前几天刷手机,看到华住App上多了个“旅居”频道.点进去一看,北京、上海、广州都有月租房源,1500块起步,拎包入住,品牌家电,

前几天我在手机上发现了一个新的功能——华住App中的“旅居”频道，上面有北京、上海、广州等地的月租房信息，价格从1500元起，可以拎包入住，并且配备品牌家电、24小时安保服务，合同也由平台签订。其实我一开始的想法是——酒店终于要抢长租公寓的饭碗了。

之后我和一个做酒店加盟的朋友聚餐的时候，他说了锦江8月份推出两个公寓品牌的事情，一个是"途羚"，另一个是"羚居"，一个是针对企业的员工，另一个是针对个人的租客。他解释说："目前酒店不好做，房间空着也是空着，不如出租出去。

" 虽然这句话很粗鲁，但是它的道理是正确的。我查阅了一些数据，在2025年之后，全国有1873.6万个酒店客房，连锁化率只有41.8%。

中国饭店协会认为，目前的供应已经很充足了。什么意思？

就是有很多酒店了。华住到2026年6月底的时候，会有13539家酒店、133万多间客房。

但是成熟的门店同店RevPAR——也就是每间可售房收入——下降了3%，入住率也降低了2.4个百分点。锦江那边，中端酒店RevPAR第二季度下降了3.61%，平均房价从252块降到245块。

你发现没有，酒店集团还在开店，但是单店赚的钱却在变少。

这就如同开一家餐馆一样，以前一条街上只有你一家店，而现在隔壁、对面、楼上都有了其他的餐馆。尽管客人依然很多，但是你分到的食物却很少。

那么该怎么办呢？酒店集团最宝贵的资产并不是大楼，而是这套管理系统的本领。

清洁、维修、服务、安全、入住流程、供应链、会员系统等等这些事情，酒店已经用了几十年的时间来研究，并且已经形成了标准化的操作方法。我的一个朋友曾经跟我讲过一个细节：他家加盟店的布草洗涤成本可以比单体酒店低30%，因为总部统一采购。

客房大姐打扫一间房所需要的时间精确到分钟。把这些能力用在长租公寓上就是降维打击。

目前长租市场的状况如何？90%的房源由个人房东持有，机构化的比例大约在10%左右。

在一线城市，租客的月租金预算一般在1000到3000元左右。市场有多大？

很大，但是混乱程度如何？很乱。

我曾经住过一次这样的房子，当时我就能感受到房东说涨租就涨租，东西坏了要三催四请，合同里全是坑。想找一个靠谱的机构来帮忙，选择其实不多。

当酒店集团进入市场的时候，它所强调的就是"靠谱"两个字。但是靠谱能当饭吃吗？

长租和酒店看起来都是一样的事情，但是其实它们属于两种完全不同的生意。

酒店一天卖300元，第二天展会卖800元，第三天才没有人住就只卖200元。同一种商品，在一年里可以被重新定价几百次。

但是长租呢？签了半年或者一年的合同之后，价格就被锁定住了。

有一个在广州做公寓的老板曾经对我说过这样一句话：长租的利润并不是靠租出来的，而是靠省出来的。他给我算过一笔账，一套房子一个月租金是3000元，一年毛收入是3万6。

物业成本、装修折旧、人工、水电、维修、空置损耗加起来如果到3万，那么到手就6000块。6000块钱一年。

还没有计算获客成本。酒店有会员制度，在携程、美团上挂着，顾客自己来找上门。

长租的话，你要去58、贝壳上发帖，还要带看、还要筛选租客。一个租客没看中，下一个还得再来一遍。

所以拿房成本，就是第一道生死线。你把价格定得太高，后面怎么算都亏。

你把价格定得太低，位置不好，租不出去，还是亏。这就是为什么香港学生公寓那笔交易，值得琢磨。

凯德投资用23亿港元买下上环一家酒店，550间客房，打算改成学生公寓。算下来，每间客房对应418万港元。

贵不贵？看跟谁比。

仲量联行的数据表明，在2025/26学年的时候，香港短缺的学生床位有7万6300个，在2029/30学年的时候这个数字会增加到14万7200个。主要的学生公寓项目，入住率可以达到98%到100%。

租金自2022年以来一直都在上涨。那么这又意味着什么呢？

就是说你买了一栋房子之后又把它改成了床位，根本不用担心没有地方住。另外香港也正在增加非本地学生的数量，并且对非本地学生的自费名额由原来的40%提高到了现在的50%。

“城中学舍计划”也在推行中。学生们来了之后就要住宿。

这是条很清晰的链条：招生规模扩大、学生数量增加、床位不足、租金上涨、资产升值。资本所购买的并不是这栋楼本身，而是一种未来10年稳定的现金流。

说到这里，你可能会认为酒店集团做长租的优势很大，岂不是稳赚不赔？其实并不简单。

我的一个做酒店的朋友最近也在考虑长租项目，他说最让他头疼的就是改造问题、招租问题以及算账。"酒店我闭着眼睛都能算清楚，长租我算3遍，3遍结果都不一样。

" 为什么？因为变量太多。

入住率、续租率、拿房成本、改造成本、人工、能耗、维修、空置期……任何一个环节稍微有一点点变动就会导致最后的利润相差很大。而且规模越大，风险也就越大。

你管10套房，有2套是空的，问题不大。你管1万套房，有2000套是空的，那就是灾难。

所以酒店巨头进军长租，并不是简单的把房间改成月租那么简单，它要建立一个资产模型。这套模型的核心并不是房间的数量，而是每平方米可以产生多少年的现金流。

酒店卖的是“房晚”，而长租则卖的是“租期”。房晚可以今天涨明天降，而租期一签就是半年、一年，价格弹性没了，你就得靠成本控制和运营效率赚钱。

就拿以前开出租车来说吧，可以挑客人、可以绕路、可以收机场附加费。但是现在开公交了，票价已经定好了，只能靠准点、省油、少修车来赚钱。

两种不同的商业模式，两种不同的生活方式。我不是来贬低谁的。

长租市场是有机会的。个人房东太散，租客太苦，机构化是大势所趋。

酒店集团有品牌、有系统、有会员，比白手起家的创业公司起点高得多。但是机会大，并不意味着所有人都能抓住。

香港的学生公寓为什么资本抢着买？因为供需缺口明摆着，账算得清楚。

内地的长租市场呢？也有缺口，但是分散，而且租金承受力有限。

1500块钱一个月，在北京、上海、广州，能租到什么位置？租客愿意为“酒店式服务”多掏几百块？

这些都是问号。我的一个朋友最后对我说的一句话我觉得挺实在：“酒店做长租，能不能成，不看你有多少间房，看你能不能把一笔账算十年。

” 十年。

有多少长租公寓企业能够坚持到10个月以上的呢？因此华住、锦江这样的企业走这条路是否正确，还需要一段时间来判断。

但是可以肯定的是，在酒店巨头们开始认真计算长租账本的时候，整个行业的风气已经发生了改变。好了，今天就说到这里了。

如果你曾经租过房子或者对酒店做长租这件事有自己的看法的话，在评论区发表一下自己的观点吧。觉得文章还不错的可以点个“在看”，把这篇文章转发给身边的朋友们看看。

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