SL Office｜上海豪宅市场每日简报

2026年11月2日 · 第001期

上海楼市迎来“银十”：成交量创近六年同期新高，豪宅市场是否同步回暖？

进入11月，上海房地产市场交出了一份值得关注的10月成绩单。

刚刚过去的10月，上海一、二手住房累计成交约2.61万套，同比增长33%。其中，二手住房成交约2.23万套，同比增长34%，创下近六年同期新高。

与此同时，上海一手住房成交面积达到47万平方米，同比增长20%。

从成交数据来看，今年上海楼市的“银十”表现相当突出。

但对于上海豪宅市场而言，我们更关心的是另外一个问题：

当整体市场成交量开始回升，真正的高端住宅市场是否也出现了相同的变化？

今天，我们从三个角度观察。

01｜市场数据：成交量明显回升，二手房成为重要支撑

根据上海市房管局公布、媒体报道的10月市场数据：

值得注意的是，9月至10月，上海一、二手住房合计成交约5.12万套，同比增长23%。

二手住房市场已经连续多个非春节月份保持较高成交活跃度。

另外，截至10月底，上海二手住房挂牌总量约16.6万套，较2025年9月的阶段性高点减少约4.2万套。

这意味着，市场不仅成交量有所增加，存量房源的供应压力也出现了一定程度的缓解。

数据来源：上海市房管局公开信息及第一财经、澎湃新闻报道。

02｜价格观察：大面积住宅表现值得关注

成交量是一项重要指标，但对于豪宅市场，我们还需要关注价格表现和产品结构。

根据国家统计局2026年9月70个大中城市商品住宅销售价格数据：

上海新建商品住宅：

• 环比上涨0.2%；

• 同比上涨2.8%。

上海二手住宅：

• 环比上涨0.5%；

• 同比上涨0.8%。

如果进一步观察144平方米以上的大户型住宅，数据呈现出一个值得研究的现象：

从这组数据可以看到，大面积新房的价格指数同比表现相对突出，而大面积二手住宅也呈现环比上涨。

当然，144平方米以上并不等于豪宅，更不能直接代表5000万元以上的顶级住宅市场。

但它至少提供了一个值得进一步追踪的观察方向：在上海住宅市场中，不同面积段、不同产品类型之间，正在呈现出不同的价格表现。

数据来源：国家统计局，2026年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2026年10月19日发布。

03｜市场观察：成交回暖，不等于所有房子都在回暖

这是今天我最想讨论的一个问题。

从目前公布的数据来看，上海整体房地产市场的成交活跃度确实有所提升。

但我们不能简单地把整体市场的变化，直接套用到豪宅市场。

原因在于，豪宅市场有着不同于普通住宅的交易逻辑。

首先，买家结构不同。

普通住宅的成交，往往与刚性居住需求、家庭置换、贷款条件和总价承受能力密切相关。

而高端住宅的购买决策，除了居住需求，还涉及家庭资产配置、区域选择、产品稀缺性、持有体验以及长期生活方式。

其次，产品之间的差异更大。

同样是上海核心区域的住宅，地段、楼栋、楼层、景观、户型、物业管理和社区环境，都可能造成明显的价值差异。

对于一套真正具有稀缺性的豪宅而言，市场上有多少套普通住宅成交，并不能直接说明它的价值变化。

第三，价格和成交量需要分开观察。

市场成交量增加，可能意味着买卖双方的交易意愿有所改善。

但这并不意味着所有业主都能按照原来的心理价格成交，也不意味着买家已经失去了议价空间。

对于高总价住宅，我们更应该关注真实成交、实际议价幅度、成交周期，以及优质房源与普通房源之间的分化。

04｜Sean's Perspective：上海豪宅市场，真正值得关注的是结构性变化

我的判断是：

上海楼市正在呈现成交活跃度回升的信号，但豪宅市场是否全面回暖，还需要更多细分数据来验证。

我更希望接下来持续观察三个方向：

第一，5000万元以上住宅的实际成交数量是否增加，而不仅仅是挂牌数量增加。

第二，黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东等核心区域的优质住宅，是否出现成交周期缩短、议价空间变化等现象。

第三，真正具备稀缺性的大平层、江景住宅、成熟社区以及独栋别墅，是否表现出与普通改善型住宅不同的市场韧性。

这些问题，目前还不能仅凭全市成交数据给出确定答案。

我们需要继续收集项目级成交信息，并结合实际交易案例进行交叉验证。

这也是 SL Office 希望长期做的一件事：不只关注市场成交了多少套房子，更关注究竟是什么样的房子在成交，什么样的买家在购买，以及交易背后的真实原因。

05｜今日总结

成交量回升，是市场信心修复的重要信号；但真正决定豪宅价值的，仍然是地段、土地、产品、稀缺性与真实需求。

接下来，我们将持续跟踪上海核心豪宅市场的成交、价格、挂牌及买家需求变化。

用公开数据建立判断，用一线观察理解市场。

这里是 SL Office｜Sean Luxury Office。

每天一份简报，重新认识上海豪宅市场。

数据说明：本文市场数据截至2026年11月2日可获得的公开资料。不同机构在成交统计范围、住宅与商业物业分类、网签时间及价格指数计算方式上可能存在差异。文中10月成交数据采用上海市房管局相关公开统计及媒体报道口径；价格指数采用国家统计局2026年9月数据。144平方米以上住宅不等同于豪宅，文中观点属于市场观察，不构成房价预测或投资建议。