“工业上楼”与特色产业园区操作实践||可下载

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一、引言

自2010年以来，我国制造业增加值已连续多年位居世界第一，但当前我国制造业面临土地资源紧缺与产业扩张升级的双重压力。在粤港澳大湾区，新增工业用地严重紧缺，通过城市更新又难免推高用地的容积率。因此，探索“工业上楼”产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，成为推动可持续发展、高质量发展的重大课题。

二、“工业上楼”发展背景与政策

（一）“工业上楼”概念

“工业上楼”是指在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体形式。这种模式不同于传统单层厂房的空间形式，而是在高层建筑中实现多种功能的集成。

（二）国内外发展历程

萌芽期：香港、新加坡在上世纪50年代至80年代开始探索“工业上楼”模式，主要由于土地资源稀缺和工业扩张的压力。
发展期：粤港澳大湾区在经历40年粗放式、规模化发展后，面临土地资源紧缺的瓶颈，推动了“工业上楼”的快速发展。
继发期：长三角、环渤海地区借鉴大湾区经验，进行优化实践，逐步推广“工业上楼”模式。

（三）发展动力与问题

发展动力：

政府：提升土地利用率，促进产业升级，顺应发展趋势。
企业：降低运营成本，提升员工满意度，增强产业协同效应。

面临问题：

缺乏科学系统的建筑设计指引。
缺乏针对制造企业“上楼”的指引。
缺乏相应的激励政策。

（四）相关政策梳理

多个城市出台了“工业上楼”相关政策措施，标志着“工业上楼”逐步走向标准化、规模化发展。例如：

深圳宝安区：2019年发布《工业上楼工作指引（试行）》，对建筑的层数、层高、承重等指标有初步指引。
青岛西海岸新区：2019年印发《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见（试行）》。
苏州工业园区：2020年提出提高用地效率，鼓励“工业上楼”。

三、“工业上楼”典型案例

（一）新加坡大士工业园

位置：新加坡大士区大士一路，毗邻地铁站和高速公路。
占地面积：64,000平方米。
建筑面积：153,500平方米。
容积率：2.4。
开发主体：裕廊集团。
产业定位：医疗器械、生物医药为主导。
借鉴亮点：创新功能结构、灵活多样空间设计、多样化生产空间。

（二）深圳全至科技创新园

位置：深圳市宝安区沙井街道后亭社区沙松路。
占地面积：约30,000平方米。
建筑面积：168,000平方米。
容积率：5.6。
项目开发商：深圳市佳领域实业有限公司。
执行运营商：深圳市全至产业新城运营有限公司。
产业定位：电子信息、智能装备、新材料等。
借鉴亮点：合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、完善的园区配套。

（三）东莞松湖智谷产业园

位置：东莞松山湖大道与石大路交汇处。
占地面积：169,418平方米。
建筑面积：724,000平方米。
容积率：4.3。
开发主体：高盛集团、信鸿集团。
产业定位：智能装备、电子信息、新材料、5G大数据、物联网等战略性新兴产业。
借鉴亮点：合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、产权分割销售、可改写写字楼可行性、完善的园区配套。

四、“工业上楼”五要素模型及其应用

（一）“工业上楼”五要素模型简介

“工业上楼”五要素模型包括环保安全、设备载重、垂直交通、减振隔振和工艺需求。这些要素用于判断各产业类别和环节是否适宜“上楼”。

（二）“工业上楼”五要素模型应用

通过五要素模型筛选，可以判断产业是否适宜上楼生产。例如：

智能装备产业：谐波传动减速器制造，通过五要素模型分析，发现其生产环节对设备载重、垂直交通、减振隔振等有较高要求，整体难以“上楼”。
电子信息产业：核心产品如电池、传感器等，生产环节相对轻量，更容易接受“上楼”。
生物医药产业：对环保要求高，生产环节复杂，需要特定的建筑指标，如层高、荷载等，部分环节可以“上楼”。
高端装备制造业：多数涉及大型设备，对承重、层高、柱距等参数要求高，难以“上楼”。
新材料产业：生产工艺多样，对环保要求高，部分环节可以“上楼”。

（三）“工业上楼”产品经验与“坑”

公共仓储空间不足：企业对仓储空间需求旺盛，但园区公共仓储空间不足，需要在设计阶段预留足够的仓储空间。
公共废气排放管井预留过小：部分企业有废气排放需求，但园区预留的废气排放管井过小，导致企业废气管拥挤。
平面设计考虑不周全：标准层平面设计中，电梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等辅助设施布置不合理，影响企业生产效率。
垂直交通瓶颈：货梯配置标准不够，导致企业物流受限，需要在设计阶段考虑足够的货梯数量和规格。

五、“工业上楼”特色产业园区要点指引

（一）特色产业园区发展背景

特色产业园区是指具有明确产业集聚主题，并针对该产业发展需求特点，搭建高度聚焦的产业载体及配套体系，整合产业链上下游资源，用精细化的运营服务解决企业真正发展痛点的产业园区。

（二）特色产业园区发展要点

把握城市产业规划与政策：与当地政府的产业战略紧密配合，卡准城市主导产业发展的风口。
明确产业招商门槛：基于园区产业定位，招商要有与之对应的明确的产业门槛。
建设针对性强和性价比高的产业载体：特色产业园的产品设计要结合鲜明的主题产业特性，满足目标企业的生产设备、工艺流程、排放处理等实际使用需求。
专业且完善的产业配套：打造基于主导产业本身核心需求的产业配套，如智慧共享工厂、省级检验检测中心等。
提供强落地的产业运营服务：特色产业园区的产业运营服务平台，更像是园区主导产业上下游资源的高效整合平台。

（三）特色产业园区两大前沿趋势

智能化：随着数字经济的发展，许多企业开始布局智能制造、无人工厂和透明工厂，以提升生产效率和竞争力。
集约化：结合土地资源紧缺的背景，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区成为发展趋势。

（四）“工业上楼”特色园区体系

典型特色产业“工业上楼”的关键指标体系：针对不同特色产业，如生物医药、医疗器械、新材料、集成电路、精密仪器设备等，制定相应的建筑指标和设计规范。
特色产业园区配套体系构建要点：关注产、城、人的深度融合，打造能为企业和员工真正解决工作、生活和社交难题的配套服务体系。

六、戴德梁行产业咨询服务体系

（一）产业咨询服务内容

政府类：专项课题研究、政策设计、产业建筑设计指标制定。
企业类：市场研究、园区开发咨询、专业培训。

（二）部分服务经验列举

政府类：深圳市光明区“工业上楼”及特色产业园区建筑设计规范指引、东莞市水乡功能区“工业上楼”研究服务。
企业类：华发珠海工业园区产品标准制定、深圳宝安区新桥东片区重点城市更新项目一期发展顾问服务。

（三）粤港澳大湾区典型产业园区服务经验

深圳湾科技生态园：建筑面积121万平方米，提供开发策划和设计咨询服务。
深圳大铲湾·鹏讯互联网+未来科技城：规划占地1.3平方公里，提供科技产业园区开发咨询服务。
深圳光明科学城：占地面积5平方公里，提供大科学装置集群的产业规划及首期功能策划。
深圳光明云谷三期产业园：占地面积约2.2平方公里，提供园区产业规划。
深圳西丽·万科云城：建筑面积133.55万平方米，提供产业规划和发展策略研究。
深汕合作区：占地面积约29平方公里，提供工业互联网制造业创新基地的园区开发咨询。
东莞滨海湾新区：提供生命健康产业基地和数字经济产业基地的产业规划和发展策略研究。
东莞深投控洁溪科技生态镇：占地面积4700亩，提供产业规划和发展策略研究。
东莞道滘·中天联科滨海智造港项目：占地面积约500亩，提供园区开发咨询。
东莞南城·联科国际信息产业园二期：占地面积约300亩，提供园区开发咨询。
珠海横琴·粤澳合作中医药科技产业园：占地面积50万平方米，提供健康产业规划和功能策划。
珠海高新区·华发大数据中心产业园：占地面积5.8万平方米，提供园区开发咨询。
中山翠亨·中德工业互联网创新孵化中心：占地面积7.1万平方米，提供园区开发咨询。
惠州仲恺高新区人工智能产业园：规划占地10平方公里，提供产业规划和发展策略研究。

七、结论

“工业上楼”与特色产业园区的发展，是解决土地资源紧缺与产业扩张升级问题的重要途径。通过科学系统的规划和设计，结合政策支持和市场需求，可以有效提升土地利用率，促进产业升级，实现高质量发展。戴德梁行在这一领域积累了丰富的经验，为政府和企业提供了专业的咨询服务，助力推动“工业上楼”与特色产业园区的建设和发展。

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