西乡塘保利盛棠印的口水战,说明老城区图的不是烟火气,只是那学区房.

西乡塘北大路保利盛棠印项目也放风了一段时间。最近的微信公众号、蝴蝶号推流里，充斥着中介、置业顾问与观众们对这个项目能否读37中的口水战，在教育部门一纸公告后推向高点。

大概就是其置业顾问和为其带客的中介个人号，鼓噪呐喊，声嘶力竭，高强度对线。

但现在信息平权，看客们也认知提升了，

所有视频下面都有人现身说法，揶揄不断。

有说自己是原来几号门牌的，结果读哪里。

也有当年也被某润在北湖项目晃点了一把的，

37中就是块砖，哪里需要往哪搬，反正不行就纳入教育集团。

另外就是有点身段的地产自媒体，毕竟绑着公司认证，

绝不能说肯定句，

得揣着明白装糊涂说点疑问句。

本身学区就是每年变动，且不能做出售房书面承诺的，也许一年能读，是周围未入住，学位有剩余。

来年又要被划出去，这个认知基本上已经是深入人心了。

一个先天抢跑的选手。

按理说，

本项目算是5000亩南宁火车站片区城市更新的第一块商住地，

占据了天时地利人和。

即便整个片区的面貌还没有很大改观，甚至还有点破壁残垣的拆迁样。

但地块西临北大路，处在广西大学片区与火车站片区交界节点上，周围拆迁后也是界面干净。

品相甚至更好于几年前的北大路客运中心旧改项目（建发北大龙庭），那可以算是片区价值的锚点。

几个月后建发在这块地南边也拿了一块，楼面价甚至还高于它，说明价值的长期看好。

早期拿地，也不用面临拓荒的困扰，直接就是成熟地段。

并且坐拥众多拆迁货币补偿户，不愁早期客源。

整个盘完全可以低开高走，缓慢释放，一路吃尽土地红利。

现在反倒把宝全压在学区上，纠缠不清。

究竟为何？

城市更新，要怎么才能推动。

这就引出了一个问题，本轮城市更新，各相关方思想的解读都不一样。

坚定的理想派说城市终于不是大拆大建了，而是各种微改造，情怀至上。

抱歉，我目前看到的是，搬迁了这么多原住户，这么高的补偿价格，你不玩大拆大建，出让住宅用地，建高密度住宅，上哪平衡资金去？

就让记忆中的南铁社区温情，只存在于外人看来有些好吃的店上吧。

整个片区的改造，对于南宁城市最早中心的功能提升，还是很有帮助的，

但问题就在于--我们城市没有形成迷人的中心区，像欧洲那样。

你可以说他们几百年没变化，落伍了。

但这样的迷人风貌，不是当下我们已经丢失后最想找回的吗？

巴塞罗那，高迪之城。

巴黎市老城区

我们城市现在的中心区，

是当年各职能部门跑马圈地，大炼钢铁形成的城市肌理，是苏联风格的生产居住机器。

兵营式的赫鲁晓夫楼，整齐划一的格子路网（但也无法满足现在的机动车通行）学校、医院、市场被平均分布。

时代所限用的低标号水泥，没有圈梁无法抗震。预制楼板年久风化，阳台下垂。厨卫与居室分离。

你说不拆只改，住户都会跟你急眼。

原本的老城区，早就拆没了城墙，拆掉了老房。

然后又重新建起仿古街区。

卖同样的义乌特产小商品，轰炸鱿鱼臭豆腐。

挂上同样的油纸伞，吸引人到小巷子里拍照。

南宁三街两巷，已经变成商业区。

生造古镇只能承载溢价的酒水消费业态，没有了普通人生活的空间。

苏州平江路片区风貌保持，也有现代生活不匹配的困扰，于是成为《梦想改造家》节目的常客

上海风貌别墅项目，也没有很好解决这个问题。

除了能走路到黄浦江外滩这点，集体陷入了如何证明自己这个是好产品的怪圈。也无法让弄堂里的人再住回来。

风貌项目除了高密度近乎无间距的别墅，还需要几栋高到离谱的超高层来平衡货值。

说回保利本项目。

本项目容积率2.8，地块36亩多。

板楼设计，三代四代宅混合，整体还是做出了与周边产品的差异性，算是一个升维改善的产品。

学区这个事宜，操作就很诡异。

按常规操作，在土拍前后就应该放风，比如片区教育规划，描绘蓝图，或者开发绑定学校建设，以期土地卖上好价格。

要不就是拍地之后，开发商积极奔走，促成优质教育落地，开盘前起码来个签约仪式。

现在备案放风价格14000~1600去了，明显在这个市场环境下，捅破了片区价格的天花板。

在几个民企都做到了实景样板间展示，楼栋封顶再准备开盘时，

本项目现场还是一片工地，只有路口转角一个集装箱做的临时接待处，

连快周转时代的基本操作水平都没达到。

这样如何能让人信服且支撑这个价格？

而且被架到这个高度，骑虎难下了，于是就剩下唯一一个宝--学区。

于是祭出神通，主管网站发了一份少见的所谓“官宣”，指名道姓本地块享受某某教育资源，又引起一阵喧哗，销售的底气都壮了起来。

反正也不写进合同，销售时能割一个是一个。

万一真的能划进去呢？

争吵越激烈，越是能传播扩散，越能筛选出意向的人。

反正你看破他的伎俩，他也没打算卖给你。

保利自己在南宁也缺乏高端产品的说服力，之前项目没有太多出彩的记忆点。

本地段作为南宁城市更新头号工程，也没有展示出令人激动的美好蓝图，

去打破火车站周边三教九流（南铁社区还好）的固有印象。

那等于老城区内除了学区，其他居住价值都不值一提，

步行尺度便利，生活圈，所谓烟火气等等都不是关注的重点。

老城区≠老钱风。

说到底南宁还是底子薄弱，

西乡塘这样的片区，本身好学校就更少。

兴宁、江南就更惨，卖块地，还得跨城区借名校的校名。

#南宁楼市#南宁

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