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AI实战 | 精算租金收益,化解空置压力——长租公寓动态调价方案
长租公寓的定价不是简单一刀切，而是要结合房源到期节奏、空置结构、户型去化能力做精细化动态调价。
本方案依托租期×淡旺季×出租率三层叠加测算模型，以项目120间房源盘为基底，盘清空置与到期压力，识别低效户型，把折扣资源精准倾斜至去化难点，在守住底价风控的前提下，平衡出租率目标与租金收益，实现一房一策的定价策略。
克而瑞住房租赁研究中心依托不动产AI原生工作平台CoWork，沉淀不动产行业数据与租赁运营专家Skill，输出可直接落地的资产定价方案。本文为CoWork人机协同生成实战案例，供行业同仁参考：
01.
案例基本运营情况
结合案例当下空置现状、租约到期结构，基于「租期×淡旺季×出租率」三层叠加测算规则，输出月度可直接落地执行的折扣、溢价报价。
02.
本月到期与空置结构分析
本月12间到期按周分布：第1周3间、第2周4间、第3周3间、第4周2间，续租压力集中在第2周。当前整体空置主要集中在开间（9间）与两房一厅（4间）两个低出租率户型，是本月去化的主攻方向。
空置结构判断：空置17间中，开间占9间、两房一厅占4间，两类低出租率户型合计贡献约76%的空置量，与第3章出租率分析相互印证，折扣资源应向这两个户型倾斜。
03.
滚动12个月到期预判
2026年10月至2027年9月，月均到期11.2间。
设置淡季到期预警阈值：=月均×1.5=16.8间，用于识别淡季到期偏高的月份，提前布局续租与去化。
04.
户型出租率分层判定
设定分层阈值：按85%折价阈值与95%溢价阈值，对四类户型进行出租率区间判定，据此决定折扣、维持或溢价的方向。
开间77.5%、两房一厅80.0%：低于85%折价阈值，启用折扣策略加速房源去化； 大一房一厅96.0%：高于95%溢价阈值，可以适度溢价增厚租金收益。
05.
三层叠加测算规则
2026年10月属旺季（3–5月、9–11月），适用旺季折扣9.8折。
当期调用的三类参数如下，叠加公式为：租期折扣×淡旺季折扣×出租率系数，并做底线（9.0折）与上限（10.8折）双重校验。
06.
落地报价与业务执行指引
以下为落地报价，供销售在新签及续租客户中直接使用，有效期2026年10月1日–10月31日。
现场逼定要点
开间与两房一厅的短租组合已触及底线9.0折，建议在场逼定环节优先引导客户选择中租6个月或长租12个月档位，以提升实际收益。
溢价执行提示
大一房一厅出租率96.0%接近满租，当前溢价幅度温和（最高9.9折），租客接受度较高，可在签约时强调稀缺性促进成交。
克而瑞住房租赁研究中心依托不动产AI原生工作平台 CoWork，一键调用AI技能，完整输出月度长租公寓折扣溢价执行方案，输出可直接落地的分房源报价清单。
该能力将传统模式下以“天” 计的多环节测算工作压缩至分钟级输出，全程保障数据链路可溯源、定价逻辑可校验、业务结论可落地，赋能长租资产运营从经验主观定价向数据智能化定价转型。
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30min完成《从国企发展视角看住房租赁标杆企业发展模式研究》
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