夜雨聆风
适用场景：个人房东出租住宅房屋给承租人居住使用
法律依据：《中华人民共和国民法典》及相关法律法规
性质：通用参考模版，不针对具体个案
一、适用场景
本模版适用于个人房东将自有住宅房屋出租给承租人居住使用的情形。
不适用于下列情形，需另行调整：
商铺、写字楼、厂房等非住宅房屋租赁（应增加商业用途、消防、装修恢复等条款）；房地产开发企业预（销）售商品房（《商品房买卖合同示范文本》另行适用）；公租房、廉租房等政策性保障住房（按各地政策性文件执行）；通过住房租赁企业出租的长租公寓（涉及租金监管、押金托管等规定）。
本模版依据《民法典》租赁合同章节及配套法规编制，对押金、转租、维修、买卖不破租赁等高频争议点作了明确约定。
二、合同正文
房屋租赁合同
出租方（甲方）： ____________________
身份证号码：____________________
联系方式：____________________
通讯地址：____________________
承租方（乙方）： ____________________
身份证号码：____________________
联系方式：____________________
通讯地址：____________________
依据《中华人民共和国民法典》等法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致基础上，就房屋租赁事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
1.1 甲方将位于 ______ 省（自治区、直辖市）______ 市 ______ 区（县）______ 街道（乡镇）______ 路 ______ 号 ______ 小区 ______ 幢 ______ 单元 ______ 室的房屋（以下简称"该房屋"）出租给乙方使用。
1.2 该房屋建筑面积 ______ 平方米；不动产权证书号为 ____________________。
1.3 甲方保证对该房屋享有合法出租权，且该房屋不存在权属争议、被查封或被限制权利的情形。如该房屋存在共有人，甲方应取得共有人的书面同意。
1.4 房屋交付时的装修、附属设施、家具家电等状况，以本合同附件一《房屋交付清单》为准。
第二条 租赁用途与使用要求
2.1 该房屋租赁用途为 居住，乙方不得擅自变更为商业、办公、仓储、餐饮、加工等非居住用途。
2.2 乙方不得利用该房屋从事违法活动，不得存放易燃、易爆、腐蚀性及其他危险物品，不得污染房屋及周边环境。
2.3 乙方居住人数为 ______ 人，不得擅自增加居住人数。乙方不得擅自将房屋转租、转借、调换给第三人居住。
2.4 乙方应爱护房屋及其附属设施，按照约定方法或房屋性质合理使用；因乙方保管不善或使用不当造成房屋及设施毁损、灭失的，应当承担赔偿责任（参照《民法典》第711条、第714条）。
第三条 租赁期限
3.1 租赁期限为 ______ 个月，自 ______ 年 ______ 月 ______ 日起至 ______ 年 ______ 月 ______ 日止。
3.2 租赁期限不得超过二十年；超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年（参照《民法典》第705条）。
3.3 租赁期限届满，乙方享有在同等条件下的优先承租权；乙方应于合同期满前 ______ 日内通知甲方是否续租，逾期未通知的，视为放弃续租。
3.4 租赁期限届满，乙方应当返还房屋；返还的房屋应当符合约定或房屋性质使用后的状态（参照《民法典》第734条）。
第四条 租金及支付方式
4.1 月租金为人民币（大写）________________ 元整（¥________）。
4.2 租金支付周期（勾选一项）：
□ 月付 □ 季付 □ 半年付 □ 年付
4.3 每期租金应于当期起租日前 ______ 日内支付至甲方指定账户。
4.4 甲方收款账户：
户名：________________账号：________________开户行：________________
4.5 租赁期限内，租金标准 □ 不调整 □ 每年调整一次，调整幅度不超过 ______%。
4.6 乙方无正当理由未支付或迟延支付租金的，甲方有权请求乙方在合理期限内支付；乙方逾期不支付的，甲方有权解除合同（参照《民法典》第722条）。本合同约定的"合理期限"为 ______ 日。
第五条 押金
5.1 押金金额为人民币（大写）________________ 元整（¥________），由乙方于本合同签订之日起 ______ 日内支付给甲方。
5.2 押金不计利息。租赁期限内，押金不得直接抵付租金，但乙方违约应承担违约金或赔偿金的，甲方有权从押金中优先扣除。
5.3 押金退还：合同终止且乙方按约返还房屋、结清应付费用、无违约行为或乙方已承担相应违约责任的，甲方应在房屋返还之日起 ______ 日内将押金（扣除应付金额后）无息退还乙方。
5.4 押金扣除情形约定如下：
（1）乙方未按约定支付租金、水电费、物业费等应付费用；
（2）乙方造成房屋或附属设施毁损、灭失；
（3）乙方擅自改变房屋用途或擅自装修、增设他物；
（4）乙方擅自转租、转借；
（5）乙方未按约定期限返还房屋；
（6）其他乙方违约情形。
第六条 房屋交付与收回
6.1 甲方应于 ______ 年 ______ 月 ______ 日前将该房屋按约定条件交付乙方使用（参照《民法典》第708条）。交付时双方共同填写《房屋交付清单》一式两份，各执一份。
6.2 房屋交付时存在不符合约定用途或影响正常居住情形的，乙方有权要求甲方修复或减付租金；情节严重的，乙方有权解除合同。
6.3 合同终止时，乙方应于 ______ 日内将房屋腾空并恢复原状（自然磨损除外）后返还甲方。乙方未经甲方同意对房屋进行改善或增设他物的，甲方有权请求恢复原状或赔偿损失（参照《民法典》第715条）。
第七条 维修责任
7.1 房屋及附属设施在租赁期限内因自然损耗或老化所需的维修义务，由甲方承担，当事人另有约定的除外（参照《民法典》第712条）。本合同另约定如下（勾选）：
□ 由甲方负责全部维修□ 由甲方负责结构性维修，单次维修费用在人民币 ______ 元以下的由乙方负责
7.2 乙方发现房屋需要维修时，应及时通知甲方；甲方应在接到通知后 ______ 日内予以维修。甲方逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（参照《民法典》第713条）。
7.3 因乙方使用不当或保管不善造成房屋及附属设施损坏的，由乙方负责维修或赔偿（参照《民法典》第711条、第714条）。
7.4 乙方对房屋进行改善或增设他物，应经甲方书面同意；未经同意的，甲方有权请求恢复原状或赔偿损失（参照《民法典》第715条）。
第八条 转租
8.1 未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租、转借或以其他方式交由第三人使用（参照《民法典》第716条）。
8.2 经甲方书面同意转租的，转租期限不得超过乙方剩余租赁期限；超过部分对出租人不发生法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外（参照《民法典》第717条）。次承租人造成房屋损失的，乙方应承担赔偿责任。
8.3 乙方擅自转租的，甲方有权解除合同（参照《民法典》第716条第二款）。
第九条 物业费及水电等费用承担
9.1 租赁期间与房屋有关的费用承担约定如下：
表格费用项目承担方物业费□ 甲方 □ 乙方水费□ 甲方 □ 乙方电费□ 甲方 □ 乙方燃气费□ 甲方 □ 乙方供暖费□ 甲方 □ 乙方网络费□ 甲方 □ 乙方有线电视费□ 甲方 □ 乙方
9.2 乙方应按期缴纳上述费用；因乙方未及时缴纳产生的滞纳金及损失由乙方承担。
第十条 合同变更与解除
10.1 经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。
10.2 乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约责任：
（1）未按约定支付租金累计超过 ______ 日的；
（2）擅自改变房屋用途的；
（3）擅自拆改主体结构或装修的；
（4）擅自转租、转借的；
（5）利用房屋从事违法活动的；
（6）其他严重违反合同约定的情形。
10.3 甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同并要求甲方承担违约责任：
（1）未按约定期限交付房屋，经催告后仍不交付的；
（2）交付的房屋不符合约定用途，严重影响乙方正常居住的；
（3）未履行维修义务，致使乙方无法正常居住的；
（4）房屋存在权属争议或被查封、限制权利的；
（5）其他严重违反合同约定的情形。
10.4 因不可抗力或房屋被征收、拆迁导致合同无法继续履行的，双方均可解除合同，互不承担违约责任。
10.5 一方依据本合同约定解除合同的，应当提前 ______ 日书面通知对方，但发生本合同第10.2、10.3条约定的情形除外。
第十一条 买卖不破租赁与优先购买权
11.1 租赁期限内，房屋所有权发生变动的，不影响本合同的效力（参照《民法典》第725条）。
11.2 甲方在租赁期限内出卖该房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；但房屋按份共有人行使优先购买权或甲方将房屋出卖给近亲属的除外（参照《民法典》第726条）。
第十二条 违约责任
12.1 乙方违约的，应向甲方支付违约金人民币 ______ 元；违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续赔偿差额。
12.2 甲方违约的，应向乙方支付违约金人民币 ______ 元；违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应继续赔偿差额。
12.3 任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日按应付金额的 ______% 向对方支付违约金。
12.4 约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少（参照《民法典》第585条第二款）。
第十三条 争议解决
13.1 本合同履行过程中发生争议的，双方应友好协商解决。
13.2 协商不成的，按下列第 ______ 种方式解决：
□ 向房屋所在地人民法院起诉；□ 将争议提交 ______ 仲裁委员会，按其届时有效的仲裁规则仲裁。
13.3 争议解决期间，与争议无关的合同条款继续履行。
第十四条 其他约定
14.1 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
14.2 本合同附件为本合同不可分割的组成部分：
附件一：房屋交付清单（含装修、设施、家具家电、水电气表读数）附件二：双方身份证件复印件 / 营业执照复印件
14.3 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式（参照《民法典》第707条）。本合同自双方签字（盖章）之日起成立并生效。
14.4 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同效力（参照《民法典》第706条）。但双方同意根据当地规定办理登记备案，作为行政管理与权益保护依据。
14.5 本合同一式 ______ 份，甲乙双方各执 ______ 份，具有同等法律效力。
第十五条 通知与送达
15.1 双方确认本合同首部所列联系方式、通讯地址为有效送达地址。任何一方变更的，应在变更之日起 ______ 日内书面通知对方；未及时通知导致文件无法送达的，视为已送达。
15.2 通知方式（勾选）：□ 直接送达 □ 挂号信/特快专递 □ 短信/微信/电子邮件（需对方回复确认）。
出租方（甲方）签字/盖章： ____________________
日期：________ 年 ______ 月 ______ 日
承租方（乙方）签字/盖章： ____________________
日期：________ 年 ______ 月 ______ 日
签订地：________________
三、使用说明
1.签订前核实产权。乙方务必核查甲方的不动产权证书原件、身份证明，确认出租人享有合法出租权。如系"二房东"或代管人出租，要求提供原房东书面授权或转租同意函。共有人房屋出租，应取得共有人书面同意。
2.押金数额合理约定。押金一般为1—2个月租金。约定过高，期满退押金易引纠纷；约定过低，难以覆盖可能损失。本模版第5.4条已列出常见扣除情形，可按实际增删。
3.《房屋交付清单》是关键证据。交付当日双方逐项填写清单，包括墙面、地面、家具家电品牌型号及状况、钥匙数量、水电气表读数等。建议同步拍照录像存证，避免退租时"说不清"。
4.租金支付优先转账。避免现金支付；如必须现金，要求收款方出具收据。转账时备注"X月房租"，便于留痕。
5.维修责任写明边界。自然损耗归房东、人为损坏归租客是基本原则，但"自然损耗"与"人为损坏"界限常起争议。建议合同中列出典型情形清单，如"电器正常老化损坏归房东，宠物咬坏家具归租客"。
6.转租务必书面同意。口头同意事后难以举证。如确需转租，要求房东出具书面同意函，明确次承租人、转租期限、租金等要素。
7.退租留痕。退租当日双方共同填写《房屋返还清单》，核对水电气表读数，当面交接钥匙，押金退还协议当场签署。建议同步拍照录像。
8.登记备案非强制但建议办。未办登记不影响合同效力（《民法典》第706条），但备案记录可作为对抗第三人、办理居住证、子女入学等用途的关键凭证。各地房管部门/街道办可办理。
9."买卖不破租赁"自动适用。租赁期限内房屋所有权变动的，原租赁合同继续有效（《民法典》第725条），无需另行约定。但租客优先购买权需房东尽通知义务，留意有无接到通知。
10.续租优先权需主动行使。合同期满后，同等条件下承租人享有优先承租权；建议期满30日前书面通知房东续租意向，留证。
四、风险提示
1.二房东转租陷阱。未取得原房东书面同意的转租，原房东有权解除合同（《民法典》第716条第二款），次承租人面临被迫搬离且难以追偿的风险。签约前务必查验出租人产权证明或转租授权文件。
2.未签书面合同超6个月视为不定期租赁。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式（《民法典》第707条）；未采用书面形式、又无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方均可随时解除，租金稳定性大减。
3.超过20年的部分无效。约定租期超过20年的，超过部分无效（《民法典》第705条）。如考虑长期租赁，建议每满20年签订续租合同，并在合同中明确续租权。
4.押金扣除条款务必清晰。实践中押金纠纷最常见。如合同未明确约定可扣除情形，房东扣押金易被认定为违约。本模版第5.4条已列出常见扣除情形，可根据实际增删。
5.维修义务推定归房东。未约定维修义务归属的，由出租人承担维修义务（《民法典》第712条）。如约定归租客，建议明确"日常小修"与"结构性大修"的边界，避免责任不清。
6.违约金过分高可被调整。约定的违约金过分高于实际损失的，对方可请求法院或仲裁机构予以适当减少（《民法典》第585条第二款）。司法实践中，违约金一般以实际损失的30%为参照上限，约定过高难以获得支持。
7.租赁登记不影响合同效力但有实际意义。未办登记不影响合同效力（《民法典》第706条），但部分地方规定要求备案。如涉及子女入学、办居住证等需求，建议办理备案。
8.优先购买权的例外。房东将房屋卖给按份共有人或近亲属的，承租人不享有优先购买权（《民法典》第726条但书）。注意此例外情形，避免事后主张不能。
9.擅自装修可能要恢复原状。未经房东书面同意擅自装修或增设他物的，房东有权请求恢复原状或赔偿损失（《民法典》第715条）。装修前务必取得书面同意，并约定合同期满后的装修物归属。
五、免责声明
本模版为通用参考文本，不针对具体个案出具法律意见。如遇房屋权属争议、共有房屋出租、抵押房屋出租、商业租赁、长租公寓等复杂情形，建议携带相关材料咨询执业律师。本模版依据发布日期有效的法律法规编制，后续法律修订或司法解释出台可能影响部分条款效力，请以最新法律规定为准。
