管理制度

1. 验收范围：涵盖小区高低压配电系统、供水排水系统、消防系统、电梯特种设备、监控弱电系统、暖通照明系统、公共健身器材、景观设施、泵房机房配套设备等所有公共设施设备及附属管线、配件、控制系统。
2. 验收标准：严格按照国家行业规范、设备出厂技术标准、设计施工图纸开展验收，核查设备型号、参数、数量与图纸一致，设备外观完好、无破损渗漏、运行无异常，管线铺设规范、标识清晰，安全防护装置齐全有效。
3. 验收流程：设备接管前由工程部门牵头，联合开发单位、施工单位、监理单位开展逐项核验；对验收合格设备签字确认、正式接管；对存在质量缺陷、功能故障、资料缺失的设备，详细记录问题清单、明确整改责任人、整改时限，全程跟进闭环整改，未整改到位不予接管。
4. 资料移交：验收同步收集设备合格证、出厂说明书、检测报告、竣工图纸、年检资料、维保记录等全套技术资料，统一归档留存，建立初始设备台账，确保一机一档、资料齐全、可追溯。
5. 复检管控：维修改造、更换后的设备，必须开展完工复检，验收合格后方可投入使用，杜绝不合格设备投入运营。
   

二、设施设备日常巡检管理制度

1. 巡检岗位职责：工程运维人员为日常巡检第一责任人，严格按照巡检计划、巡检标准开展工作，杜绝漏检、虚检、代检，对巡检结果真实性、隐患处置及时性负责。
2. 巡检频次标准：高低压配电室、水泵房、消防主机、电梯机房等重点机房设备每日巡检1次；园区路灯、照明、排水管网、公共设施每日巡查；消防设施、弱电监控设备每半月专项巡检；健身器材、景观设施每周全面排查；恶劣天气、设备高发故障期加密巡检频次。
3. 巡检核心内容：检查设备运行声音、温度、压力、电流、电压等参数是否正常；设备有无渗漏、破损、老化、松动、异响等问题；控制柜、指示灯、仪表显示是否精准；机房环境、通风、防潮、防火、防尘是否达标；安全防护设施是否完好。
4. 巡检记录与闭环：每次巡检如实填写巡检台账，详细记录设备运行状态、发现问题、巡检时间、巡检人员；发现一般隐患当场整改，重大隐患立即停机、上报、设置警示标识，制定专项整改方案，全程跟进处置，完成复查销号，形成巡检、登记、整改、复查闭环管理。
5. 抽查考核机制：物业项目经理每周抽查巡检记录、现场核验巡检质量，对漏检、瞒报、问题积压等违规情况纳入绩效考核。
   

三、设施设备预防性维保管理制度

1. 维保计划制定：工程部门结合设备使用年限、运行频次、行业规范，制定年度、季度、月度预防性维保计划，明确各类设备维保项目、维保频次、操作标准、责任人及完成时限，全年常态化落地执行。
2. 分类维保标准：供配电设备定期除尘、紧固线路、检测参数、调试补偿系统；供水水泵定期润滑、调试、清理滤网、检测水压；消防设备定期测试联动功能、更换过期器材、清理管网杂质；电梯严格按照特种设备规范开展半月保、月保、季保、年检维保；弱电系统定期调试信号、检修线路、排查故障点位。
3. 维保作业规范：维保作业必须严格遵守安全操作规程，停机作业需挂牌警示、断电断水防护，做好安全防护措施；维保过程精准记录设备运行数据、保养内容、更换配件、调试情况，形成完整维保档案。
4. 外委维保管控：特种设备、专业精密设备委托第三方合规机构维保的，严格审核维保单位资质，全程监督维保作业过程，验收维保成果，留存正规维保报告、检测凭证，杜绝违规维保、形式化维保。
5. 维保复盘优化：每月复盘设备维保效果，针对高频故障设备优化维保频次与维保方案，针对性解决设备老化、性能衰减等问题。

四、设备机房值班与运行管理制度

1. 值班值守要求：重点机房（配电房、水泵房、消防控制室、电梯机房）严格执行24小时值班制度，值班人员持证上岗、在岗在位，严禁脱岗、睡岗、擅自离岗，做好值班交接记录。
2. 机房准入管理：实行机房封闭式管理，非工作人员严禁进入机房；外来检查、维保、施工人员进入机房，需登记备案、由专人陪同，严禁私自触碰、操作设备；机房门口张贴警示标识、管理制度、责任人信息。
3. 设备操作规范：所有设备操作必须由持证专业人员按照标准流程执行，严禁无证操作、违规操作、擅自调试设备参数、私改运行模式；设备启停、切换、调试全程记录，重大操作需报备管理人员。
4. 机房环境管理：机房保持干净整洁、通风干燥、无杂物堆积、无易燃易爆物品，做好防尘、防潮、防水、防鼠、防火措施；机房消防器材、应急设备齐全完好，应急通道畅通无阻。
5. 交接班制度：交接班时逐一核对设备运行状态、隐患问题、待办事项、工具物资，交接双方签字确认，确保工作无缝衔接，问题不遗留、责任不空缺。
   

五、设施设备安全操作与应急管理制度

1. 持证上岗管理：电工、电梯操作、消防操控等特殊岗位人员必须持有效证件上岗，定期参加复审培训，无证人员严禁从事专业设备操作作业。
2. 安全操作规范：所有设备作业严格执行安全操作规程，高空作业、带电作业、有限空间作业必须提前报备、做好防护、专人监护，落实安全防护措施，杜绝违章作业、冒险作业。
3. 安全隐患管控：建立设备安全隐患台账，对排查发现的隐患分级分类管理，一般隐患立即整改，重大隐患停机停运、挂牌警示、限时整改，全程跟踪闭环，坚决杜绝设备带故障、带隐患运行。
4. 应急预案管理：针对停水、停电、设备爆裂、消防故障、电梯困人、暴雨积水等突发情况，制定专项应急预案，明确处置流程、责任分工、救援方式，定期组织应急演练，提升全员应急处置能力。
5. 事故处置追责：发生设备安全事故、运行故障时，第一时间处置止损、上报记录、排查原因，复盘事故问题，落实责任追究，制定整改防范措施，杜绝同类问题重复发生。

六、设施设备档案台账管理制度

1. 档案建立要求：所有公共设施设备单独建立专属档案，涵盖设备基础信息、技术资料、验收记录、巡检记录、维保记录、维修记录、配件更换记录、年检报告、故障台账等全套资料。
2. 台账动态更新：设备新增、改造、维修、配件更换、参数调试、故障处置后，24小时内更新台账信息，实时完善档案资料，杜绝资料滞后、信息缺失、台账造假。
3. 资料归档管理：纸质资料分类装订、专柜存放、防潮防尘；电子台账分类归档、备份留存，专人负责管理，严格执行档案保密制度，严禁私自涂改、销毁、丢失档案资料。
4. 定期梳理核查：每月梳理设备档案台账，核对设备信息与现场实际一致，查漏补缺、完善资料；年度全面归档整理，形成年度设备管理档案汇总资料。
5. 交接资料留存：岗位人员变动、项目交接时，设备档案台账完整移交，做好交接记录，确保管理工作连续不中断。

七、设施设备能耗节能管理制度

1. 能耗统计分析：每日、每月统计园区水电能耗数据，对比同期能耗、分析能耗波动原因，排查异常能耗点位，精准定位设备跑冒滴漏、空转浪费等问题。
2. 设备节能运行：结合园区人流、作息规律，优化公共照明、景观灯光、水泵设备、通风设备运行时长，合理调整设备运行参数，杜绝设备24小时无效空转；推广节能改造、节能配件更换，提升设备节能效率。
3. 跑冒滴漏整治：定期排查供水管道、阀门、接口、排水设施，杜绝漏水渗水；排查电路线路、设备耗电异常问题，整改线路损耗、设备故障耗电问题，最大限度降低能耗损耗。
4. 能耗管控考核：制定月度、年度能耗管控指标，将节能降耗工作纳入工程岗位绩效考核，对能耗超标、浪费问题追责整改，对节能优化成效显著的予以激励。
5. 节能改造升级：针对老旧高耗能设备，定期评估运行能耗，适时开展节能改造、设备更新，从根源降低运营能耗。

八、设施设备报废更新管理制度

1. 报废判定标准：达到设备法定使用年限、性能严重衰减无法正常运行；设备严重损坏、维修成本接近或超过设备原值；国家明令淘汰、禁止使用的老旧设备；存在重大安全隐患、无法修复整改的设备，均可申请报废。
2. 报废审批流程：由工程部门现场核查设备状态，出具设备技术鉴定报告，填写设备报废申请表，详细说明设备信息、报废原因、运行现状，逐级上报审批，严禁私自报废、私自处置设备。
3. 报废设备处置：审批通过后的报废设备，统一登记、分类存放，规范清运处置、回收拆解，做好报废设备台账记录，留存处置凭证；特种设备报废需同步报备监管部门，完成注销手续。
4. 设备更新替换：设备报废后及时制定更新替换计划，择优采购合规、适配、节能的新设备，严格执行设备进场验收、安装调试、建档入库流程，确保新旧设备无缝衔接，不影响园区正常运营。
5. 报废复盘总结：定期汇总设备报废情况，分析设备早衰、损坏原因，优化日常维保、使用管控方案，延长同类设备使用寿命。

九、通用管理考核要求

1. 全体工程运维人员必须严格遵守八大管理制度，依规开展设备运维、操作、管理工作，做到有规可依、有规必依、执规必严。
2. 物业项目经理为设备管理第一责任人，负责制度落地监督、问题整改、日常考核，确保各项管理标准全面落地。
3. 实行常态化检查、月度考核、年度复盘机制，对违规操作、管理失位、隐患积压、台账缺失等问题严肃追责，持续提升设备标准化管理水平。
4. 本制度自发布之日起执行，由物业公司工程部负责解释、修订与落地执行。
   

《物业管理师》三级（高级工）考试主要围绕《物业管理师国家职业标准（2023年版）》展开，分为“理论知识”和“技能/案例”两部分。考试重点侧重于“独立处理复杂问题、综合管理、方案制定及指导中级工”的能力。核心学习模块及重点内容如下：

一、 理论知识重点（侧重广度与法规）

1. 1.职业道德与基础知识（约20%）

• 职业道德：职业守则（遵法守约、爱岗敬业、诚实守信、热情友好等）。
• 基础概念：物业与物业管理的基本概念、特征（社会化、专业化、市场化）及原则。
• 主体关系：业主/业委会、建设单位、物业服务企业、专业分包单位的关系与权责。
• 相关知识：建筑工程、消防、环保、智慧物业（信息技术）基础。

2. 2.行政综合管理（约12%）

• 人力资源管理：岗位需求与配置、招聘与培训（岗前/在岗/脱产）、劳动保护、指导中级工。
• 财务管理：物业服务费测算（成本构成、包干制/酬金制）、专项维修资金（使用程序、表决比例）、公共收益（归属与分配）。
• 档案管理：档案分类（工程、业主、合同、财务等）、管理流程、电子档案与保存期限。

3. 3.物业运维管理服务（约18%）

• 早期介入：规划、设计、施工、验收、销售各阶段的问题发现与建议。
• 物业承接查验：查验流程、资料/实物/资产查验、问题记录与移交。
• 装饰装修管理：图纸审核（结构、防水、消防、管线）、现场巡查、违规处理。
• 房屋与设施设备运维：巡检计划、故障排查、节能措施、设备台账管理。

4. 4.环境管理（约16%）

• 公共秩序维护：监控设施设置、车位与动线规划、标识标牌、安全隐患识别。
• 保洁与绿化管理：分区保洁标准、专项清洁（外墙、水箱）、绿化养护、有害生物防治（IPM综合防治）。
• 绿色物业：节能减排、垃圾分类、污染防治。

5. 5.客户服务与公共关系（约15%）

• 入住与报修：入住方案（流程、物料、应急预案）、报修闭环（受理-派单-维修-验收-回访）。
• 投诉处理：处理流程（倾听-记录-调查-处理-回访）与沟通话术。
• 社区文化：活动策划、公共关系维护、危机舆情处理。

6. 6.物业资产管理（约8%）

• 租赁与托管：房源/车位推介、合同管理、租户审查。
• 资源经营：空间资源（广告位、场地）与服务资源（增值服务）的开发与收益分配。

7. 7.质量管理与风险管理（约11%）

• 质量管理：作业规程（SOP）监督、满意度调查、质量改进（PDCA、鱼骨图等）。
• 风险管理：风险识别（人身、设备、法律、舆情）、突发事件应急预案（火灾、电梯困人、水浸等）及保险理赔。

二、 技能/案例重点（侧重实务深度与综合应用）

1. 1.复杂问题处理：承接查验问题清单编制、装修违规（如拆承重墙、占消防通道）处理、单项费用测算、公共收益与维修资金分配方案。
2. 2.方案设计：监控盲区补点、车位动线优化、标识系统、应急预案（火灾疏散、电梯困人救援）设计。
3. 3.综合案例分析：结合法规（如《民法典》278条表决规则、《物业管理条例》）与实际场景，进行“法规依据+实际情形+处理建议”的闭环分析。

三、 法规与数字硬考点（贯穿各模块）

• 核心法规：《民法典》（建筑物区分所有权、物业服务合同）、《物业管理条例》（前期物业、业委会）、《住宅专项维修资金管理办法》、《消防法》、《特种设备安全法》等。
• 核心数字：维修资金“双2/3参与+双过半同意”及“双2/3参与+双3/4同意”的表决门槛、水箱清洗频次（半年1次）、监控录像留存时长（≥30天）等。

不动产：指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。反之，则为动产。

所有权:  所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利,所有人可以对其所有的财产占有,使用,收益,处分,并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉. 

用益物权:  是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，是物权的一种。 

相邻权：指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。

1. 民法典物权篇对物业管理服务有哪些规范？

一、高度尊重业主选择、明确业主与物业的关系

1、为物业服务机构“正名”。

           在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组织。

2、业主有权自行管理建筑物及其附属设施。

    《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。

3、业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。

    从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。

二、全面界定小区公用财产归属 、积极维护业主合法权益 

1、道路、绿地原则上归业主共有。

2、对于业主普遍关心的车位、车库问题。

       首先，《物权法》强调在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。

       其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。

       此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

          这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。

对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。

三、建造建筑物不得妨碍相邻通风采光 

四、对不动产实行统一登记 

五、不动产物权变动登记方可生效 

六、全面构建物权保护体系 

《物权法》对物权的保护进行规定。其构建了包括确认物权、物权请求权和侵权责任三个层次、内容比较全面的物权保护体系。

如果物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。这些物权请求权是物权作为支配权、排他权的应有之义。行使物权请求权，不需要有实际损害的发生，也不需要对方存在过错。例如，有一例子中，楼下的禁止楼上的通行，就构成了对其所有权的妨害；楼上这家有权请求排除妨害，要求楼下的允许其通行。

一、基础物业服务（日常运维）

1. 公共区域清洁

• 服务内容：楼道/电梯厅/地下车库每日清扫2次；垃圾投放点早中晚3次清运；单元门玻璃每周擦拭1次；雨污水井每月清掏1次。

• 标准：地面无杂物、无积水；垃圾桶无满溢、无异味；电梯轿厢无小广告。

• 工具：配备高压水枪（车库油污）、尘推（大理石地面）、玻璃刮（高空作业）。

2. 绿化养护

• 服务内容：草坪每月修剪2次；乔木灌木每季度修剪1次；病虫害防治春/秋季各1次；绿化带杂草每周清理。

• 标准：草坪高度≤8cm；枯死苗木48小时内清除补种；绿化带无黄土裸露。

3. 垃圾管理

• 四分类执行：设置可回收/厨余/有害/其他垃圾投放点，每日早晚督导2小时；公示垃圾分类红黑榜。

• 特殊垃圾：建筑垃圾设独立堆放点，48小时内清运；大件家具预约免费上门（每月1次）。

4. 电梯运维

• 日常维保：每周检查电梯运行状态（平层误差、异响）；每月润滑轨道/调试安全钳；每季度应急电源测试。

• 应急响应：困人事件5分钟到场，30分钟内解困；故障停梯超2小时需公示原因及修复时间。

5. 消防系统管理

• 设备维护：灭火器每月压力检查，每年充装；消火栓箱季度试水；烟感器半年联动测试。

• 通道管控：每日巡查消防通道，堆物阻塞30分钟内清理；违规停车锁车+贴单警告。

6. 水电设施保障

• 二次供水：水箱每季度清洗消毒1次，水质报告公示；水泵房每日巡检（压力、噪音）。

• 公共照明：楼道灯故障2小时内修复；路灯时控系统随季节调整（夏18:30-6:00，冬17:00-7:00）。

7. 门禁与监控

• 设备完好率：单元门禁故障4小时内修复；监控摄像头存储覆盖30天，关键点位（电梯、出入口）无盲区。

• 陌生人管控：访客需业主确认后放行；快递/外卖人员实名登记+临时通行证。

二、安全管理（风险防控）

1. 24小时巡逻

• 频次：地面每小时巡逻1次，地下车库每2小时1次；重点时段（22:00-6:00）增加红外巡检。

• 记录：巡逻轨迹GPS打卡，异常情况（门窗未关、可疑人员）即时上报并留痕。

2. 防汛防冻应急

• 物资储备：沙袋（地下车库入口）、融雪剂（单元门台阶）、抽水泵（易积水区）按需配置。

• 预案演练：雨季前疏通排水管；冬季寒潮前包裹水管；每半年1次防汛/防冻实战演练。

3. 违章搭建管控

• 巡查机制：装修户每日巡查1次，重点查阳台封包、花园扩建；无人机每月航拍比对违建。

• 处理流程：发现违建→24小时下达整改通知→3日内未整改报城管执法。

三、客户服务（业主触点）

1. 前台接待标准

• 服务时间：8:30-20:30（午间无休）；电话响铃3声内接听，首句“您好，XX物业，工号XXX为您服务”。

• 报修响应：简单问题（灯泡更换、门锁卡顿）2小时内解决；复杂问题（管道漏水）24小时出具方案。

2. 物业费透明化

• 公示内容：每季度公示物业费收支明细（人工成本40%、清洁15%、绿化10%、维修20%、管理费15%）。

• 催缴技巧：欠费3个月发《律师函》；欠费6个月起诉前提供分期付款协议（减免滞纳金50%）。

3. 装修管理

• 审批流程：业主提交图纸→3日内审核（承重墙、外立面）→签订《装修协议》→收取押金（50元/㎡）。

• 过程监管：装修垃圾袋装化→指定路线清运；噪音施工限时（工作日8:30-12:00，14:00-18:00）。

4. 投诉处理SOP

• 一般投诉（保洁不到位）：24小时内回访；

• 重大投诉（电梯困人）：1小时内现场处理，3日内书面报告。

• 分级响应：

• 闭环管理：投诉→记录→派单→处理→回访→归档，全程可追溯。

5. 社区文化活动

• 年度计划：春节写春联、六一亲子游园、中秋百家宴、重阳敬老活动（每季度至少1场）。

• 经费来源：物业费列支（单场≤5000元）；商家赞助（场地冠名、礼品提供）。

四、增值服务（创收与粘性）

1. 便民服务

• 免费项目：代收快递（3日内领取）、便民工具箱（梯子/电钻借用）、血压测量（每月1次）。

• 收费项目：家政保洁（35元/小时）、宠物寄养（50元/天）、绿植代养（20元/盆/月）。

2. 空间经营

• 公共收益：电梯广告收入（按合同50%返业主）；快递柜/充电桩场地费（年度公示）。

• 闲置利用：会客厅出租（200元/半天）；屋顶农场认领（500元/年/5㎡）。

3. 智慧物业

• 线上平台：APP/小程序实现缴费、报修、投票、投诉；公告推送阅读率需达70%。

• 智能硬件：单元门人脸识别；高空抛物摄像头；电动车进梯报警系统。

五、合规与应急

1. 法规合规

• 文件备案：物业服务合同/管理规约/收费标准在住建局备案；电梯年检报告公示。

• 风险规避：员工工伤保险100%覆盖；公共区域安全警示标识（湿滑/限高）齐全。

2. 突发事件预案

• 一级事件（火灾/疫情）：启动联防联控，30分钟内报街道/消防；

• 二级事件（水管爆裂/停电）：工程部1小时内到场，业主群每30分钟通报进展。

• 分级响应：

• 物资储备：急救箱（含止血带/烧伤膏）、应急照明灯、扩音器常态化配置。

执行要点

• 量化考核：物业费收缴率≥95%、投诉闭合率100%、设备完好率≥98%；

• 成本控制：外包保洁/绿化比自营成本低20%，人员复用（保安兼消防巡查）；

• 业主监督：每季度召开业主代表会，现场查验服务记录+随机抽检现场。

《物业管理师》职业技能等级证书考试学习

理论考试练习题

1.我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是（ ）。

A.全国优秀管理住宅小区标准

B.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

C.城市新建住宅小区管理办法

D.关于实行业务服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知。

答案：C

2.标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期的是（ ）的颁布。

A.《物业管理条例》 B.《城市新建住宅小区管理办法》

C.《物业服务企业资质管理办法》 D.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

答案：A

3.《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法规定的原则下，突出了（ ）的立法观念。

A.维护全体业主合法权益 B.从实际出发，实事求是

C.发展为重、平衡利益、保护弱者 D.物业管理权利和财产权利相对应

答案：C

4.《物业管理条例》贯穿（ ）的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。

A.实事求是 B.从实际出发      C.着眼未来、着眼发展      D.发展

答案：C

5.《物权法》规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占（ ）1/2以上的业主同意。

A.总人数 B.到会人数     C.业主代表     D.入住业主

答案：A

6.《物权法》规定，选举业主委员会和更换业主委员会成员，应当经（ ）同意。

A.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主

B.专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主

C.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主

D.专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数112以上的业主

答案：A

7.《物权法》规定，（ ）是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

A.业主委员会 B.业主委员会筹备组

C.社区居委会 D.物业服务企业

答案：A

8.《物权法》规定，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的（ ）行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

A.专有权 B.建筑物区分所有权     C.共有权     D.共同管理权

答案：B

9.物业管理区域内( )组成业主大会。

A．大户型业主 B. 全体业主     C.部分业主   D．入住业主

答案：B

10.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和( )的权利。

A．所有权 B.共有权    C．知情权    D．共同管理

答案：D

11.（ ）应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。

A.地方人民政府有关部门 B.物业行业协会    

C.开发建设单位                    D.物业服务企业

答案：A

12.以下关于业主人数的说法，错误的是（ ）

A．业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算

B.建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；

C.同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；   

D.同一买受人拥有一个以上专有部分的，按多人计算；

答案：D

13.业主大会成立后，物业服务企业在房屋管理基础上，巡查装修施工现场发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时，应及时劝阻并报告（ ）和有关主管部门。

A.房产开发商 B.业主大会    C.建设单位    D.业主委员会

答案：D

14.在物业管理服务费交纳中，业主和使用人约定物业管理服务费由使用人负责交纳的，业主负有的责任为（ ）。

A.免责责任 B.催交责任    C.代交责任    D.连带交纳责任

答案：D

15.目前我国物业管理服务收费定价形式采用的是（ ）。

A.政府定价

B.政府指导价

C.市场定价

D.政府指导价和市场调节价

答案：D

16.对于实行酬金制的物业服务收费中的物业服务支出的性质是（ ）。

A.物业服务企业经营性收人 B.物业服务企业营业外收入

C.代管性质的业主所有资金 D.物业服务成本

答案：C

17.物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产残值率按（ ）计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

A.1%～3% B.3%～5% C.2%～5% D.1%～5%

答案：B

18.确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据是（ ）。

A．物业服务合同 B．物业管理委托合同

C．建筑物区分所有权 D．物业管理法规、政策

答案：A

19.物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用的方法是（ ），折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。

A.年限平均法 B.年数总和法    

C.双倍余额递减法 D.平均工作量法

答案：A

20.在前期物业服务中，决定前期物业服务收费标准的是（ ）。

A.建设单位 B.物业服务企业    

C.政府定价 D.建设单位与物业服务企业合同约定

答案：D

21、利用物业共用部位与共用设施设备所进行的经营活动称为（ ）。

A.物业行政管理活动 B.物业超值管理活动    

C.增值物业服务活动 D.物业经营管理活动

答案：D

22、业主在实施占用、挖掘道路行为前，必须征得（ ）同意为先。

A.业主大会或物业服务企业        B.业主委员会和物业服务企业

C.业主大会和维修企业 D.业主大会或业主委员会

答案：B

23、建筑区划内，应当认定为业主专有部分的是（ ）。

A.物业管理用房

B.未经确权的地下贮物空间

C.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台

D.业主停放汽车的道路

答案：C

24、物权法第七十六条规定的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按（ ）计算。

A. 套数 B.不予     C.二人     D.一人

答案：D

25、物业服务合同属于（ ）的范畴。

A.民事合同 B.行政合同    C.刑事关系    D.内部制度

答案：A

26、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（ ）。

A.予以调解 B.予以撤销    C.赔偿损失    D.消除危险

答案：B

27、业主大会的执行机构是（ ）。

A.业主大会筹备组 B.业主大会秘书处    

C.业主委员会 D.业主代表大会

答案：C

28、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（ ）予以撤销。

A．业主大会 B.人民法院    

C.业主委员会 D.业主大会临时会议

答案：B

29、业主参与物业管理活动的组织形式是（ ）。

A.业主大会 B.业主委员会    

C.管理规约 D.业主大会议事规则

答案：A

30、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的是（ ）。

A．业主委员会 B．物业服务企业    

C.业主委员会主任 D.业主代表

答案：A

31、业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县（ ）备案。

A.人民政府 B.人民政府房地产行政主管部门

C.工商行政主管部门 D.人民政府街道办事处

答案：B

32、经业主委员会或者（ ）以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A．5%   B．10%   C．15%   D．20%

答案：D

33、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的（ ）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

A.开发建设单位

B.全体业主

C.物业服务企业

D.区县人民政府房地产行政主管部

答案：D

34、业主和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守（ ）。

A.业主大会决定 B.物业服务企业规章制度    

C.业主委员会决议 D.管理规约

答案：D

35、业主需要装饰装修房屋的，应事先（ ）物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

A.通知 B.咨询      C.告知      D.明示

答案：C

36、前期物业管理招标投标的招标人是（ ）。

A.业主 B.业主大会    C.业主委员会    D.建设单位

答案：D

37、由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为（ ）。

A.前期物业管理招标投标 B.物业管理招标投标

C.物业管理公开招标投标 D.物业管理邀请招标投标

答案：A

38、通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作，下列说法正确的是（ ）。

A．新建现售商品房项目应当在现售前60日完成

B．非出售的新建物业应当在交付使用前45日完成

C．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成

D．没有规定

答案：C

39、采取邀请招标方式的，招标人必须向（ ）以上物业服务企业发出投标邀请书。

A．2个    B．3个  C．5个    D．7个

答案：B

40、负责前期物业管理招标备案的机构是（ ）。

A.县级以上人民政府

B.县级以上人民政府房地产行政主管部门

C.县级以上人民政府建设行政主管部门

D.县级以上人民政府规划行政主管部门

答案：B

41、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面的物业服务合同。

A.7 B.15     C.20     D.30

答案：D

42、招标人应当按照（ ）确定中标人。

A.评标委员会评标确定的中标人 B.中标候选人的排序先后

C.招标人自行推荐的中标候选人 D.政府推荐的中标候选人

答案：B

43、《物业管理条例》规定，按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业保修责任的首要单位是（ ）。

A.施工单位 B.业主大会

C.建设单位 D.物业服务企业

答案：C

44、下列关于物业的承接查验，说法不正确的是（ ）。

A.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

B.物业服务合同终止时，物业服务企业可以不将有关资料交还给业主委员会

C．业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

D.业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业承接查验手续

答案：B

45、物业保修责任是指（ ）有对物业竣工验收后在保修期内出现不符工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

A.设计单位 B.建设单位        

C.施工单位 D.物业服务企业

答案：B

46、建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处（ ）罚款。

A.30万元以上50万元以下 B.20万元以上50万元以下

C.50万元以上100万元以下 D.80万元以上100万元以下

答案：B

47、集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起（ ）内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

A.30日 B.60日 C.90日   D180日                                       

答案：A

48、权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起（ ）日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

A.10      B.15       C.20       D.30

答案：D

49、关于商品房预售条件，以下正确的是（ ）

A.以提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上

B.未持有建设工程规划许可证

C.已向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

D.已确定施工进度，但未确定竣工交付日期

答案：C

50、以下是商品房建筑面积构成的是（ ）。

A.套内使用面积+分摊的共有建筑面积

B.套内建筑面积+分摊的共有使用面积

C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

D.套内使用面积+分摊的共有使用面积

答案：C