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2021 年全国法律职业资格考试真题大案例 56
分 方志平
枫桥公司位于 X 市 Y 区，通过抵顶债务收回一幢 20 层的“枫叶 ”写字楼
（价 值 10 个亿），位于 W 市 H 区。恒通公司是一家有多个金融牌照的集团
公司，位于 W 市 C 区。
恒通公司为了拓展业务，设立了三家子公司。甲公司（全资子公司）、乙
公 司（控股子公司）、丙公司（参股子公司）。其中甲公司从事融资租赁业务，
乙公司从事保理业务。
枫桥公司将枫叶写字楼重新装修后招租，恒通公司三家子公司与
枫桥公司
签 订租赁合同，分别承租写字楼的 16 、17 、18 层，分别由甲、乙、丙公司
使用。 按季支付租金，合同为统一格式的条款：“每月 30 万（每层 1000 平
米，每平米 300 元）。约定试租 1 年。到期如没有其他约定，可延长 2 年，
租赁期间内房屋 的主体架构（承重墙）“硬装 ”不能更改，可以对房屋能拆
卸的“软装 ”部分进 行更改；起租日期从 2020 年 1 月 15 日起算，因租赁
合同产生的房屋维修、租金 等纠纷由 Z 市 S 区法院管辖 ”。恒通公司出具
《承诺函》，承诺为甲乙丙三家子公司支付租金承担连带保证责任。 2020 年 1
月 14 日，甲、乙、丙公司正式入驻该楼层。
2020 年 3 月，甲公司承租的 16 层，空调设施设备损坏，多次联系枫桥公
司 处理，枫桥公司处理之后没有修好，之后置之不理，甲公司只好垫资购买设
备、 自己维修，花费 60 万，并与桥枫公司协商从下一季度的租金中扣除，枫
桥公司 表示拒绝。2020 年 4 月 16 日甲公司向枫桥公司支付了 30 万元。枫
桥公司诉至 法院，要求甲公司和恒通公司支付第二季度租金 90 万元。甲公司
向法院主张垫 付的维修款 60 万元抵销租金，枫桥公司不认可，并且向法院指
出，甲公司打给 自己的 30 万元是清偿另一项债务的款项。法院判决甲公司向
枫桥公司支付租金
90 万元，恒通公司承担连带责任，如恒通公司清偿债务，可以向甲公司追偿。
……
丁驾驶自己的汽车代表公司去跟乙公司签约，将车停放在“枫叶 ”写字楼
的 停车场车位上，停车位边上的一棵大树因为被大风刮倒，砸在了丁的车上，
损失300 万元，导致丁所代表公司未能和乙公司成功签订保理合同。
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事后查明，在此之前已经有多名“枫叶 ”写字楼的租户向枫桥公司反映表
明
该树已经摇摇晃晃，由于工作人员未登记，交接班的时候彻底忘记此事，枫桥公
司因此对大树未予处理。
2020 年 6 月，丙公司觉得大厦内部的风格与自己的经营理念不符，与枫
桥 公司协商，想要重新装修，遭到拒绝。心灰意冷的丙公司把第 18 层转租给
了戊
公司，并决定试租的 1 年到期后不再续租。
“枫叶 ”写字楼经营失败，多次遭到投诉，纠纷越来越多，枫桥公司于
2021 年 1 月 2 日对外发布消息，将“枫叶 ”写字楼转让给峰塔公司。甲公司
要求就 第 16 层享受优先购买权，丙公司要求不再续租。在此之前，枫桥公司
因租金债
务问题将甲公司、丙公司诉至法院。
问题 1：枫桥公司欲起诉甲公司、恒通公司要求支付租金的诉讼，应当由哪
个法院管辖？为什么？
问题 2：恒通公司向枫桥公司支付租金后，能否直接以本案判决申请执行甲
公司财产？为什么？
问题 3：诉讼中，甲公司提出以 60 万元的空调设备费、维修费抵扣租金的
主张，属于抗辩还是反诉？为什么？
问题 4：关于 2020 年 3 月份甲公司给枫桥公司的 30 万元是否构成租金，应
该由谁承担举证责任？如果最终法院不能形成自由心证，法院应该如何判决？
问题 5：丁就汽车损毁遭到的损害，可以向谁主张？为什么？
问题 6：丁所在公司因未能签订保理合同所遭受的 5000 万元损失是否可以
主张赔偿？为什么？
问题
7：丙公司是否可以将其承租的 18 层转租给戊公司？为什么？
问题 8：枫桥公司把枫叶写字楼转让给峰塔公司时，甲公司等的租赁合同是
否直接解除？为什么？
问题 9：甲公司能否主张优先购买权，为什么?如能，如何救济自己的权利？
问题 10：恒通公司是否应该为甲公司和丙公司承担连带保证责任？为什
么？
