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学员专用请勿外泄
2025环球网校监理工程师《建设工程合同管理》精讲班
【考点】抵押物★★★
【考频分析】2020单选、2023多选
1.抵押的概念
（1）抵押是指债务人或者第三人向债权人以不转移占有的方式提供一定的财产作为抵押物，用
以担保债务履行的担保方式。
（2）其中债务人或者第三人称为抵押人，债权人称为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
2.抵押物（不动产+动产，权利×）
可以抵押的财产 不可以抵押的财产
①建筑物和其他土地附着物（该建筑物占用范围 ①土地所有权；
内的建设用地使用权一律一并抵押）； ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土
②建设用地使用权（该土地上的建筑7物8一律一并 地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
1
9
抵押）； 3 8 4 ③学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的
信
微 非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公
③海域使用权； 系
联 益设施；
题
押
④生产设备、原材料、半准成品、产品； ④所有权、使用权不明或者有争议的财产；（如，
精
⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器； 违法、违章建筑）
⑥交通运输工具； ⑤依法被查封、扣押、监管的财产；
⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
（以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等 ⑥依法不得抵押的其他财产。
土地承包经营权）
【例题·多选】以下财产中，可以作为抵押物的有（ ）。【2023】
A.土地所有权
B.建筑材料
C.正在建造的建筑物
8
7
1
D.建设用地使用权 9
4
8
3
E.非营利的公益设施 信
微
【答案】BCD 系
联
【解析】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 一
唯
（1）建筑物和其他土地附着物；
（2）建设用地使用权；
（3）海域使用权；
（4）生产设备、原材料、半成品、产品：
（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（6）交通运输工具
（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
【例题·单选】建设单位与银行签订贷款抵押合同时，不得用于抵押的财产是（ ）。【2020】
A.建设用地使用权
B.正在建造的建筑物
C.土地所有权
D.正在使用的交通工具
【答案】C
【解析】下列财产不得抵押：
（1）土地所有权；
（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
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（3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其
他公益设施；
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（5）依法被查封、扣押、监管的财产；
（6）依法不得抵押的其他财产。
【考点】抵押权的设立、效力及其实现★★
【考频分析】2021多选
1.抵押权的设立
（1）抵押物为不动产（合同+登记→设立）：
第一，抵押合同签订生效时，抵押权未设立，债权人还未取得抵押权；
第二，只有办理抵押权登记后，抵押权自登记时设立，债权人才能成为抵押权人。
（2）抵押物为动产（合同→设立，登记→对抗）：
第一，抵押合同签订生效时，抵押权设立，债权人取得抵押权，成为抵押权人；
第二，但未办理抵押权登记，该抵押权不得对抗善意第三人。
2.抵押的效力
（1）抵押担保的范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人也可
8
以约定抵押担保的范围。 1 7
9
4
（2）抵押人有义务妥善保管抵3 8押物并保证其价值。
信
（3）抵押物转让 微
系
第一，抵押人未经抵押权联人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
题
押
第二，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务
准
精
或者提存。超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人（不是抵押人）清偿。
【《民法典》第406 条：
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应 当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押
权的，可以请求抵押人将转让所得 的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数
额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。】
（4）抵押权与其担保的债权同时存 在，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的
担保。
3.最高额抵押权
8
（1）为担保债务的履行，债务人或者第三人对 一定期间内将要连续发生的9 1
7
债权提供担保财产的，
8
4
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵 押权的情形，抵押权信人3有权在最高债权额限度内
微
就该担保财产优先受偿。 系
（2）最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人 同意，可一
联
以转入最高额抵押担保的债权范
唯
围。
理解：
（1）最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记，对一个时期内多次发生的债权
作担保。
（2）设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定
担保的最高债权额度。
（3）最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。实际发生的债权
超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生的
债权额为限优先受偿。
4.抵押权的实现
（1）实现方式
第一，抵押权人以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第二，抵押财产的折价、拍卖、变卖，抵押权人可以与抵押人协议完成。协议损害其他债权人利
益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第三，协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第四，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，超
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过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人（不是抵押人）清偿。
（2）受偿顺序
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
①抵押权已登记的先于未登记的受偿；
②抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿（已被删除，《民
法典》第414条）；
③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
【例题·多选】关于抵押权的说法正确的是（ ）。【2021】
A.以动产抵押的，抵押权在主债务履行时生效
B.以建设用地使用权抵押的，该土地上建筑物一并抵押
C.以正在建造的建筑物抵押的，应办理在建工程抵押登记
D.设立抵押权，当事人应采用书面形式订立抵押合同
E.使用权不明的财产不得抵押
【答案】BCDE
【解析】以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，所以选项A错误。
【例题·单选】建设单位将自己的一批建筑设备抵押给银行，签订了抵押合同，但未办理抵押登
记，下列说法正确的是（ ）。 7 8
1
9
A.设备转移给银行占有 8 4
3
信
B.抵押权自签订之日起设立微
系
C.因未办理抵押登记，联抵押权尚未设立
题
D.设立的抵押权能够押对抗善意第三人
准
【答案】B 精
【解析】抵押物不转 移占有。动产抵押权自合同签订时设立，登记后产生对抗效力。
【例题·单选】某施工企 业从银行借款1000万元，以房产作抵押。施工企业经营亏损无力还贷，
除本金外，施工企业还欠银行利息200万元，违约金200万元。银行经诉讼后抵押房产被拍卖，得款
2000万元。银行诉讼及申请拍卖 费用50万元，则拍卖得款的分配应为（ ）。
A.全部归银行所有
B.返还施工企业550万元
C.返还施工企业600万元
D.返还施工企业750万元
8
【答案】B
1
7
9
【解析】此施工企业共欠银行1000+200+200=1 400万元，银行拍卖抵押8
4
的房产2000万元，应返
信
3
还给施工企业2000-1400-50=550万元。 微
系
【例题·单选】某施工企业拥有一处办公楼，评估价为 5000万元联。该施工企业从A银行贷款3000
一
万元、从B银行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记 。后唯该施工企业无力还款，经诉讼后拍
卖办公楼，取得售楼款3000万元用于清偿A.B银行债务。A.B 银行债权的分配数额应为（ ）。
A.A银行1000万元，B银行2000万元
B.A银行1800万元，B银行1200万元
C.A.B银行各1500万元
D.A银行2000万元，B银行1000万元
【答案】A
【解析】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
施工企业与B银行办理了抵押登记，B银行优先受偿2000万元，A银行受偿3000-2000=1000万
元。
【考点】质押★★
1.质押的概念
（1）质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，用以担保债权履行的担保。
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（2）债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。
（3）质权是一种约定的担保物权，以转移占有为特征。（注意：抵押与质押最主要区别）
2.质押的分类
（1）动产质押
第一，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
第二，能够用作质押的动产没有限制。
第三，不得约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。（流质条款无效）
第四，动产质押的设立（合同+交付→设立）
①质押合同签订生效时，质权未设立，债权人还未取得质权；
②只有出质人交付质押财产后，质权自交付时设立，债权人才能成为质权人。
（2）权利质押
8
第一，权利质押一般是将权利凭1证7交付质权人的担保。
9
4
第二，可以质押的权利包括（3 8不涉及不动产权利）：
信
①汇票、支票、本票；债券微、存款单；仓单、提单；（有价证券）
系
②可以转让的基金份额联、股权；
题
③可以转让的注册商押标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
准
④应收账款； 精
⑤法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
【例题·单选】抵押与 质押的区别主要在于（ ）。
A.担保财产是否为第三人的 财产
B.担保财产变卖后的剩余部分是否归债务人
C.担保财产是否转移占有
D.债权人是否有优先受偿权
【答案】C
【解析】抵押不必转移抵押物，质权以转 移占有为特征。
8
【例题·单选】建设单位将自己的一批建筑设 备质押给银行，签订了质押1 7合同，但未依约将设备
9
交付给银行，下列说法不正确的是（ ）。
信
3 8
4
A.设备应当转移给银行占有 微
系
B.银行可以对该批设备行使质权
联
一
唯
C.因未交付设备，质权尚未设立
D.质权的设立与是否交付设备有关
【答案】B
【解析】动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
能够用作质押的动产没有限制。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债
务时质押财产归债权人所有。质权自出质人交付质押财产时设立。
【例题·多选】下列选项中，可以质押的权利是（ ）。
A.汇票
B.土地承包经营权
C.仓单
D.支票
E.集体土地使用权
【答案】ACD
【解析】权利质押一般是将权利凭证交付质押人的担保。可以质押的权利包括：
（1）汇票、支票、本票；
（2）债券、存款单；
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（3）仓单、提单；
（4）可以转让的基金份额、股权；
（5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（6）应收账款；
（7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
8
7
1
9
4
8
3
信
微
系
联
题
押
准
精
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1
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信
3
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