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认购合同丨《商品房认购书》模板
导读：购房者看中一套房，开发商要求先签认购书、交定金，签订《商品房认购书》，就房屋基本情况、价款、定金及签订正式合同的时间等核心事项达成初步合意，将购房意向固定为具有法律约束力的预约合同，让购房者在锁定房源的同时，也让开发商承担起期限内不得另售的约束。
商品房认购书
甲方（出卖人）：名称：________________统一社会信用代码：________________住所：________________________________________法定代表人（或主要负责人）：________ 职务：________联系电话：________________
委托代理人（如有）：姓名：________ 单位：________ 职务：________联系电话：________ 代理权限：________
乙方（认购人）：姓名：________ 性别：________ 出生年月日：________身份证号码：________________住所（联系地址）：________________________________________联系电话：________________
第一条 认购房屋基本情况
（一）甲方同意将坐落于________________的商品房（以下简称“该房屋”）出售给乙方认购。
（二）该房屋的基本情况如下：
项目名称：________________；
房屋坐落：________________（具体到楼栋、单元、楼层、房号）；
房屋用途：□ 住宅/□ 商业/□ 办公/□ 其他：________________；
建筑面积：________平方米（其中套内建筑面积________平方米，公摊面积________平方米）；
房屋结构：________________；
该房屋的《商品房预售许可证》号：________________（如为预售）；
该房屋的《不动产权证书》号：________________（如为现房）。
（三）该房屋的交付标准为：□ 毛坯/□ 精装修/□ 全装修/□ 其他：________________。
（四）该房屋的交付时间为：______年______月______日前。
第二条 房屋价款
（一）该房屋的成交单价为人民币________元/平方米，总价款为人民币________元（大写：________________）。
（二）上述价款为：□ 含税价/□ 不含税价。税费由________方承担。
（三）该房屋价款的支付方式，双方约定如下：□ 一次性付款：乙方应于签订《商品房买卖合同》之日起________日内支付全部价款；□ 分期付款：首付款人民币________元，于签订《商品房买卖合同》之日起________日内支付；余款人民币________元，于______年______月______日前支付；□ 按揭贷款：乙方应于签订《商品房买卖合同》之日起________日内支付首付款人民币________元；余款人民币________元以银行按揭贷款方式支付。因乙方原因导致贷款申请未获批准的，乙方应于收到贷款未批通知后________日内以现金方式补足差额；□ 其他方式：________________________________。
第三条 定金
（一）乙方同意于签订本认购书之日向甲方支付定金人民币________元（大写：________________），作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。
（二）定金支付方式：□ 现金/□ 银行转账/□ 其他：________________。
（三）甲方收取定金后，应向乙方出具收款凭证。
（四）双方确认，定金的数额不超过该房屋总价款的百分之二十，超过部分不产生定金效力。
第四条 签订《商品房买卖合同》的期限
（一）双方约定，于______年______月______日前签订正式《商品房买卖合同》。
（二）甲方应于签订《商品房买卖合同》前，向乙方提供《商品房买卖合同》示范文本及补充协议，供乙方阅读。
（三）乙方应在约定期限内，携带本认购书、定金收款凭证及身份证明，与甲方签订《商品房买卖合同》。
第五条 定金罚则
（一）乙方在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，定金自动抵作房屋价款。
（二）乙方在约定期限内拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求返还定金；甲方在约定期限内拒绝签订《商品房买卖合同》的，应当双倍返还定金。
（三）因不可归责于双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，甲方应当将定金返还乙方。
（四）因一方原因导致《商品房买卖合同》未能订立的，按照本条第（二）款处理。
第六条 甲方承诺与乙方承诺
（一）甲方承诺：
甲方对该房屋享有合法处分权，该房屋不存在权属争议或权利负担（已向乙方披露的除外）；
甲方在约定期限内不得将该房屋出售给第三人；
甲方提供的房屋信息真实、准确、完整。
（二）乙方承诺：
乙方提供的身份信息、联系方式真实、准确；
乙方在约定期限内配合甲方完成《商品房买卖合同》的签订；
乙方已知悉该房屋的基本情况及甲方的销售条件。
第七条 认购书的解除与终止
（一）双方协商一致，可以解除本认购书。
（二）因不可抗力导致本认购书无法履行的，双方互不承担违约责任，甲方应将定金返还乙方。
（三）双方按约签订《商品房买卖合同》的，本认购书自动终止，双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。
第八条 违约责任
（一）甲方违反本认购书约定，将该房屋出售给第三人的，应当双倍返还定金。
（二）乙方违反本认购书约定，拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求返还定金。
（三）任何一方违约给对方造成损失的，违约金不足以弥补实际损失的，违约方应赔偿全部损失（包括但不限于差价损失、维权产生的律师费、诉讼费等）。
第九条 争议解决
因本认购书发生争议的，双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可向□ 房屋所在地人民法院/□ 被告住所地人民法院/□ 有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十条 协议的生效与变更
（一）本认购书自双方签字（盖章）之日起成立并生效。本认购书一式________份，甲方持________份，乙方持________份，各份具有同等法律效力。
（二）本认购书的变更须经双方协商一致并签订书面补充协议。
第十一条 其他约定
（一）双方确认，本认购书系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。
（二）乙方确认，已充分阅读并理解本认购书的全部条款，特别是定金罚则条款的法律含义。
（三）其他需要约定的事项：________________________________。
（以下无正文）
甲方（加盖公章）： ________________法定代表人（或主要负责人）（签名）：________日期：______年______月______日
乙方（签名/按指印）： ________日期：______年______月______日
【填写提示】
一、认购书的性质与本约的区别商品房认购书是预约合同——其核心义务是“在约定期限内签订正式商品房买卖合同”。正式商品房买卖合同是本约——其核心义务是“交付房屋、支付价款、办理过户”。预约合同不直接产生房屋交付和价款支付的义务，只产生“缔约义务”——违反预约的后果是定金罚则，而不是强制过户。认购书中应当明确约定签订正式合同的时间，避免因时间不明导致预约无法履行。
二、定金与订金的区别定金适用定金罚则——乙方违约不退，甲方违约双倍返还；订金不适用定金罚则——无论哪方违约，订金都应当返还。认购书中应明确使用“定金”而非“订金”，并在条款中载明定金罚则的适用规则。依据《民法典》第五百八十六条，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。
三、签订正式合同的期限认购书中必须明确约定签订正式商品房买卖合同的期限。约定期限是预约合同的核心条款——没有期限，预约就无法确定何时应当转化为本约，定金罚则也无法适用。建议约定合理期限（通常为七至十五日），并明确期限届满后的处理方式。
四、商品房预售许可证的核查如认购的是期房（预售商品房），乙方应在签订认购书前核查甲方是否取得《商品房预售许可证》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。核查预售许可证是购房者自我保护的第一道防线。
五、认购书转化为正式合同的条件认购书转化为正式合同需满足以下条件：双方在约定期限内协商一致；对正式合同的主要条款（房屋信息、价款、交付时间、违约责任等）达成合意；不存在不可归责于双方的事由。如双方对正式合同的主要条款存在实质性分歧，导致合同未能订立的，不适用定金罚则，定金应当返还。
六、认购书中应披露的重要信息认购书中应当披露以下重要信息：房屋的权属状况（是否存在抵押、查封等）；房屋的交付标准（毛坯/精装）；房屋的交付时间；房屋的面积（建筑面积、套内面积、公摊面积）；房屋的价款及支付方式。信息披露越充分，双方对正式合同的预期越一致，签订正式合同时产生分歧的可能性越小。
法理解读：
从意向到约束，以预约合同锁定交易机会！
在商品房交易中，购房者看中一套房、开发商愿意出售，双方往往需要经历一个从“达成初步意向”到“签订正式合同”的过渡阶段。这个过渡阶段承载着双方的双重期待——购房者希望锁定房源、防止开发商另售；开发商希望锁定客户、确保交易继续推进。商品房认购书的法理本质，就是将这一过渡阶段的双方期待固定为具有法律约束力的预约合同——它以定金为履约担保，以约定期限为缔约期限，以预约向本约的转化为目标，在正式合同签订之前为双方提供制度化的过渡安排。
预约合同与本约合同的二元结构，是商品房认购书最核心的法理定位。 认购书是预约——其核心义务是“在约定期限内签订正式商品房买卖合同”。正式商品房买卖合同是本约——其核心义务是“交付房屋、支付价款、办理过户”。预约不直接产生房屋交付和价款支付的义务，只产生“缔约义务”。 这一区分决定了认购书的法律效果：违反认购书的后果是定金罚则，而非强制过户。购房者不能凭认购书要求开发商交房，开发商也不能凭认购书要求购房者付款——认购书约束的是“是否签订正式合同”，而非“合同签订后的履行”。
定金罚则是认购书中最具约束力的制度设计。 依据《民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金罚则将双方的缔约意愿转化为经济约束——购房者拒绝签约，损失定金；开发商拒绝签约，双倍返还。这种双向约束，使认购书不再是“可签可不签”的意向书，而是“不签就要承担代价”的法律约束。
“不可归责于双方的事由”导致合同未能订立的，定金应当返还——这一规则体现了预约合同的公平性。 双方对正式合同的主要条款存在实质性分歧、政策调整导致购房资格丧失、不可抗力导致交易无法继续——这些情形下，双方均无过错，定金罚则不应适用。这一规则的法理在于：定金罚则惩罚的是“违约行为”，而非“交易失败”——如果交易失败的原因不可归责于任何一方，惩罚便失去了正当性基础。 最高人民法院相关司法解释明确，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
“商品房预售许可证”对认购书效力的影响，是商品房交易中特有的制度规则。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这一规则同样适用于认购书——未取得预售许可证签订的认购书，可能被认定为无效，开发商应当返还定金。 购房者在签订认购书前核查预售许可证，是避免交易风险的第一道防线。
认购书转化为正式合同的条件，是预约向本约跨越的制度门槛。 认购书转化为正式合同需满足以下条件：双方在约定期限内协商一致；对正式合同的主要条款达成合意；不存在不可归责于双方的事由。如果双方对正式合同的主要条款存在实质性分歧，导致合同未能订立的，不适用定金罚则——因为预约合同只约束“缔约行为”，不约束“缔约结果”。 双方不能就主要条款达成一致，属于“缔约失败”而非“违约”，定金应当返还。
认购书中的信息披露义务，是保护购房者知情权的制度安排。 认购书中应当披露房屋的权属状况（是否存在抵押、查封等）、房屋的交付标准（毛坯/精装）、房屋的交付时间、房屋的面积（建筑面积、套内面积、公摊面积）、房屋的价款及支付方式。信息披露越充分，双方对正式合同的预期越一致，签订正式合同时产生分歧的可能性越小。 开发商隐瞒重要信息导致购房者作出错误认购决定的，购房者可以主张撤销认购书并要求返还定金。
认购书与正式合同的衔接，体现了预约合同作为“过渡安排”的制度功能。 认购书不是正式合同的替代品，而是正式合同的“前奏”——它的核心功能是为双方提供一个制度化的过渡期，让双方在正式签约前有充分的时间协商条款、准备资金、核查信息。认购书的设计应当以“顺利转化为正式合同”为目标——过于苛刻的条款可能导致正式合同无法签订，过于宽松的条款可能使认购书失去约束力。 平衡的设计，是认购书制度的精髓所在。
最终，商品房认购书是一份以预约合同为法律定位、以定金罚则为约束机制、以约定期限为缔约期限的法律文书。它以锁定房源为购房者的核心利益，以锁定客户为开发商的核心利益，以定金为双向约束的经济杠杆，以正式合同为交易的最终目标。 一纸认购书，以定金锁定交易机会，以期限推动缔约进程，以预约向本约的转化实现商品房交易的平稳过渡——不是正式合同的替代，而是正式合同的前奏；不是交易的终点，而是交易的起点。
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