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11 月2 日民法课后总结
一、本日课程重点提示
上午：时效期间经过的效果、时效中断的事由、时效与除斥期间的区别、物权变动模式；
下午：异议登记、预告登记、善意取得、按份共有人的优先购买权
二、本日课程重点内容总结
上午重点知识内容
1.时效期间经过的效果
抗辩权发生，非请求权消灭
2.时效中止，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍(客观障碍),不能行使请
求权的，诉讼时效中止：(一) 不可抗力；(二) 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人
没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；(三) 继承开始
后未确定继承人或者遗产管理人；(四) 权利人被义务人或者其他人控制；(五) 其他导致权
利人不能行使请求权的障碍。
3.时效中断，导致时效中断的一般标准是债权人行使权利，或债务人对债务的自认。一
切具有权利行使或债务自认意义的事实，皆可导致诉讼时效中断。具体而言，须掌握以下导
致时效中断的事由：(1) 债权人在诉讼外向债务人主张债权；当事人一方下落不明，对方当
事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利
内容的公告；债权人提起诉讼或以其他方式向债务人主张权利(与诉讼相关的申请支付令、
申请执行等；请求调解；向公安机关等控告请求保护民事权利); 债务人作出分期履行、部
分履行、提供担保、请求延期履行等承诺或者行为。(2) 债权人提起代位权诉讼的，应当认
定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力。(3) 债权转让的，应当认定
诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。
4.诉讼时效不同于除斥期间，前者适用于请求权，期间经过的效果是抗辩权发生，后者
适用于形成权，期间经过的效果是形成权消灭
第二编
物权
一、物权概述
1.物权概述：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、
用益物权和担保物权。物权为直接支配物的权利，所谓“直接支配”, 指的是物权人对于标
的物的支配和控制，无须他人意思或行为介入即可实现。物权是对特定物的直接支配。原则
上，物权的客体必须是特定的有体物。在例外情形下，物权也可以权利为其客体，如权利质
权。
2.物可以分成动产和不动产，分类意义是物权变动适用不同的公式方法，不动产登记，
动产交付
3.主物和从物，是两个物，但是存在主从关系，分类的意义是主物发生物权变动，从物
的物权未经约定的，也要变动
4.物权法定原则
物权的种类和内容，由法律规定。物权法定主义，是物权法的一项基本原则，它是指物
权的类型和内容应以法律规定为限，不允许当事人任意创设。
该原则的内容主要包括以下两项：
(1) 物权类型法定。类型法定意味着，在某一国法域内，凡称为物权的，必须由该国
法律预先规定此权利类型；对于法律未规定的物权类型，当事人不得自由创设；如创设的，
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创设行为无效。我国目前法律所承认的物权类型仅有：所有权、5种用益物权(土地承包经
营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权) 和3 种担保物权(抵押权、质权
和留置权)。
(2) 物权内容法定。法律对各种物权类型作出规定时，会明确各种物权类型的基本要
素，这些基本要素具有强制性，当事人不得创设与法定的物权内容相异的物权。物权内容法
定实际上是类型法定所要求的。例如，《民法典》上的居住权具有不可转让、不可继承的性
质(参见第369 条), 若当事人以合同创设可以自由转让的居住权，则该设权行为无效。
5.公示工信原则
指的是物权的静态享有和动态变化要以公示为正当目标，如不动产所有权的移转，需要
以外界可察的方式让大家知情。
6.物权变动的模式
我国掌握两种
一是基于法律行为的，通过合同的，如买卖合同，质押合同，不动产抵押合同等
物权变动的规则是
A合同有效+完成物权的公示，=物权变动
包括一般动产所有权的移转、不动产所有权的移转、不动产抵押权的设立，动产质权的
设立
B 不通过法律行为，而是通过裁判文书、继承等发生物权变动，
下午重点知识内容
一、基于法律行为的物权变动需要考虑公示，不动产登记，动产交付。
(一) 不动产登记(移转登记)
不动产以登记作为其公示手段。当事人要想通过法律行为设立、变更、转让或消灭不动
产物权，原则上必须登记，不登记不能产生物权变动的效力。包括房屋所有权移转、不动产
抵押权设立、建设用地使用权和居住权也采登记生效主义。
(二) 更正登记
权利人发现登记簿记载错误，并在申请更正登记时提供证据加以证实的，不动产登记机
构应予以更正；
如系登记簿记载的权利人以外的利害关系人(例如，主张自己才是不动产真正的所有权
人之人) 提出更正登记，则只有在不动产登记簿记载的权利人书面同意之时，登记机构才能
予以更正。
(三) 异议登记
1.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构
予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记
不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
2.异议登记可以阻却善意取得，登记簿上存在有效的异议登记时，应当认定不动产受让
人知道转让人无处分权。
3.异议登记是一种临时性保护措施。登记机构在进行异议登记之后，申请人应在异议登
记之日起15 日内向人民法院提起诉讼，要求确认自己在不动产上的物权。逾期不起诉的，
异议登记失去效力。如异议登记申请人在此期间内提起了诉讼，则异议登记继续保持其效力，
直至法院作出生效的判决：如果异议申请人败诉，则申请人或登记簿记载的权利人可申请注
销异议登记，权利人因此遭受损失的(如因异议登记丧失了交易机会), 可以向异议申请人
要求损害赔偿；如果异议申请人胜诉，即法院判决申请人是真正的不动产权利人，则登记机
构可根据生效的司法文书或协助执行通知书等进行更正登记，异议登记同样失去效力。
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(四) 预告登记
1.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，
按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该
不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十
日内未申请登记的，预告登记失效。
2.房屋买卖合同成立后获得登记前，买受人对出卖人享有登记请求权，这一请求权仅具
有债权的性质，其本身不足以对抗第三人。预告登记就是将此登记请求权予以登记，表明权
利人在将来(如期房建成后) 有权获得所有权。这一登记的实际效果是，买受人原本仅具有
债权性质的权利具有了一定物权的效力：在进行预告登记后，未经登记权利人的同意，房屋
出卖人不得另行处分该房屋；实施处分行为的，该处分不发生物权的效力。
3.具体而言，“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设
用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第221条第1款的规
定，认定其不发生物权效力”。
二、善意取得
1.善意取得，味着物上的原物权因原始取得而消灭。
2.善意取得的构成要件：出让人须是无处分权人；须转让合同(买卖合同) 有效；受让
人须为善意；所有权移转需要登记的，已完成登记；无须登记的，已完成交付
3.所谓受让人的善意，是指受让人在受让所有权时不知出让人无处分权的事实。对于受
让人“善意” 的认定，应区分动产与不动产而为判断。就动产而言，信赖出让人之占有可以
作为善意的基础。而对于不动产而言，则不能依据对不动产的占有状态主张善意，因为不动
产以登记而非占有为公示手段，只有受让人信赖不动产登记簿上的权利记载时，其善意才能
成立。
4.关于受让人“善意” 的判断，司法解释确立了以下规则：受让人不知出让人无处分权
且无重大过失的，应认定受让人为善意；真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举
证责任(第14条)。
5.“善意” 的判断时点是依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
6.动产善意取得中所要求的“交付”, 可以是现实交付，也可以是简易交付和指示交付，
但不能是占有改定。
7.受让人须以合理的价格有偿受让，不要求实际支付价款，但不能是赠与，低价出卖等。
三、共有
1.共有是共有一个所有权，共有包括按份共有和共同共有，无法认定共有性质时，除了
法定情形均属按份共有。
2.按份共有份额的确定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资
额的，视为等额享有。
3.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下
享有优先购买的权利。
4.按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其
他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
5.两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，
按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。但共有份额的权利主体因继承、遗赠等原
因发生变化时，其他按份共有人不得主张优先购买。
6.关于优先购买权的行使期间，有约定的依约定，无约定或约定不明的，依出让人对其
他按份共有人的通知中载明的时间而定；通知未载明或载明的时间短于十五日的，为接到通
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知之日起的十五日；转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等
条件之日起十五日；转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定
的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
7.按份共有人之间转让共有份额的，除非当事人另有约定，其他共有人不享有优先购买
权。
三、随堂练习
1、甲、乙、丙、丁按份共有一艘货船，份额分别为10%、20%、30%、40%, 甲欲将
其共有份额转让，戊愿意以50万元的价格购买，价款一次付清。关于甲的共有份额转让，
下列哪些选项是错误的?
A.甲向戊转让其共有份额，须经乙、丙、丁同意
B.如乙、丙、丁均以同等条件主张优先购买权，则丁的主张应得到支持
C.如丙在法定期限内以50 万元分期付款的方式要求购买该共有份额，应予支持
D.如甲改由向乙转让其共有份额，丙、丁在同等条件下享有优先购买权
2、甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅
自将房屋以市价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选
项是正确的?
A.买卖合同有效，房屋所有权未转移
B.买卖合同无效，房屋所有权已转移
C.买卖合同有效，房屋所有权已转移
D.买卖合同无效，房屋所有权未转移
3、某公司因合同纠纷的诉讼时效问题咨询律师。关于律师的答复，下列哪些选项是正
确的?
A.当事人不得违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益
B.当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算
C.当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，二审期间不能提出该抗辩
D.诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务意思表示的，不得再以时
效届满为由进行抗辩
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四、课后习题答案
1.【答案】ABCD
【解析】在按份共有中，共有人自己的份额可以自由转让，不需要经过其他共有人同意。
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优
先购买的权利。据此，A 选项错误，当选。按份共有人优先购买权的行权冲突解决分两步处
理：第一步，协商；第二步，按比例行权。据此可知，如乙、丙、丁均以同等条件主张优先
购买权，各按份共有人的主张均可得到支持而非仅丁的主张应得到支持。故B 项错误，当
选。所谓的“同等条件”, 应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
据此可知，丙欲以分期付款的方式主张优先购买权，与戊的一次性付款并非同等条件。故C
项错误，当选。按份共有人之间转让份额(对内转让) 的，其他按份共有人不享有优先购买
权。故D 项错误，当选。
2、【答案】C
【解析】《民法典》第1062 条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻
的共同财产，归夫妻共同所有：(一) 工资、奖金、劳务报酬；(二) 生产、经营、投资的收
益；(三) 知识产权的收益；(四) 继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项
规定的除外；(五) 其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。本题
中，因为房屋是甲乙在夫妻关系存续期间购买的，虽然只是登记在甲的名义下，但是实际上
也是夫妻共同共有的财产，处分共同共有财产的时候，根据《民法典》第301 条(处分共有
的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经
占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除
外。) 的规定，应当经过其妻子同意，现甲未经其妻子同意，擅自将房屋以时价出售给不知
《买卖合同解释》第3 条规定，无权处分的买卖合同是
情的丙，属于无权处分行为。
有效的，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效
的，人民法院不予支持。” 这就是无权处分的合同效力问题，《民法典》与《买卖合同解释》
立场不同，依据前者本题应该选择B。但在物权法上，如果第三人也就是买受人是善意的，
即使权利人不予以追认，可以主张善意取得。本题中的丙显然构成善意取得，所以其已经取
得所有权。本题中，甲和丙之间的行为完全符合《民法典》第311 条关于善意取得的条件，
房屋所有权已经发生转移，丙依据善意取得制度取得房屋的所有权。因此，A、D 项不正确。
依据《买卖合同解释》第3 条，甲和丙之间的买卖合同有效，故C项正确。
3.【答案】ABD
【解析】《民法典》第197 条规定：“诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由
由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。” 故A 选项正确。
《民法典》第189 条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履
行期限届满之日起计算。” 故B选项表述正确。《诉讼时效规定》第3 条第1 款规定：“当事
人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的
证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。” 可见，当事人在二审期
间原则上不可以提出诉讼时效抗辩，但是存在例外，即基于新的证据提出诉讼时效抗辩，故
C 选项表述错误。《诉讼时效规定》第19 条第1 款规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方
向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为
由进行抗辩的，人民法院不予支持。” 故D 选项正确。
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五、下次课程预习内容
用益物权、担保物权
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