西乡塘保利盛棠印的口水战,说明老城区图的不是烟火气,只是那学区房.西乡塘北大路保利盛棠印项目也放风了一段时间。最近的微信公众号、蝴蝶号推流里,充斥着中介、置业顾问与观众们对这个项目能否读37中的口水战,在教育部门一纸公告后推向高点。大概就是其置业顾问和为其带客的中介个人号,鼓噪呐喊,声嘶力竭,高强度对线。但现在信息平权,看客们也认知提升了,所有视频下面都有人现身说法,揶揄不断。有说自己是原来几号门牌的,结果读哪里。也有当年也被某润在北湖项目晃点了一把的,37中就是块砖,哪里需要往哪搬,反正不行就纳入教育集团。另外就是有点身段的地产自媒体,毕竟绑着公司认证,绝不能说肯定句,得揣着明白装糊涂说点疑问句。本身学区就是每年变动,且不能做出售房书面承诺的,也许一年能读,是周围未入住,学位有剩余。来年又要被划出去,这个认知基本上已经是深入人心了。一个先天抢跑的选手。按理说,本项目算是5000亩南宁火车站片区城市更新的第一块商住地,占据了天时地利人和。即便整个片区的面貌还没有很大改观,甚至还有点破壁残垣的拆迁样。但地块西临北大路,处在广西大学片区与火车站片区交界节点上,周围拆迁后也是界面干净。品相甚至更好于几年前的北大路客运中心旧改项目(建发北大龙庭),那可以算是片区价值的锚点。几个月后建发在这块地南边也拿了一块,楼面价甚至还高于它,说明价值的长期看好。早期拿地,也不用面临拓荒的困扰,直接就是成熟地段。并且坐拥众多拆迁货币补偿户,不愁早期客源。整个盘完全可以低开高走,缓慢释放,一路吃尽土地红利。现在反倒把宝全压在学区上,纠缠不清。究竟为何?城市更新,要怎么才能推动。这就引出了一个问题,本轮城市更新,各相关方思想的解读都不一样。坚定的理想派说城市终于不是大拆大建了,而是各种微改造,情怀至上。抱歉,我目前看到的是,搬迁了这么多原住户,这么高的补偿价格,你不玩大拆大建,出让住宅用地,建高密度住宅,上哪平衡资金去?就让记忆中的南铁社区温情,只存在于外人看来有些好吃的店上吧。整个片区的改造,对于南宁城市最早中心的功能提升,还是很有帮助的,但问题就在于--我们城市没有形成迷人的中心区,像欧洲那样。你可以说他们几百年没变化,落伍了。但这样的迷人风貌,不是当下我们已经丢失后最想找回的吗?巴塞罗那,高迪之城。巴黎市老城区最佳城市客厅之称的威尼斯圣马可广场,致敬JAY我们城市现在的中心区,是当年各职能部门跑马圈地,大炼钢铁形成的城市肌理,是苏联风格的生产居住机器。兵营式的赫鲁晓夫楼,整齐划一的格子路网(但也无法满足现在的机动车通行)学校、医院、市场被平均分布。时代所限用的低标号水泥,没有圈梁无法抗震。预制楼板年久风化,阳台下垂。厨卫与居室分离。你说不拆只改,住户都会跟你急眼。原本的老城区,早就拆没了城墙,拆掉了老房。然后又重新建起仿古街区。卖同样的义乌特产小商品,轰炸鱿鱼臭豆腐。挂上同样的油纸伞,吸引人到小巷子里拍照。南宁三街两巷,已经变成商业区。生造古镇只能承载溢价的酒水消费业态,没有了普通人生活的空间。苏州平江路片区风貌保持,也有现代生活不匹配的困扰,于是成为《梦想改造家》节目的常客上海风貌别墅项目,也没有很好解决这个问题。除了能走路到黄浦江外滩这点,集体陷入了如何证明自己这个是好产品的怪圈。也无法让弄堂里的人再住回来。风貌项目除了高密度近乎无间距的别墅,还需要几栋高到离谱的超高层来平衡货值。说回保利本项目。本项目容积率2.8,地块36亩多。板楼设计,三代四代宅混合,整体还是做出了与周边产品的差异性,算是一个升维改善的产品。学区这个事宜,操作就很诡异。按常规操作,在土拍前后就应该放风,比如片区教育规划,描绘蓝图,或者开发绑定学校建设,以期土地卖上好价格。要不就是拍地之后,开发商积极奔走,促成优质教育落地,开盘前起码来个签约仪式。现在备案放风价格14000~1600去了,明显在这个市场环境下,捅破了片区价格的天花板。在几个民企都做到了实景样板间展示,楼栋封顶再准备开盘时,本项目现场还是一片工地,只有路口转角一个集装箱做的临时接待处,连快周转时代的基本操作水平都没达到。这样如何能让人信服且支撑这个价格?而且被架到这个高度,骑虎难下了,于是就剩下唯一一个宝--学区。于是祭出神通,主管网站发了一份少见的所谓“官宣”,指名道姓本地块享受某某教育资源,又引起一阵喧哗,销售的底气都壮了起来。反正也不写进合同,销售时能割一个是一个。万一真的能划进去呢?争吵越激烈,越是能传播扩散,越能筛选出意向的人。反正你看破他的伎俩,他也没打算卖给你。保利自己在南宁也缺乏高端产品的说服力,之前项目没有太多出彩的记忆点。本地段作为南宁城市更新头号工程,也没有展示出令人激动的美好蓝图,去打破火车站周边三教九流(南铁社区还好)的固有印象。那等于老城区内除了学区,其他居住价值都不值一提,步行尺度便利,生活圈,所谓烟火气等等都不是关注的重点。老城区≠老钱风。说到底南宁还是底子薄弱,西乡塘这样的片区,本身好学校就更少。兴宁、江南就更惨,卖块地,还得跨城区借名校的校名。#南宁楼市#南宁楼盘点评系列五象首个四代宅开盘,盛邦观宸是高端还是刚需。西乡塘高新片区新盘入市,有爆款潜质,你们准备将心向明月了吗?楼盘点评之:邦泰悦九章南区