夜雨聆风城市更新政策测试试卷-江苏卷
互相学习
聚焦国家及江苏省最新城市更新顶层设计与实施细则，以标准化测试检验政策理解深度，通过“以考促学、以学促用”推动政策在实操层面的精准落地。
考试依据：中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称中办国办文件、国家顶层文件）、国务院《城市更新 “十五五” 规划》、住建部建科〔2021〕63号《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、建科〔2023〕30 号《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》等文件、自然资源部联合住建部发布的自然资发〔2025〕226 号《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》；江苏省苏政办规〔2026〕2号（2026年最新23条城市更新政策措施）《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》、苏政办规〔2024〕3 号等主要文件。
题型：单选题 15 题（每题只有 1 个正确选项）；多选题 5 题（多选、少选、错选均不得分）总分：100 分
一、单项选择题（每题 4 分，共 60 分）
1.国家最新顶层文件明确，城市更新项目实施的法定前置必要程序是（）
A. 编制项目实施方案
B. 开展城市体检评估
C. 先行完成土地收储
D. 编制修建性详细规划
2.根据中办国办文件，城市更新治理原则表述正确的是（）
A. 市场主导、政府引导、居民参与
B. 政府引导、市场运作、公众参与
C. 企业自主选点、点状碎片化改造
D. 以商业开发收益为核心实施改造
3.自然资源部、住建部 2025 年 226 号文规定，存量土地、房产资源调整功能发展鼓励类产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，用地过渡期政策最长年限为（）
A. 3 年
B. 5 年
C. 8 年
D. 10 年
4.按照国家现行政策，城市更新项目审批顺序正确的链条是（）
A. 片区策划→城市更新专项规划→项目实施方案
B. 专项规划→片区策划→项目实施方案
C. 控规修改→直接申报实施方案
D. 企业申报方案→政府事后统筹管控
5.各级文件明确，城市更新坚决禁止的行为是（）
A. 原拆原建、危房翻建
B. 大拆大建、大规模拆除现状建筑
C. 老旧厂房内部功能改造
D. 零星插建配套公共设施
6.江苏省 2026 年新出台 23 条更新政策，老旧厂房改造项目竣工验收可采用（）简化审批
A. 消防查验报告替代正式竣工验收报告
B. 免于施工图审查
C. 直接豁免规划许可
D. 不用办理不动产登记
7.江苏省现行政策规定，在原有建筑规模以内，符合正面清单的兼容改造（）
A. 必须修改控规、重新公示
B. 无需调整详细规划、可不增收土地有偿使用价款
C. 一律采取招拍挂方式出让土地
D. 只能由原产权单位自行改造
8.江苏城市更新政策支持存量更新项目不动产登记创新方式为（）
A. 不允许分层分栋办理产权
B. 支持更新合作协议办理转移预告登记
C. 划拨土地改造后必须全部改为出让
D. 混合改造项目只能整体一本产权证
9.根据国家政策，城市更新片区统筹模式下，容积率奖励、指标转移收益应当（）
A. 全部由开发企业作为利润
B. 主要用于补充片区公共配套、历史保护、民生改造
C. 直接返还土地出让金给原业主
D. 用于项目建设贷款还本付息
10.根据中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》要求，城市更新项目第一优先级管控内容是（）
A. 商业开发规模
B. 历史文化遗产应保尽保
C. 项目融资模式设计
D. 土地出让收益最大化
11.建科〔2023〕30 号文件规定，城市更新项目入库、实施的前提是（）
A. 纳入年度城市更新项目清单
B. 完成土地招拍挂
C. 社会资本全部落实到位
D. 先行征收全部房屋产权
12.江苏省 2026 年更新新政提出，对于老旧住房推行的自主更新机制是（）
A. 审批制
B. 申请制
C. 备案制
D. 核准制
13.国家政策明确，城市更新严禁通过城市更新（）
A. 盘活闲置国有资产
B. 变相新增地方政府隐性债务
C. 采用 EPCO 模式实施改造
D. 对危旧房屋开展解危改造
14.按照江苏省政策，工业厂区自主增容改造、不改变用地性质的（）
A. 必须补缴土地出让金
B. 不再增收土地价款
C. 需要重新组织土地挂牌
D. 只能增加不超过 10% 建筑面积
15.国家政策对城市更新规划定位正确的是（）
A. 城市更新专项规划替代国土空间总体规划
B. 更新单元片区策划可以直接替代法定控规
C. 城市更新专项规划纳入国土空间一张图管控
D. 微更新项目可以不受规划任何约束
二、多项选择题（每题 8 分，共 40 分）
16.根据中办国办文件，下列属于城市更新范围的有（）
A. 城镇老旧小区改造
B. 历史街区活化利用
C. 低效工业厂区盘活
D. 成片新区征地开发建设
17.江苏省 2026 年城市更新 23 条政策，在审批优化方面明确的改革举措包含（）
A. 推行容缺受理、精简报审材料
B. 建立规划、施工图、消防审验并联衔接机制
C. 历史建筑改造豁免所有安全审查
D. 支持改造项目带押过户办理产权登记
18.国家现行政策允许城市更新存量项目合法采用的供地方式有（）
A. 协议出让
B. 长期租赁
C. 作价出资入股
D. 直接划拨给开发企业
19.“十五五” 国家城市更新规划明确，城市更新要建立的五大统筹体系包括（）
A. 规划统筹
B. 项目统筹
C. 资金统筹
D. 审批统筹
E. 运营统筹
20.下列关于城市更新投融资政策，符合国家及江苏省现行规定的是（）
A. 省级专项资金可以采用 “拨改投” 模式支持项目
B. 合规更新项目可以申报基础设施 REITs
C. 公益性配套占比高的更新项目可落实土地增值税减免
D. 纯政府付费新建改造项目可以采用传统 PPP 模式
参考答案与解析
一、单选
1.B
这条宣传应该已经深入人心了，老百姓也晓得了。就像看中医先把脉。
解析： 法定前置：城市体检评估
城市体检评估是城市更新的法定前置程序。通过全方位“把脉”城市发展，精准识别设施短板与功能缺陷，这是科学划定更新范围、确定改造重点的基础。后续的实施方案编制、土地收储等关键环节，均需以此为依据有序展开。
2.B
我们老家习惯把政府称呼叫“公家”，可能是从原来公社集体时留下的习惯吧。
解析：核心原则：政府引导统筹
坚持“政府引导、市场运作、公众参与”是政策明确的核心原则。政府把控方向与公共利益底线，市场负责资源配置与效率提升。这既纠正了过去过度市场化的弊端，也避免了单一行政管控的僵化，实现多方共赢的可持续更新模式。
3.B
随着城市更新带来带动产业的落地，对老百姓就是增加、扩大就业，好挣钱。
解析：政策红利：5年用地过渡期
依据自然资源部、住建部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号），利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。
这为盘活低效存量用地、降低参与企业的改造成本提供了坚实的政策保障。
4.B
不知道这条老百姓清楚或明白吗，老百姓关心啥时开工，咋还没动静啊...,眼下及后续的更新项目在运作周期上跟之前有所不同。
解析：审批需遵循“专项规划→片区策划→实施方案”的层级逻辑。A项顺序颠倒，C项跳过关键环节，D项为传统模式的弊端，均不符合现行城市更新的统筹管控机制与规范要求。
5.B
这条老百姓应该通过身边的更新项目以及通过公园相亲角、广场“情报站”了解了已经，原来的大拆迁不掏钱还挣钱的方式不再有了。
解析：国家明令禁止城市更新中大拆大建，强调留住城市记忆与烟火气。危房合规翻建、微改造与有机更新、符合规划的功能置换均为政策鼓励方向，并非管控禁止的范畴。
6.A
这条跟老百姓没啥直接关联，和参与改造的企业有直接关系。
解析：江苏2026年新政优化老旧厂房改造，允许以消防查验报告替代竣工验收报告，大幅简化审批流程。而规划许可、施工图审查、不动产登记仍为项目推进的法定必要环节，不可省略。
7.B
这条也是，和业主及参与企业有利好关系。
解析：核心导向：降低更新成本门槛
政策明确，在原有建筑规模内的兼容改造无需调整详细规划，且不增收土地价款，这是激发市场活力的关键。错误选项均违背了“低成本、高效率”的存量更新导向，强调了合规前提下的灵活性与成本控制。
8.B
社会资本方
，和老百姓也有直接关系，写字楼也好，小区也好，请进来社会资本方参与改造，后续人家要运营产权，在双方约定确定好了的合同基础之上，公家增加了一条政策：共同产权做预告登记，在自然资源部门；等于在前期就替两家把关了，预告登记就算数儿，中途谁也不许变卦了哈，咋还有种画面感呢？
解析：制度保障：社会资本参与确权。
通过预告登记为社会资本提供产权保障，是政策的重要创新。纠正了“不可分层分栋办证”“划拨土地不可保留”等误区，体现了不动产登记制度对城市更新的适配性，为资产盘活提供了法律保障。
9.B 10.B 11.A 12.B 13.B 14.B 15.C
二、多选
16.ABC 17.ABD 18.ABC 19.ABCDE 20.AB
时间有限，也怕精力不够分神搞错了，就不献丑一一作分析了
最后还是给地方各级政府及部门、及相关单位推荐下我们的城市更新实操方案班，通过交流学习建立战略合作友谊；也欢迎直接对接项目咨询顾问服务。
