关于业主关心问题的情况说明

各位邻居：

近期小区业主大会投票工作有序推进。衷心感谢已完成投票的业主，感谢邻居们的信任与支持。目前尚有部分业主未参与投票，部分业主尚不了解大会事项，部分业主对物业选聘议题心存疑虑，亦有业主认可中铁现有物业服务、选择暂不参与表决。对于全体业主的不同想法，业委会充分尊重。

为凝聚业主共识，保障本次业主大会顺利召开，共同推动小区品质提升，现就业主大会物业续聘选聘议题相关事项，集中回应各位邻居关切问题和业委会开展相关工作的思考与安排。

一、为何组织召开本次业主大会？

本次启动业主大会表决，具备充分依据。一方面，小区前期物业服务合同即将到期，全体业主有权共同表决是否续聘中铁慧生活，这是法律赋予全体业主的合法权利。另一方面，前期物业服务合同是开发商直接指定的，不具有市场竞争性，业主较为被动，没有获得最大的实惠。召开本次业主大会，核心目的就是把物业服务选择权交还全体业主。

二、召开业主大会是否等同于一定要更换现有物业？

小区属于全体业主共有，任何决策不能由少数人决定，一切严格依照《北京市物业管理条例》规定履行民主决策程序，尊重全体业主共同意志。

若表决结果是多数业主不同意续聘，将依法启动物业服务企业公开选聘工作；若多数业主选择续聘中铁慧生活，业委会也将依据北京市住建委标准物业服务合同范本，结合小区实际现状，与中铁慧生活重新磋商完善合同条款，涵盖物业服务标准、收费标准、考核约束、违约责任、退出机制等关键内容，切实掌握业主话语权，推动物业服务提质升级。

三、选聘新物业，服务能变好吗？

既然我们做了，那我们就敢于说一定更好。立足于制度设计筑牢保障，力争实现物业服务提质增效，主要从以下方面进行了考虑：

严设准入门槛。前期公示的招标文件（草案）对投标人的资产规模、从业年限和同类项目经验设置硬性准入条件，从源头上筛选成熟、口碑良好的物业服务企业，杜绝资质不足、缺乏大型社区服务经验的企业来练手。
高服务品质标准。本次招标明确要求投标人必须承诺执行“提供北京市现行物业服务标准最高等级”要求，否则投标无效。也就是说我们要求最好的服务品质，为邻居们的资产保驾护航。
物业费价格。本次招标明确投标人投标限价不得超过5.18元/㎡，也就是说各位邻居的经济负担不会增加，而且存在降低的空间。力求实现 “同等价格更好服务，优质服务合理定价”。
面试物业经理。我们会要求中标物业企业提供拟任物业经理名单，由业委会和业主代表共同进行逐个面试，既要甄选合规优质企业，更要筛选负责任、有能力的带头人。
设置试用期。如果招标新的物业公司，将签订三年服务合同，首年为试用期，合同中将约定试用期结束物业服务满意率达到90%可继续服务，未达标业委会代表全体业主有权解除合同。
常态月度监督机制。严按三级服务标准，物业向业委会每个月汇报当月工作完成情况及下月工作安排，通报各项服务指标达成情况（投诉处理反馈及时率达到90%、报修响应及反馈时效小于1小时、报修回访率达到90%、回访满意率达到90%、户外灯巡视检查2次/月等二十多项服务指标）。同时，每年开展4次物业服务满意率调查，每次参与调查业主不少于50%，物业服务情况满意率要达到90%。常态化监督，让物业服务成效看得见、可核查。
刚性解聘机制。新的物业合同中会约定解聘条款，如果新的物业服务企业连续两次物业服务情况满意率未达到90%或一次物业服务情况满意率未达到80%，业委会有权代表全体业主解聘物业并解除合同。同时新的物业合同中设定违约条款，如果因物业未按照合同约定履约造成业主损失的，按照年度物业费的一定比例支付赔偿金作为公共收益。
优秀物业人员推荐机制。有的业主对现物业的一些工作人员很满意，觉得没必要更换。针对这点，如果将来一致决议更换物业，将向新物业公司推荐业主一致认可的优秀物业人员留任。

四、如何解决物业费收缴问题？

现小区物业确实存在物业费一定规模欠缴的问题，与此同时，现小区物业公司也存在被公开处罚多次的纪录，很多业主都保留着物业服务未达到合同约定的证据。我们相信所有业主都不是无缘无故不缴纳物业费。本次业主大会议题之一《业主公约》明确要求业主有义务缴纳物业费，业委会也会积极引导业主按时缴纳物业费，同时做好物业服务监督工作，实现小区“优质服务、及时缴费”的良性循环。

若后续选聘新的物业企业，要求进场后3-6个月实现安保、绿化、维修、管家等服务的全面优化升级，同时完善一对一业主服务与问题解决，用服务提升业主积极缴费意愿。

如果小区物业提供绝大数业主都满意的服务，仍有个别业主拒不缴纳物业费，或由物业企业采取催告、起诉等方式维护权益。

五、如何确保招标的公正性？

业主大会议题有两种招标方式，一种是公开招标，一种是邀请招标供邻居们表决。大家重点关心邀请招标的风控安排，将制定相关机制。如果表决通过邀请招标方式选聘新物业，业委会将会广泛征求业主意见，在符合招标文件要求的物业企业中筛选不低于8家物业公司进行考察，具体考察内容为其在北京市在管项目，均采取临时突击考察方式，考察团将充分邀请有意向业主代表参与，人人均可报名参与，争取实现业主代表占比过半。

在评标环节，北京市有明确的文件要求，评标委员会人数需 5 人及以上单数（5/7/9 人），物业管理专业专家≥总人数 2/3，剩余为业主/业委会代表；物业管理专业专家均从北京市物业招投标评标专家库随机抽取。我们争取按照7人配置，保证1名评标委员为业主代表（非业委会成员），每个业主都可以报名竞选评标委员。

由评标委员会推选综合评价前三的物业企业，业主委员会与三家中标候选人分别协商确定《物业服务合同》，召开业主大会会议并提交全体业主进行表决，由全体业主投票选出最终中标的物业服务企业。重大决策权始终掌握在全体业主手中。

六、如何确保能够解决小区的问题？

本次招标活动中，投标内容共分为商务标部分和技术标部分，其中技术标就是针对小区现有痛点问题要求投标人给出的解决方案，投标人在投标文件中予以响应，投标文件具有法律效力，中标人进场后须履行投标承诺，解决小区的问题（如停车秩序、南门出口、绿化维护等问题）。至于有邻居疑问物业企业为什么愿意出这笔钱，答案很简单，因为我们小区的物业服务是一个长期现金奶牛，我们小区户数多、设施新，前期维护成本低，只要物业服务好好干，是一个非常好的盈利项目。通过提质服务实现长期良性运营，真正实现业主、物业双向共赢。

七、业委会前期还做了哪些实事？

自履职以来，业委会持续推动小区维保问题解决，先后向开发商、物业、大兴区住建委、北京市住建委多次发函沟通，7月初收到大兴区住建委回函，多项维保问题如车库地面、公区墙面、消防喷淋、室内装修均由业委会推动解决中。

业委会持续推动小区绿化问题解决，从开春到盛夏，与绿化单位、物业、社区勘察需要补种的树木、草坪，整理问题清单，发函开发商与物业要求扣押绿化质保金，跟进绿化遗留问题解决。

业委会持续推动小区外电动车充电桩安装、人防车位出租、小区健身房运营、小区垃圾箱清理更换等等民生实事。

本次业主大会的启动，是业委会长期调研、审慎研判后的理性决策，绝非一时冲动。自成立以来，业委会始终以最大耐心、最大诚意推动小区规范化治理，坚持中立、公开、公正的处事原则，力求团结全体业主力量共谋发展。欢迎广大邻居能够积极参与小区治理，尤其欢迎老党员、热心业主以各类监督形式参与小区治理、监督业委会日常工作。我们真诚希望与全体邻居建立信任、消除隔阂，共同用专业、公心和耐心陪伴小区稳步变好。我们感谢前期为小区提升做出贡献的所有人，我们也秉持中立公正的态度对待每一件事，确保可以团结一切可以团结的力量，共同建立信任的桥梁。

主义可以不同，目标确保一致！各位邻居，咱们事儿上见！