前情提要：鼎瑞物业续约方案公示期，在公示路演现场部分业主在与物业公司代表、业委会成员沟通交流中，对小区“石婆婆”、“理发店”侵占小区公共房屋的处置进展、历史上小区公共房屋权属归属、小区历史上的产权诉讼情况等进行了问询，部分业主与业委会微信号进行了上述情况的问询并表达了相关诉求，现将相关情况陆续进行说明并公示：

自第六届业委会备案成立后，众多业主就碧云天小区历史遗留的公共房屋产权争议、公共房屋被侵占要求进行处置等向业委会表达了诉求，主要历史遗留问题有：

1、九叶包子、冯水果门市产权归属

2、寇小儿物业（小区会所）的归属。

3、“石婆婆”、“理发店”侵占小区公共房屋，业主要求清退收回公共房屋。

一、九叶包子、冯水果门市是否有产权

从目前掌握的历史资料、证据，九叶包子、冯水果门市是有独立产权的，且产权归私人所有。

资料一：2001年的面积测量报告（预测报告）

资料二：2001年的面积测量报告中附图（预测报告）

资料三：不动产中心调取的产权名册

综上：依据已经调取的产权资料，基本可以判断九叶包子、冯水果是有独立产权的，且产权归属个人所有。律师走访了冯水果经营户，经营户亦称业主有产权，签订租赁合同时查验过。

疑点在于：

碧云天小区分三期开发，从成都市建设档案馆调取的工程建设图纸（不全，仅存部分图纸可供调取），其1、2期报规报建时九叶包子、冯水果、眼镜店三处门市为小区通道（18米），3期（13、14栋）图纸时此处调整为独立商业门市，相应的通道缩小（仅现眼镜店位置）

律师和业委会负责人约谈了早年从事房地产开发的专业人士、咨询了规划、住建对口部门工作人员，早年房地产开发相对没有现在规范，但基本可以判断此两处门市产权归属无争议。

二、寇小儿物业（小区会所）的归属。

目前从产权登记处调取的资料显示产权人为：成都武城实业（集团）股份有限公司，即小区开发商。

目前的问题在于：

1、业委会律师和业委会多次就此进行研究研判，并分析、参考四川省、成都市相应判例，并数次组织房地产业内人士、主管部门资深业务人员、其他律师等一起研判进行诉讼的必要性和代价等。相对一致的意见：与武城实业进行诉讼争夺会所归属（即小区会所归属全体业主所有）的胜率较小，参考的多起类似判例中，法院普遍倾向于以不动产登记效力为主要裁判依据，除非业主方能够提供充分证据证明开发商存在“将应属业主共有的配套设施登记为自有”的情形。且历史过于久远，且耗费的律师费、诉讼费用巨大、耗费的时间（2-3年）意义不大，如早年即进行产权确权诉讼相对可行。且，小区老业主多次反应：历史上第一届业委会与开发商之间是否有私下协议，暂无法查证（不少老业主向业委会提供的历史情况回忆：可能存在利益置换）。

因第一、二届业委会历史资料档案缺失，无法寻找当时是否真实进行过业主共有权益争夺的历史依据（例:很多业主提供的信息，当年争夺产权打过官司，但是从法院调取的卷宗并不支持此说法，详情见：关于碧云天小区历史相关诉讼的简要情况说明：）

部分业主曾向业委会提出“诉虚假宣传”的可行性，律师补充指出，由于涉事宣传材料距今已超诉讼时效，且部分宣传内容缺乏书面留存证据，该路径同样可行性不高。

2、律师和部分专业人士给出：相对可行的路径或具备一定可行性的可通过法律诉讼追索的争议物权方向，即：目前小区的可调取的历史档案图纸、产权名册里未见物业用房的存在（一般情况：开发商需按总建筑面积千分之三配置物业用房，但需对碧云天小区开发建设时的相关法律法规、规范等进行再进行深入研判），且地震前，物业中心即在寇小儿物业圆弧区域办公，后搬迁至后门处。从目前调取的历史建设档案中，对于物业用房是否存在于寇小儿物业中仍有效证据不足，目前仅取得当年西南建筑设计院手写的一个分期验收阶段的情况说明可以进行一定的佐证，还需进行全面的向各行政部门申请信息公开等取得并完善证据链。

律师明确建议：这是一个持久且繁琐的争斗，可能涉及其中还需要进行行政诉讼等（若未在不动产登记中明确标注为物业用房，仍需通过行政复议或行政诉讼推翻现有登记，其间可能涉及规划部门、住建部门等多主体，程序复杂度远超普通民事纠纷。）这是一个庞大、可能耗费数年时间的法律确权事项，耗费的巨额律师费、诉讼费（律所初步给出的费用估算，诉讼费用大概6-10万起，如需进行行政诉讼等，费用可能翻倍），律师建议：业委会和业主需清醒的判断决策，有可能得不偿失。胜诉后实际能确权的物业用房位置、面积尚不明确，投入产出比的不确定性让决策陷入两难。