夜雨聆风
摘要：AI科技企业智谱以3.61亿元收购北京海淀区钻石大厦，成为市场的焦点。
观点指数 在4月24日观点指数研究院发布的《筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展报告》中，其指出，重点城市商办大宗交易已进入自用需求主导的新阶段，买家决策更注重物业实用性、总部形象展示以及与自身产业布局的匹配度。
国家统计局数据显示，2026年1-3月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额累计值为702亿元，同比下降17.3%。同时建设面积同步下滑，新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。尽管同期销售额同比微涨3.9%，但难掩整体需求疲软与库存高企的结构性矛盾。
其中竣工端的大幅收缩，主要源于2024-2025年新开工面积持续下滑的滞后影响，叠加房企为控制资金占用，放缓了项目的竣工节奏。
从市场影响来看，竣工面积的短期大幅下滑，将有效缓解办公楼市场的即期存量供应压力，为核心城市核心区域优质资产的出租率与租金企稳创造了有利条件，也为存量低效资产的盘活改造留出时间窗口。
需求表现上，本期写字楼市场承租结构持续优化，行业需求与国家产业升级方向、实体经济复苏节奏高度绑定，优质企业租户成为核心的稀缺资源。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，本期TMT及科技服务、生物医药与医疗健康、金融服务三大行业合计贡献近六成的办公需求，成为写字楼去化的核心增长引擎。与此同时，专业服务、高端制造等行业需求稳步释放，叠加国央企、大型实体企业的总部及分支机构扩租需求托底，重点城市写字楼市场已形成新质产业引领、金融服务持续支撑，以及高端制造、专业服务等多元需求推动的格局。
从市场影响来看，行业需求集中度持续提升，进一步加剧写字楼资产的分层走势。核心城市核心商圈的优质甲级物业，凭借区位优势、产品品质与运营服务能力，持续吸引高成长、高稳定性、高附加值行业企业的入驻，出租率与租金水平具备更强支撑。而非核心区域、老旧低效物业则面临需求不足、租户流失、租金承压等问题，市场分化格局持续深化。
资产退出层面，CMBS依旧是当前写字楼存量盘活的主流工具，尤其受到地方国企、城投平台青睐，既契合企业保留资产增值收益、回笼运营资金的核心需求，发行区域也逐步从一线城市向强二线、省会及中西部核心城市下沉。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，报告期内办公类ABS/CMBS发行主体100%为地方国企与城投平台，形成资产信用与主体信用相结合的双重增信模式，有效降低融资成本、提升发行成功率。
城市布局上，底层资产高度集中于上海、武汉、济南、天津、西宁等一线及省会城市核心商务区，代表性项目包括武汉企业天地二号楼、天津吉利大厦等，租户以金融机构、国央企及大型企业为主。
从资产筛选来看，核心城市、核心区位、高出租率、强现金流的优质写字楼物业仍是证券化“宠儿”，此类资产融资成本更低，发行成功率也显著高于非核心资产。
举例来说，期内天风-青海国投广场资产支持专项计划在交易所成功发行，发行规模8.53亿元，其底层资产为甲级写字楼青海国投广场，总建筑面积超12万平方米，租户以政府机构、金融机构及大型企业总部为主。
结合商业不动产REITs的发展趋势来看，当前商办市场已彻底转向“存量运营+资产轻量化”的发展路径，优质写字楼不再是企业的“重资产包袱”，而是转化为可证券化、可流动、可退出的优质金融资产。
商业不动产REITs市场表现方面，截至2026年4月21日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。目前所有项目均处于审核或反馈阶段，其中部分早期申报项目已先后收到交易所的反馈意见，尚未有项目完成发行，市场正静待首批项目落地。
从底层资产来看，囊括写字楼物业的申报项目包括汇添富上海地产商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT及华夏凯德商业不动产REIT等，其底层资产主要包括上海、广州、深圳等一线城市核心写字楼资产。
结合上交所审核规则与上述REITs已披露反馈文件，底层资产包括写字楼物业的商业不动产REITs，交易所反馈高度聚焦合规性、运营稳定性、现金流真实性、估值审慎性、治理独立性五大核心维度，其中运营指标重点关注出租率、租户结构、租约模式、续租与去化等关键内容，直接定义了当前写字楼资产的“上市标准”。
回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得5单内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元，对比上个报告期，交易单数有所上升，交易总金额出现下滑。当前市场交易活跃度有所修复，但单笔大额交易支撑不足，整体仍以中小体量成交为主。
数据来源：观点指数不完全统计
从成交分布来看，本期交易标的集中于京沪两城，其中上海包揽多笔交易，涵盖亚洲银行金融大厦、中核科创园、新虹桥中心等标的物业，北京则迎来智谱收购钻石大厦的科技企业自用成交。
从交易性质观察，本期所有成交均以企业自用为核心目的，买家主体涵盖港资金融机构、央企国企以及人工智能领域龙头企业，金融与科技产业是本期写字楼资产交易的重要参与方。
据观点指数监测，本期最大额的交易案例为港资银行东亚银行回购陆家嘴东亚银行金融大厦12-23层核心办公楼层，交易总价约为16.8亿元，收购面积约4.2万平方米，折合单价约4万元/平方米。
本次增持后，东亚银行对大厦的总持有比例提升至约85%，合计持有面积超7.8万平方米，成为绝对控股方。该交易为2026年开年以来上海核心商务区首笔、也是规模最大的金融机构总部自用型大宗交易。
同期，AI科技企业智谱以3.61亿元收购北京海淀区钻石大厦，同样成为市场的焦点。标的物业总建筑面积约2.27万平方米，交易预计最晚于2026年8月底前完成交割。
根据智谱公告，该物业将作为公司总部自用，以满足日常行政管理及大模型业务研发运营需求。在当前市场环境下，以智谱为代表的高成长科技企业，正逐步从“轻资产租赁”转向“重资产扎根”，依托资本市场高估值逆势布局核心区位优质物业，实现业务扩张与资产配置的双重诉求。
整体来看，重点城市商办大宗交易已进入自用需求主导的新阶段，买家决策更注重物业实用性、总部形象展示以及与自身产业布局的匹配度。内资实体企业、金融机构及产业集团持续托底市场，优质商办资产正从传统交易型投资标的逐步转向企业长期持有的核心底座资产。未来，核心区位、整栋/独栋、高标现房且以自用为目的的资产仍将是交易主流，租金波动对资产价值的影响逐步弱化，资产稳定性与战略配置价值持续提升。
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