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2025年环球网校监理工程师《建设工程监理案例分析》精讲班-土建
十、建设工程施工合同订立
（一）合同文件的组成
（1）合同协议书； （2）中标通知书；
（3）投标函及投标函附录； （4）专用合同条款；
（5）通用合同条款； （6）技术标准和要求；
（7）图纸； （8）已标价的工程量清单；
（9）其他合同文件——经合同当事人双方确认构成合同的其他文件。
（二）合同文件的优先解释次序
组成合同的各文件中出现含义或内容的矛盾时，如果专用条款没有另行的约定，以上合同文件序
号为优先解释的顺序。
十一、建设工程施工合同履行管理
1.发包模式
1.各承包方之间没有合同关系，有问题找建设单位。合同投资进度协调难度大，有时质量
平行发包： 能互相制约检查，有利于质量控制。
2.适用于规模大；急于开工项目；业主有经验能协调；照顾各种关系。
1.合同协调量小，有利于控制造价（一次确定，便于竞争）， 不利于进度控制（要
求图纸全部完成才可以招标，延长了建设周期）。质量方面主要依赖于总包商能力。
专业 2.总包商负总责。总分包对质量、安全、进度、投资等承担连带责任。分包商如不
分包 服从管理，负主要责任（主要是针对质量、安全）。
施工总承
3.建设单位不经总包同意，不得向分包商付款。
包：
4.分包商和建设单位、监理单位不得有直接联系的行为。
分包商只是提供劳务，提供场地、水准点、施工组织设计、施工机械、临时设施、
劳务
现场管理、联系监理等由总包商负责。
分包
劳务分包商不擅自联系监理和发包人。
2.合同的履行
承包人的合同管理应遵循下列程序：
（1）合同评审；（2）合同订立；（3）合同实施计划；（4）合同实施控制；（5）合同综合评
价；（6）有关知识产权的合法使用。
3.索赔计算（详见“十二、工程变更和索赔管理”）
（1）工期的计算：网络图法、比例法、其他（按照实际天数等）。
注意事项：不能分别计算超过总时差来判断。
（2）费用索赔计算：清单规范。注意事项：人、材、机、费、利、税的处理
4.合同争议
项目监理机构处理施工合同争议时应进行下列工作：
1）了解合同争议情况。
2）及时与合同争议双方进行磋商。
3）提出处理方案后，由总监理工程师进行协调。
4）当双方未能达成一致时，总监理工程师应提出处理合同争议的意见。
项目监理机构在施工合同争议处理过程中，对未达到施工合同约定的暂停履行合同条件的，应要
求施工合同双方继续履行合同。
5.合同解除（摘自监理规范）
6.7.1 因建设单位原因导致施工合同解除时， 《施工合同示范文本》约定：因发包人违约解除合
项目监理机构应按施工合同约定与建设单位和 同的，发包人应在解除合同后28天内支付下列款
施工单位按下列款项协商确定施工单位应得款 项，并解除履约担保：
项，并应签发工程款支付证书： （1）合同解除前所完成工作的价款；
1 施工单位按施工合同约定已完成的工作应得 （2）承包人为工程施工订购并已付款的材料、工程
款项。 设备和其他物品的价款；
2 施工单位按批准的采购计划订购工程材料、 （3）承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的款
构配件、设备的款项。 项；
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3 施工单位撤离施工设备至原基地或其他目的 （4）按照合同约定在合同解除前应支付的违约金；
地的合理费用。 （5）按照合同约定应当支付给承包人的其他款项；
4 施工单位人员的合理遣返费用。 （6）按照合同约定应退还的质量保证金；
5 施工单位合理的利润补偿。 （7）因解除合同给承包人造成的损失。
6 施工合同约定的建设单位应支付的违约金。
《施工合同示范文本》约定：
1.因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，
发包人和承包人均有权解除合同。
2.合同解除后，由双方当事人商定或确定发包人应支付的款项，该款
项包括：
（1）合同解除前承包人已完成工作的价款；
6.7.3 因非建设单位、施工
（2）承包人为工程订购的并已交付给承包人，或承包人有责任接受
单位原因导致施工合同解除
交付的材料、工程设备和其他物品的价款；
时，项目监理机构应按施工合
（3）发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用，或因不
同约定处理合同解除后的有
能退货或解除合同而产生的损失；
关事宜。
（4）承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用；
（5）按照合同约定在合同解除前应支付给承包人的其他款项；
（6）扣减承包人按照合同约定应向发包人支付的款项；
（7）双方商定或确定的其他款项。
除专用合同条款另有约定外，合同解除后，发包人应在商定或确定上
述款项后28天内完成上述款项的支付。
十二、工程变更和索赔管理
（一）工程变更管理
1.监理人指示变更
直接指示的变更属于必须实施的变更，监理人经过发包人同意后发出变更指
监理直接指示的变更
示要求承包人完成变更工作。（注意监理规范变更程序）
与承包人协商后确定 此类情况属于可能发生的变更，与承包人协商后再确定是否实施变更，如增
的变更 加承包范围外的某项新增工作或改变合同文件中的要求等。
2.承包人申请变更
承包人提出的变更可能涉及建议变更和要求变更两类（略）。
3.变更估价的程序和变更的估价原则
（1）变更估价的程序。
承包人应在收到变更指示或变更意向书后14天内，向监理人提交变更报价书。变更工作如果影
响工期，承包人应提出调整工期的具体细节。
监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据合同约定的估价原则，商定或确定变更价格。
因变更引起的价格调整应计入最近一期的进度款中支付。
（2）变更的估价原则：
1）已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目 采用该子目的单价计算变更费用；
2）已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目，但 可在合理范围内参照类似子目的单价，由监
有类似子目。 理人商定或确定变更工作的单价；
可按照成本加利润的原则，由监理人商定或
3）已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价
确定变更工作的单价。
（二）索赔管理
1.承包人的索赔
承包人应在引起索赔事件发生的后28天内，向监理人递交索赔意向通知书，并说明发生索赔事
件的事由。承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书，丧失要求追加付款和（或）延长工期的权
利。
承包人应在发出索赔意向通知书后28天内，向监理人递交正式的索赔通知书，详细说明索赔理
由以及要求追加的付款金额和（或）延长的工期，并附必要的记录和证明材料。
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竣工阶段发包人接受了承包人提交并经监理人签认的竣工付款证书后，承包人不能再对施工阶段、
竣工阶段的事项提出索赔要求。
缺陷责任期满承包人提交的最终结清申请单中，只限于提出工程接收证书颁发后发生的索赔。提
出索赔的期限至发包人接受最终结清证书时止，即合同终止后承包人就失去索赔的权利。
2.施工分包合同的索赔管理
分包合同履行过程中，无论何种原因，监理人不应受理分包人直接提交的索赔报告，分包人只能
向承包人提出索赔要求，分包人对发包人的索赔应通过承包人的索赔来完成。
3.工期索赔的计算
可索赔工期=新合同工期-老合同工期；工期奖罚=实际工期-新合同工期；
4.费用索赔的计算
（1）索赔费用的组成：包括分部分项工程量清单费用（人工费、材料费、施工机具使用费、管
理费、利润等）、措施项目费用、其他项目费、规费与税金及其他应包含的内容。
在合同中费用的定义“费用：承包人为履行合同所发生或将要发生的所有合理开支，包括管理费
和应分摊的其他费用，但不包括利润。”
（2）索赔费用的计算方法：
1）人工费。包括新增加用工、降效增加用工、窝工（通常采取人工单价乘以折算系数计算）。
2）材料费。
材料费的索赔包括：
①由于索赔事项材料实际用量超过计划用量而增加的材料费；
②由于客观原因材料价格大幅度上涨；
③由于非承包人责任工程延误导致的材料价格上涨和超期储存费用。
材料费中应包括运输费、仓储费，以及合理的损耗费用。如果由于承包人管理不善，造成材料损
坏失效，不能列入索赔计价。
3）施工机具使用费：
包括新增加机械费用和闲置机械费用。题目一般会给出窝工闲置的标准。
4）管理费：
此项按照成本核算角度又可分为现场管理费和总部管理费两部分。但是在实际索赔题目中，除非
有明确约定某部分索赔只计取现场管理的，或者不计算管理费，就按题目约定执行；否则就应当计取
所有的管理费。
5）利润。一般来说，由于工程范围的变更、发包人提供的文件有缺陷或错误、发包人未能提供
施工场地以及因发包人违约导致的合同终止等事件引起的索赔，承包人都可以列入利润。
索赔利润的计算通常是与原报价单中的利润百分率保持一致。但是应当注意的是，由于工程量清
单中的单价是综合单价，已经包含了人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润以及一定
范围内的风险费用，在索赔计算中不应重复计算。
同时，由于一些引起索赔的事件，同时也可能是合同中约定的合同价款调整因素（如工程变更、
法律法规的变化以及物价波动等） ，因此，对于已经进行了合同价款调整的索赔事件，承包人在费
用索赔的计算时，不能重复计算。
6）规费：按照国家和省级以上政府文件执行
7）税金：按照增值税规定执行。前6项费用如果含有可抵扣进项税的，需要扣除可抵扣进项税，
然后计算税金。
十三、设备采购合同履行管理
（一）合同价格与支付
1.合同价格
合同协议书中载明的签约合同价包括卖方为完成合同全部义务应承担的一切成本、费用和支出以
及卖方的合理利润。
2.合同价款的支付
除专用合同条款另有约定外，买方应通过以下方式和比例向卖方支付合同价款：
预付款；交货款；验收款；结清款。
（二）监造及交货前检验
1.监造
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专用合同条款约定买方对合同设备进行监造的，双方应按本款及专用合同条款约定履行。在合同
设备的制造过程中，买方可派出监造人员，对合同设备的生产制造进行监造，监督合同设备制造、检
验等情况。监造的范围、方式等应符合专用合同条款和（或）供货要求等合同文件的约定。
买方监造人员在监造中如发现合同设备及其关键部件不符合合同约定的标准，则有权提出意见和
建议。卖方应采取必要措施消除合同设备的不符，由此增加的费用和（或）造成的延误由卖方负责。
买方监造人员对合同设备的监造，不视为对合同设备质量的确认，不影响卖方交货后买方依照合
同约定对合同设备提出质量异议和（或）退货的权利，也不免除卖方依照合同约定对合同设备所应承
担的任何义务或责任。
2.交货前检验
专用合同条款约定买方参与交货前检验的，合同设备交货前，卖方应会同买方代表根据合同约定
对合同设备进行交货前检验并出具交货前检验记录，有关费用由卖方承担。卖方应免费为买方代表提
供工作条件及便利，包括但不限于必要的办公场所、技术资料、检测工具及出入许可等。除专用合同
条款另有约定外，买方代表的交通、食宿费用由买方承担。
根据《标准设备采购招标文件》（2017年版）和《合同管理》教材的有关规定如下：
安装、调试完成后，双方应对合同设备进行考核，以确定合同设备是否达到合同约定的技术性能
考核指标。除专用合同条款另有约定外，考核中合同设备运行需要的用水、用电、其他动力和原材料
（如需要）等均由买方承担。
如由于卖方原因合同设备在考核中未能达到合同约定的技术性能考核指标，则卖方应在双方同意
的期限内采取措施消除合同设备中存在的缺陷，并在缺陷消除以后，尽快进行再次考核。
由于卖方原因未能达到技术性能考核指标时，为卖方进行考核的机会不超过三次。如果由于卖方
原因，三次考核均未能达到合同约定的技术性能考核指标，则买卖双方应就合同的后续履行进行协商，
协商不成的，买方有权解除合同。但如合同中约定了或双方在考核中另行达成了合同设备的最低技术
性能考核指标，且合同设备达到了最低技术性能考核指标的，视为合同设备已达到技术性能考核指标，
买方无权解除合同，且应接受合同设备，但卖方应按专用合同条款的约定进行减价或向买方支付补偿
金。
如由于买方原因合同设备在考核中未能达到合同约定的技术性能考核指标，则卖方应 协助买方
安排再次考核。由于买方原因未能达到技术性能考核指标时，为买方进行考核的 机会不超过三次。
【经典案例】
某国有资金投资新建教学楼工程，建设单位委托某招标代理机构对预算为3800万元的建筑安装工
程组织施工招标。A、B、C、D、E共五家申请人通过了资格预审，其中B为联合体。
建设单位要求招标代理机构做好以下工作：
1.被列为失信被执行人的投标人，直接否决其投标，不进入评标环节。
2.为保证招标工作顺利进行，指导投标人做好投标文件。
3.最高投标限价为3800万元，为保证工程质量，规定投标人的投标报价不得低于最高投标限价的
75%，即不低于3800×75%=2850万元。
4.为保证投标人不少于3家，对开标前已提交投标文件而又要求撤回的投标人，其投标保证金不予
退还。
该项目招标过程中发生如下事件：
事件1：投标人A递交投标文件时，提交了某银行出具的投标保证金汇款支出证明。在开标时，招
标人实时查证该笔汇款还未到达招标文件指定的收款账户。
事件2：投标文件评审时发现，投标人B为增加竞争力，将资格预审时联合体成员中某二级资质的
甲单位更换为另一特级资质的乙单位。
事件3：评标过程中，评标委员会7位专家中有3位专家提出，招标文件要求详细核对投标文件中的
相关数据，应延长评标时间。招标人认为其他4位专家并未提出评标时长不够，应该少数服从多数，
不同意延长评标时间。
事件4：评标委员会按综合得分由高到低顺序向招标人推荐了三名中标候选人。由于排名第一的中
标候选人放弃中标，招标人和排名第二的中标候选人进行谈判，因其报价高于排名第一的中标候选人，
招标人要求按排名第一的中标候选人的报价签订合同。
通过招标确定承包单位后，发承包双方签订了施工承包合同。合同中有关工程计价的部分条款约
定：管理费按人材机费之和的10%计取；利润按人材机费和管理费之和的6%计取；措施费按分部分项
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工程费的30%计取；规费和增值税按分部分项工程费和措施费之和的14%计取；人工工日单价为150元/
工日，人员窝工的补偿标准为工日单价的60%；施工机械台班单价为1500元/台班，施工机械闲置补偿
标准为台班单价的70%；人员窝工和施工机械闲置均不计取管理费和利润；合同工期360天，工期提前
/延误的奖罚金额为20000元/天。
合同签订后，承包单位编制并获批准的施工进度计划如图3.1所示
【分析】
为改善使用功能，建设单位要求设计单位修改和优化设计方案，具体设计变更内容为：
1.取消了原有的G工作。取消G工作的设计变更通知送达承包单位时，承包单位已经为实施G工作刚
采购进场了一批工程材料，该批材料无法退货也无法换作他用，承包单位向建设单位索要该批材料的
材料费，内容包括材料原价和检验试验费、二次搬运费。
2.增加了H工作的工程量，H工作持续时间增加20%，由此增加人工600工日、材料费36万元，施工
机械25台班；造成人员窝工160工日、施工机械闲置12台班。
根据设计变更，建设单位与承包单位进行了合同变更，为加快施工进度，获得工期提前奖励，承
包单位将L工作持续时间压缩了30天。
【问题】
1.指出建设单位向招标代理机构提出的各项要求是否妥当，并说明理由。
2.分别指出事件1和事件2中评标委员会对投标人A和投标人B的投标应如何处理，并说明理由。
3.分别指出事件3和事件4中招标人的做法是否妥当，并说明理由。
4.指出承包单位向建设单位索要G工作材料费内容的不妥之处，并写出材料费的内容组成。
5.计算H工作增加的工程价款和承包单位可得到的人员窝工、机械闲置费用补偿，计算实际工期和
承包单位可得到的工期提前奖励金额。（注：费用计算结果保留两位小数）
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【参考答案】
问题1.（5分）
1.“建设单位要求招标代理机构否决被列为失信被执行人的投标人投标”，不妥当。（0.5分）
理由：失信被执行人属于资格条件不满足信用要求（0.5分）。 应该由评标委员会判定其投标文
件失效。（0.5分）
2.“指导投标人做好投标文件”不妥。（0.5分）
理由：招标代理机构不得在所代理的招标项目中投标或代理投标。（0.5分）
3.“规定投标人报价不得低于2850万元”不妥。（0.5分）
招标人不得规定最低投标限价。（0.5分）
4.“对开标前要求撤回投标文件的投标人，没收投标保证金”不妥。（0.5分）
理由：投标截止日前，投标人有权撤回其投标文件。（0.5分）招标人已收取投标保证金的，应当
自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。（0.5分）
问题2.（3分）
事件1：投标人A应否决投标处理。（0.5分）
理由：未按规定时间提交投标保证金。（1分）
事件2：投标人B应作否决投标处理。（0.5分）
理由：招标人接受联合体投标并进行资格预审的，联合体应当在提交资格预审申请文件前组成，
（0.5分）资格预审后联合体增减、更换成员的，其投标无效。（0.5分）
问题3.（3分）
事件3：招标人做法不妥。（0.5分）
理由：招标人应当根据项目规模和技术复杂程度等因素合理确定评标时间（0.5分），超过三分之
一的评标委委会成员认为评标时间不够的，招标人应适当延长。（1分）
事件4：招标人做法不妥。（0.5分）
理由：招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（0.5分）
问题4.（4分）
承包商要求索赔检验试验费和二次搬运费不妥，（0.5分）
理由：检验试验费属于施工企业管理费（0.5分），二次搬运费属于按项计算的措施费（0.5分），
均已包括在投标报价中，不应给予索赔该两笔费用。（0.5分）
材料费=∑（材料消耗量×材料单价）（0.5分）
材料单价=材料原价+运杂费+场外运输损耗+采购保管费（1分）
材料消耗量=材料净用量+材料损耗量（0.5分）
问题5.（5分）
H增加工程价款：（600×150+360000+25×1500）×管（1+10%）×利（1+6%）×措（1+30%）×规
税（1+14%）/10000（1分）
=84.24万元。（0.5分）
窝工和机械闲置补偿：（160×150×60%+12×1500×70%）/10000×（1+14%）（1分）
=3.08万元。（0.5分）
实际工期：340天（1分）
工期奖励：（350-340） ×2（0.5分）=20万元（0.5分）
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