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冲刺阶段-民法学 第一次课
授课老师 周洪江周洪江
◆ 粉笔考研授课老师
◆ 主讲民法学一、单项选择题
1.关于监护，下列说法正确的是？
A:具有完全民事行为能力的人，可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者
组织事先协商，以书面形式确定自己的监护人。
B:监护人只能是自然人，且要求监护人具有完全民事行为能力。
C:被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、民政部门、成年人所在单位和人民
法院拥有指定监护权。
D:因发生突发事件等紧急情况,监护人暂时无法履行监护职责,被监护人的生活处于
无人照料状态的,被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为
被监护人安排必要的临时生活照料措施2. 周某于2007年12月31日出海打鱼一直未归，则关于宣告死亡的做法下列正确的
是：
A.从2012年1月1日起，其妻可以向人民法院申请宣告周某死亡
B.由于宣告死亡发生主体资格消灭的法律后果，因此，如果周某在自然死亡前实
施的民事法律行为与被宣告死亡引起的法律后果相抵触，应以宣告死亡引起的法律
后果为准
C.周某被宣告死亡后，其一副价值连城的国画由其妻继承。后其妻将该国画赠送
给周某的好友李四，如果后来确知周某没有死亡，且人民法院依申请撤销了对他的
死亡宣告，则李四应归还该国画
D.周某被宣告死亡后，其妻陈某与他人结婚，但因过于思念周某随后离婚，后周
某返回并申请撤销死亡宣告，则周某与陈某的婚姻关系自行恢复3. 下列有关民事法律关系的论述，符合我国现行民事法
律规定的有：
A.甲男与乙女为了结婚，甲男向乙女支付彩礼共计人民
币8万8千元人民币，后来因为甲男劈腿，双方并未结婚，
基于甲男为过错方，乙女接受的彩礼不需要返还
B.张某与王某结婚后育有一子，夫妻二人欢喜无比，婚
姻存续期间，女方王某数次出轨，其怀疑孩子为其与婚
外情人所生，于是女方选取情人汪某的姓，给自己的儿
子取名汪旺，张某同意，但对于妻子上述秘密完全不知
情。C.丙公司求购用于下一代手机产品的蓝宝石屏幕，丁公司竞标，由于
该产品对于科技含量要求较高，丙公司要求丁公司制作出样品后，丙
公司再考虑是否采购，丁公司为了拿下订单，集全场之力共计投入1千
万人民币费用研发出了领先世界的蓝宝石屏幕，丙公司以本公司战略
调整为由拒绝采购，基于诚实信用原则，丙应向丁承担违约责任。
D.戊与己是亲兄弟，戊年轻时候从山东老家闯关东至东北，后定居于
此，对山东老家老父母极少照顾，心中愧疚良多，而兄弟己长期照料
父母在侧，戊为表示歉意，于父母在世时候与自己兄弟己订立契约：
戊放弃父母去世之后自己应得的继承份额。后兄弟交恶，父母过世后
双方因为财产继承问题发生争议，戊主张自己的放弃行为无效。4. 10岁的甲上某实验小学五年级, 父母因交通事故死亡, 对于其监护人的产生, 下列
不属于确定监护人方式的是?
A.以其父母遗嘱指定的监护人
B. 甲的近亲属之间协议确定监护人
C.人民法院指定的监护人
D.被监护人甲的学校选定的监护人5. 甲早年丧妻,和单身女乙交好。甲拟将房屋赠与乙,恐子女有不同意见,遂与乙通谋
订立房屋买卖合同, 实际上乙并未给付价金,登记在乙的名下。后来乙将房子卖给不
知情的丙换钱给甲治病。 下列说法正确的是:
A.甲乙买卖合同有效 B.甲乙赠与合同有效
C.丙对房子善意取得所有权 D.乙丙之间的合同效力未定1.关于民事权利相对性问题，以下说法不正确的是：
A.乙对甲享有5万元债权，已到还款期，乙未向甲主张权利。同时乙欠丙5万元到
期无力清偿，丙向法院起诉甲向自己清偿时，甲可以债权相对性进行抗辩
B.甲公司将一栋教学楼承包给乙建筑公司，乙公司经甲公司同意，将部分非主体工
程分包给丙公司，丙公司又将其中一部分分包给丁建筑公司。现因丁公司工作失误
致使工程不合格，当甲公司要求丙、丁公司承担责任时，丙、丁公司可以债权相对
性抗辩C.甲欠乙10万元，甲经过乙的同意，将债务转让给丙。后丙到期未清偿该债务，当
乙向甲主张权利时，甲可以债权相对性进行抗辩
D.某新建小区竣工不久，房产开发商即与物业服务企业签订了物业服务合同。甲购
买了该小区的住宅，物业服务企业要求甲交付物业费时，甲可以债权相对性进行抗
辩2.甲有子女乙、丙两人。乙是戊公司的法定代表人。2010年4月，乙以戊公司的名
义与丁签订一份合同，后乙从戊公司调离。2010年5月，戊公司进口一批电脑，后
卖给庚公司，但戊公司实为一家装修公司。丙与辛结婚后经常发生争吵，2010年6
月丙离家出走，至今没有音信。对此，以下说法错误的是：
A.乙已从戊公司调离，故戊公司无须承担乙与丁所订合同的签约后果
B.戊公司超越经营范围与庚公司订立合同，该合同应认定为无效
C.甲、乙均主张宣告丙死亡，但辛不同意，法院不应宣告丙死亡
D.在丙被依法宣告死亡后，辛一直没有再婚，现丙重新出现，法院撤销了死亡宣告，
则不论丙、辛的主观意愿如何，丙与辛的婚姻关系均自行恢复3.个体户甲以国产服装为样品，伪称某国进口服装，与乙签订了买卖合同，后乙得
知了这一事实。乙邀请好友丙一同观看某明星演出，丙应允。后丙失约，乙要求丙
赔偿。乙还曾向同学丁表示赠送汽车一辆，丁认为乙一向喜欢讲大话，当时只是摇
摇头，并未答应。以下说法正确的是：
A.乙得知服装假冒的事实后一年零11个月时主张撤销该买卖合同，该主张不能获
得法院支持
B.在乙撤销买卖合同之前，甲有权要求乙支付服装价款
C.乙要求丙赔偿，可以获得法律支持
D.乙应履行其赠与承诺，向丁交付汽车4. 下列甲与乙签订的哪些合同有效？
A.甲与乙签订门面房租赁合同，约定待办理公证后合同生效。双方未办理合同公证，
甲交付门面房后，乙支付了第1个月的租金
B.甲与乙签署股权转让协议，约定甲将其对丙公司享有的80%股权转让给乙，乙支
付1亿元股权受让款。但此前甲已将该股权转让给丁
C.甲与乙签订电脑买卖合同，电脑尚未交付，也未付款。后甲又就出卖该电脑与丙
签订买卖合同
D.甲将门面房出租给丙后，将该门面房出卖给乙，但未通知丙5.以下哪些说法是错误的？
A.某商店工作人员错把甲型号的电脑当成另一种型号的电脑销售，该商店构成重大
误解
B.乙为准备与其女友丙的婚礼而从某商场购买结婚礼服，但其女友实际已与他人结
婚，故乙与某商场的买卖行为属于重大误解
C.丁与戊商定，丁卖给戊一台轿车，但实际上此台轿车归他人所有，丁戊的买卖合
同无效
D. 庚误将精神病人辛当成正常人，与其签订买卖电脑的合同，庚可以重大误解为
由撤销该合同6.以下说法不正确的是？
A.甲、乙约定，甲将房屋出租给乙至2022年1月1日，则该行为为附解除条件的行
为
B.甲、乙约定，至12月1日，如甲不来亲戚，甲将房屋出租给乙，则该行为为附延
缓条件的行为
C.甲、乙约定，甲将房屋出租给乙至甲去世，则该行为为附解除条件的行为
D.甲、乙约定，甲将房屋出租给乙至甲家来了亲戚，则该行为为附延缓条件的行为7.甲从乙处购买一头牛，价格为4000元。乙明知该牛有病而告知甲该牛没病，甲
因价格便宜而愿意购买。在交易过程中，乙对甲说：“如果发生纠纷，你应从交钱
之后3个月内起诉，否则我概不负责。”甲表示同意，遂付款。但该牛买回后第4个
月即因病死亡，此时甲方知该牛原来就患有疾病。以下说法正确的有哪些？
A.乙的行为构成欺诈
B.乙的行为构成重大误解
C.甲与乙之间约定的起诉期限有效
D.若甲在牛死亡后一年半向法院起诉撤销该买卖合同，不能获得法院支持8. 关于诉讼时效，下列哪些选项是正确的？
A．诉讼时效仅适用于请求权
B．一般诉讼时效期间属可变期间
C．诉讼时效期间均从权利人知道或应当知道权利被侵害时起计算
D．诉讼时效期间届满后所受领的给付构成不当得利9. 小陈与小王结婚,生有一个女儿小花(6岁)。近年来,小陈和小王时常因家庭生活费
用分担之问题争吵, 小王有时会摔家具, 有时也爱打孩子导致孩子受重伤 。下列说
法正确的是?
A. 小陈可以申请法院撤销小王的监护资格
B. 小王系小花的父母, 属于当然监护人, 不能撤销监护资格
C. 如果小王能被法院撤销监护资格, 小王的监护资格不能恢复
D. 如果小王能被法院撤销监护资格, 小王痛改前非后, 监护资格可恢复10. 甲、乙为夫妻,长期感情不和。2015年11月11日甲乘火车去外地出差,在火车上
失踪,没有发现其被害尸体, 也没有发现其在何处下车。2021年6月5日法院依照法
定程序宣告甲死亡。 之后, 乙向法院起诉要求铁路公司对甲的死亡进行赔偿。 关于
甲被宣告死亡, 下列哪些说法是正确的?
A.甲的继承人可以继承其财产
B.甲、乙婚姻关系消灭,且不可能恢复
C. 2021年6月5日为甲的死亡日期
D. 铁路公司应当对甲的死亡进行赔偿11.甲出卖某屋与乙,但尚未完成登记。其后见房价高涨,意图避免乙之强制执行,与
丙约定假装作成买卖,办毕所有权移转登记,并交屋于丙。下列说法正确的是:
A.乙得向甲主张违约责任
B. 乙得向甲主张返还原物请求权
C. 乙得向丙主张返还原物请求权
D.如丙擅自将该屋让售于不知情的丁, 并办毕所有权移转登记, 丁可以善意取得该
屋12.甲谎称自己是乙之代理人,将向乙承租之房屋,以乙之名义出卖并移转所有权给善
意之丙,经查本案并无表见代理之情形。经催告, 乙就拒绝承认甲之无权代理行为与
否, 未予以明确表示。 下列说法正确的是:
A.买卖合同发生效力, 所有权移转不发生效力
B. 买卖合同与所有权移转均不发生效力
C. 乙未明确拒绝视为追认代理权
D. 丙对该代理行为享有撤销权1.简述民事责任的概念和特征
民事责任,是指民事主体违反民事义务应当承担的民事法律后果。民事责任是法律
责任的一种类型。法律责任是指实施违法行为或者违约行为而应承受的某种不利法
律后果。
民事责任特征包括:
1. 民事责任是民事主体一方对他方承担的责任。
2. 民事责任主要是为了补偿权利人所受损失和恢复民事权利的圆满状态。民事责
任侧重于补偿,一般不具有惩罚性。3. 民事责任既有过错责任又有无过错责任。有些民事责任的构成以民事主体有过
错为要件,有些民事责任的构成不以民事主体有过错为要件。
4. 民事责任的内容可以由民事主体在法律允许的范围内协商。2.简述民事权利能力的概念和特征
民事权利能力是指民事法律赋予民事主体从事民事活动,从而享有民事权利和承担
民事义务的资格。
自然人的民事权利能力是民事法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。
自然人民事权利能力的特征主要表现在以下四个方面:1. 民事权利能力是一种资格,而不是实际的权利。民事权利能力是法律赋予民事主
体享有民事权利和承担民事义务的一种可能性,还没有为民事主体带来实际的利益,
但是它是民事主体获得民事权利的前提。
2. 民事权利能力的内容既包括民事主体取得民事权利的资格,也包括民事主体承担
民事义务的资格。自然人享有民事权利和承担民事义务的前提都是自然人必须具有
民事权利能力,所以它既可以称为民事权利能力,也可以称为民事义务能力。3. 民事权利能力的内容和范围具有法定性。民事权利能力的内容和范围都是由法
律加以规定的,与民事主体的个人意志无关。法律所赋予自然人的民事权利能力一
律平等,不因民族、性别、年龄、职业、健康状况、教育程度、财产状况、宗教信
仰等有任何差别,任何自然人不能以自己的意思改变民事权利能力的内容和范围。
4. 民事权利能力具有与民事主体人身的不可分离性。民事权利能力是一种资格,这
种资格是由法律赋予的,不能转让或者放弃,除非法律有特别规定,任何民事主体的民
事权利能力不受限制和剥夺。3.简述社团法人和财团法人的区分
这是根据成立的基础不同而将法人进行的划分。凡是以人的集合为成立基础的是社
团法人,凡是以捐助的财产为基础而成立的是财团法人。这也是传统民法对法人进
行的最重要的分类。需注意的是,在日本,组织体在经主管官厅许可取得法人资格后,
称为社团法人或财团法人,在未取得法人资格前,称为“社团”或“财团”。社团法人
与财团法人的区别有以下六个方面:(1) 成立基础不同,如前所述。(2) 设立人地位不
同。社团法人的设立人,在法人成立时,可以成为法人的社员;财团法人的设立人,不
能成为法人的成员。(3) 设立行为不同。社团法人设立行为属于合同行为,而且为生
前行为;财团法人的设立行为则为单方行为,并可以遗嘱方式实施。(4) 有无意思机
关不同。社团法人有自己的意思机关,而财团法人则没有该机关。(5) 目的事业不同。社团法人的目的可以是公益的也可以是营利的;而财团法人的目
的只能是为公益事业,不以营利为目的。(6) 解散原因及后果不同。社团法人的解散
原因是多种的,并可以因成员的协议而解散;而财团法人则只能因为期限届满或财产
不足而解散。4.试述可撤销的民事法律行为与无效的民事法律行为的区别
可撤销的民事法律行为在被撤销后,与无效的民事法律行为一样也具有自始无效的
后果,但二者毕竟不同,主要表现在:
1. 无效的民事法律行为是不附带任何条件的,不论当事人是否主张,也不论当事人之
间是否有争议,该行为都是无效的,是绝对无效;可撤销的民事法律行为是相对无效,
是有条件的无效。当事人提出申请并经法院或仲裁机关认可是该行为无效的前提条
件。
2. 无效的民事法律行为从行为开始时起,就不发生法律效力,对当事人就没有约束力;
可撤销的民事法律行为在被撤销之前,已经发生了法律效力,对当事人就有了约束力,
只有在被撤销后,才丧失法律上的效力。当然,撤销行为具有追溯力,追溯到行为开始。3. 无效的民事法律行为,双方当事人或与该民事法律行为有利害关系的人都可以主
张无效,人民法院或仲裁机关在受理的案件中发现属于无效范围的,也可以主动确认
其无效;可撤销的民事法律行为,只有享有撤销权的当事人(通常是因该行为而蒙受不
利的一方,如受欺诈方、受胁迫方)才可请求撤销,其他人不享有撤销权。
另外,在可撤销的民事法律行为中,如果属于部分无效的,没有被撤销的部分继续有效。四、论述题
1.试述民法与社会主义核心价值观
坚持用社会主义核心价值观塑造《民法典》是我国民法的显著特征。党的十八大提
出,倡导富强、民主、文明、和谐,倡导自由、平等、公正、法治,倡导爱国、敬业、
诚信、友善,积极培育和践行社会主义核心价值观。
在《民法典》编纂过程中,科学立法要求坚持正确的政治立场,坚持以习近平新时代
中国特色社会主义思想为指导,在立法目的和价值取向上旗帜鲜明地弘扬社会主义
核心价值观。社会主义核心价值观融入《民法典》,其明显的表现为《民法典》第1
条规定:“为了保护民事主体的合法权益,调整民事关系,维护社会和经济秩序,适应中
国特色社会主义发展要求,弘扬社会主义核心价值观,根据宪法,制定本法。”用社会主义核心价值观塑造《民法典》的精神灵魂,不仅要在立法技术上通盘考虑,
还要在立法宗旨上宣示、在基本原则上恪守、在一般规范上体现、在具体规范中融
入,使社会主义核心价值观成为鲜明的精神轴线,贯穿《民法典》的始终,为民事主体
参与民事活动提供基本规则和价值遵循。《民法典》是对社会生活规则的总结,在社会主义市场经济运转过程之中,竞争压力
不可避免地会带来人际关系的紧张,各种社会矛盾凸现,培育和践行社会主义友善价
值观,无疑能为缓解社会矛盾、维护社会良好秩序、促进社会和谐提供坚实的价值
基础。《民法典》的编纂是在整合既有的民事立法的基础上展开的,除了价值同源,
很大程度上也在具体制度上表现出对社会主义核心价值观的表达。需要注意的是,
在司法实践中,法律人不能简单地认为很多传统民法既有的具体规则已经表达出社
会主义核心价值观的独特精神内涵,还需要结合社会主义的本质去解释和适用这些
规则。2. 试述民事法律行为的成立和有效之间的区分
（一） 民事法律行为的成立
民事法律行为的成立,是指符合民事法律行为的构成要素的客观情况。民事法律行
为的成立要件可分为一般成立要件和特别成立要件。
1. 一般成立要件。民事法律行为的一般成立要件,是指任何民事法律行为成立均须
具备的共同要件。包括:(1) 有行为人;(2) 行为人作出意思表示;(3) 有标的,标的指
行为的内容,即行为人通过其行为所要达到的效果。
2. 特别成立要件。民事法律行为的特别成立要件,是指成立某一具体的民事法律行
为,除需要具备一般成立要件外,还须具备的其他特殊事实要素。例如,实践性行为以
标的物交付为特别成立要件。（二）民事法律行为的有效
民事法律行为的有效,是指已经成立的民事法律行为因符合法定有效要件而取得认
可的效力。民事法律行为的成立是民事法律行为有效的前提。民事法律行为的有效
要件包括实质要件和形式要件。在绝大多数情况下,民事法律行为只要具备实质要
件就发生法律效力,但在某些特殊的情况下,民事法律行为还须具备形式要件才发生
效力。对于要式的法律行为,如果没有采取相应的形式,该行为无效;对于不要式的法
律行为,当事人应在法律允许的范围内选择适用口头形式或书面形式,也可以采取其
他形式。民事法律行为的实质有效要件包括:
1. 行为人合格。行为人合格是指行为人具有相应的民事行为能力。民事法律行为
是设立、变更或消灭民事法律关系的行为,没有民事行为能力的主体,不能正确判断
自己行为的性质和正确预见自己的行为后果,就不能独立实施民事法律行为,所以,当
事人的民事行为能力是民事法律行为的首要条件。“相应的民事行为能力”指行为
能力与其所进行的民事法律行为要相适应。如完全民事行为能力人可以独立进行法
律允许的一切民事活动; 8周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的
民事法律行为,法人在进行民事法律行为时,也须在法定活动范围内,或在核准登记的
经营范围内实施。2. 意思表示真实。所谓意思表示真实,是指行为人的外部表示与其内心的真实意思
相一致。实际生活中,造成行为人意思表示不真实的主要有两种情况:一是由于相对
人或者第三人的胁迫、欺诈,使行为人在违背真实意思的情况下而为民事行为;二是
由于行为人自己对该行为的重大误解,使其行为与其内在意思不一致。对意思表示
不真实的行为,根据不同的情况,应当认定为无效或可撤销。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。不违反法律和公序良俗
是民事法律行为有效的重要条件。不违法指行为内容和形式都不违法,如不得买卖
禁止流通物,否则行为无效。又如中外合资经营企业合同必须经审批机构批准,否则
合同不生效。公序良俗是社会公共秩序和善良风俗的合称,民事主体进行民事活动
必须与公序良俗相符,违背公序良俗的行为是无效的。五、法条分析题
《民法典》第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,
致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予
以撤销。请分析:
1.如何理解“显失公平”?
2.谁可以撤销?该撤销权属于何种性质的民事权利?
3.何时撤销?撤销后的效果如何?
4.撤销后应当如何救济?参考答案：1.显失公平的特点是:（1）一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力
等情形:（2）行为的结果对一方当事人有重大不利，而另一方获得了显然超过了正
常情况下所获得的利益(暴利)；（3）不利一方当事人所为民事法律行为并非其本
意，而是由于处于危困状态、缺乏判断能力等；（4）这种不公平是法律所不允许
的，或者是当时社会所公认的不公平。需要注意的是，显失公平仅指一方利用对方
处于危困状态、缺乏判断能力等情形所造成的不公平，而不包括因为受欺诈或受胁
迫而造成的不公平。
2.只有受损害一方享有撒销权，非双方均有撒销权。撤销权在性质上属于形成权，
受除斥期间的限制。3.受害人应当自知道或者应当知道1年内行使撤销权,并且必须在行为发生之日起5
年内行使。否则该撒销权消灭。撤销后，该法律行为自始没有法律约束力。
4.行为人因此取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折
价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各
自承担相应的责任。一、单项选择题
1.6月5日，甲与乙口头协议将自己所有的一套书卖给乙，6月7日乙到甲处取书。6
月7日，甲给乙打电话，表示还要继续参考这套书，希望能借该套书继续用几天，
乙表示应允。6月8日，乙前来付款。6月10日，甲将书交给乙。则书的所有权转移
时间是哪一天？
A.6月5日 B.6月7日 C.6月8日 D.6月10日2.甲工厂因建造办公楼，与乙签订建设工程施工合同，约定由乙承建该办公楼建设
工程。楼房建好后，甲因向丙银行借款900万元，将该办公楼抵押给丙，双方办理
了该办公楼的抵押登记，但未办理办公楼占用范围内的建设使用权的抵押登记。竣
工验收合格后，甲尚欠乙工程价款600万元，乙催告后经过合理期限，甲仍未支付。
丙见状行使抵押权，将办公楼和建设用地使用权一并拍卖，共获价款1000万元
（经法定机构评估，房屋占用范围内的建设用地使用权变卖的价款为400万元；办
公楼变卖的价款为600万元）。下列表述正确的是哪一个？（）A.对于变卖办公楼的600万元，丙银行优先于乙受偿600万元
B.对于变卖办公楼的600万元，乙优先于丙银行受偿600万元
C.登记为不动产抵押设立的生效要件，丙银行对房屋占用范围内的建设用地变卖所
得400万元价款不享有优先受偿权
D.若乙将对甲享有的600万元工程价款债权让与丁，对办公楼拍卖所得的600万元，
丁不能优先于丙银行受偿600万元3.甲继承其父遗留的字画，并出卖给乙，约定于8月10日交字画。甲8月10日向乙
表示愿意让与该字画所有权，但欲借用三日，乙同意。甲又于8月11日以时价将该
字画出售于不知情的丙，并即交付与丙。8月12日，甲又将该字画出卖给丁，并称
该字画系临时借丙使用。则现谁享有该字画的所有权？
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁4.甲有汽车一辆，欲转让。2月1日，甲与乙签订合同，乙支付了全款，约好三周后
甲将该汽车交付给乙。2月2日，甲与丙签订合同，双方办理了所有权转移登记手
续，但汽车未交付给丙。2月12日，甲又与丁签订合同，双方约定丁先支付50%价
款，余款待交付汽车时支付。2月13日，甲又与戊签订合同，合同签完后甲即将汽
车交付给戊，但戊一直未支付价款。乙、丙、丁、戊因汽车所有权归属发生争议，
应判决汽车所有权归谁？
A.乙 B.丙 C.丁 D.戊5. 甲死后留下三栋房屋，其子乙、丙、丁分别继承了其中一栋。乙继承之后未办
理产权转移登记，后将其继承的房屋卖给了戊，并与之签订了买卖合同。丙继承之
后及时办理了产权转移登记，后丙因欠庚50万元借款，将其继承的房屋抵押给了
庚，抵押登记办理之后，丙在庚不知情的情况下，与辛签订了房屋买卖合同。丁继
承之后也及时办理了产权转移登记，后将其继承的房屋卖给了张三，双方办理了预
告登记。不久，丁在张三不知情的情况下，又与李四签订了房屋买卖合同。以下判
断正确的是：A.乙继承之后未办理产权登记即将房屋卖于戊，该合同效力未定，待产权登记办理
结束之后，该合同有效
B.丙出售房屋给辛，未经庚的同意，辛不能取得房屋所有权
C.丁出售房屋给李四，未经张三的同意，李四不能取得房屋所有权
D.丁出售房屋给李四，未经张三的同意，丁与李四的买卖合同无效6.甲丢失名表一块，乙拾得后交给公安部门。甲未在规定期限内前去认领，公安部
门遂按照有关规定将该手表交某寄售商店出售。丙从该商店买得该手表，将手表送
给女友丁作生日礼物。丁在乘坐公交车时被戊偷走，后戊以100元低价卖给己。则
该手表的所有权应属于：
A.甲 B.丙 C.丁 D.己7.甲与乙签订有书面合同，约定乙对于甲拥有的一套住房拥有居住权，乙可以一直
居住该房屋。以下说法正确的是？
A:双方签订的居住权合同，可以书面，也可以口头。
B:乙对于甲房屋的居住权登记时设立
C:乙对于甲房屋的居住权，自居住权合同生效时设立，但是居住权未登记不得对抗
善意第三人。
D:由于居住权属于物权，因此乙死后，乙的继承人可以继续居住在房屋中。8.2010年5月20日，甲向乙借款20万元，乙要求甲提供担保，甲有四部汽车，对此，
下列表述错误的是：
A.如汽车1在2010年5月18日已由甲借给乙使用，则无须现实交付，乙也可以此汽
车设立质押
B.如汽车2在2010年5月18日已由甲出租给丙使用，则无须现实交付，乙也可以此
汽车设立质押
C.如汽车3在2010年5月20日由甲质押给乙，双方签订了质押合同，之后双方又约
定，由甲继续保管该汽车，则乙对该汽车不享有质押权
D.如汽车4在2010年5月20日由甲质押给乙，双方签订了质押合同，并约定五日后
交付汽车，则该质押合同在交付该汽车时生效9.甲男与乙女通过网聊认识，不久两人同居。同居期间，甲出资6000元，乙出资
2000元，共同购买一台电脑。1个月后，乙发现电脑不见了，甲告知乙已借给丙使
用，不久即可归还。事实上，甲因急需用钱，将该电脑出质给了丙。因甲到期无力
还款，丙申请法院拍卖，由丁购得。乙得知后，与丙、丁发生纠纷。对本案的表述，
正确的是：
A.丙对甲所有的份额能够取得质权，对乙所有的份额不能取得质权
B.丙取得该电脑的质权
C.丁能够取得该电脑的所有权，理由是善意取得
D.丁不能取得该电脑的所有权10．某公司购进一套价值1500万元的先进设备，为了支付设备款，该公司以该设
备作抵押，分别于某月的1日、11日和21日向甲、乙、丙三家银行贷款、贷款的同
时签订抵押合同，三家银行的贷款额均为500万元（无息贷款）。当月的25日，该
公司应要求为丙银行办理了抵押登记，甲、乙银行未要求办理登记。后因该公司无
力偿还三家银行的到期贷款，银行行使抵押权，拍卖抵押的设备仅得价款1200万
元。甲、乙、丙银行应各自分得多少拍卖所得的价款？（ ）
A、甲银行400万元、乙银行400万元、丙银行400万元
B、甲银行500万元、乙银行500万元、丙银行200万元
C、甲银行500万元、乙银行200万元、丙银行500万元
D、甲银行350万元、乙银行350万元、丙银行500万元11．甲是一个牧民，乙的两只羊混入了甲的羊群，甲不知这两只羊不是自己的而
予以饲养。其中羊1被小偷丙偷走;羊2生下一只小羊。下列说法正确的有( )
A、甲对这两只羊的占有是有权占有
B、乙有权请丙返还羊1，乙无权请求甲返还羊2
C、乙只能请求甲返还羊2但不能请求返还小羊，因为甲是善意占有
D、乙可以请求甲返还羊2也可以请求返还小羊，但是应当支付甲为饲养羊2所支出
的必要费用。12.甲向奔驰4S店购买了轿车一辆,4S店于2020年5月1日将该车交付给甲但是甲并
未付款。5月3日，甲向丙借款50万，将该车质押交付给丙。5月5日，甲与4s店签
订抵押合同，以该奔驰轿车担保甲欠4s店的购车款，并于同日完成了抵押登记。在
丙占有该车期间，因为丙的不当使用导致该车受损，丙将该车送至丁汽修厂予以维
修，5月8日汽车修好后，丙拒绝支付修车款，由此发生纠纷，该车被丁留置。以
下表述正确的是？
A:丙的质押权优先于4s店的抵押权
B:4s店对于该车的抵押权，自登记时设立
C:4s店的抵押权优先于丙的质押权
D:4s店的抵押权优先于丁的留置权二、多项选择题
1.张某继承其父亲死后留下的房屋四间，现张某想将房屋出售给于某，则以下
说法正确的有（）
A.如果张某不将房屋登记在自己的名下，则不能取得房屋的所有权
B.如果张某不将房屋登记在自己的名下就和于某签订合同，则其和于某之间的
房屋买卖合同效力未定
C.张某应先将房屋登记在自己的名下，再过户给于某，于某方能取得房屋所有
权
D.房屋买卖合同签订之后，如果张某拒绝办理登记，则于某有权追究其违约责
任2.甲企业将其厂房和厂房内的机器设备转让给乙企业，其中厂房作价6000万元，
机器设备作价500万元。合同签订后，甲乙双方对财产进行了清点，并办理了交接
手续。但就厂房的转让一直未办理登记过户手续。后丙企业知道甲转让厂房之事，
向甲提出愿意以7000万元购买该批厂房和机器。甲遂以厂房和机器设备未办理过
户登记手续为由，主张与乙的合同无效。对此，下列哪些说法是错误的？
A.机器设备所有权已经转移给乙
B.厂房所有权仍归甲，甲有权主张与乙的合同无效
C.厂房所有权已经转移给乙
D.甲乙之间的合同有效，乙有权请求甲办理厂房过户手续3.甲有房屋一套，汽车一辆。甲先后与乙签订了房屋买卖合同和汽车买卖合同。
不久，双方办理了汽车产权过户登记，但甲一直拖延办理房屋过户登记。房屋和
汽车亦一直没有交给乙。一个月后，甲又与丙签订了房屋买卖合同，甲以出国为
由提出半年后办理过户登记，丙应允，甲随即将房屋交给丙居住。之后，甲又将
其汽车卖给了丁，并将车交给了丁。对此，以下说法不正确的是：
A.因甲一直未与乙办理房屋过户登记，甲、乙的买卖合同应认定为无效
B.甲、乙的房屋买卖合同比甲、丙的房屋买卖合同成立的早，故乙应优先于丙
获得房屋所有权C.甲、乙的房屋买卖合同虽然比甲、丙的房屋买卖合同成立的早，但丙已经入
住了该房屋，故丙应优先于乙获得房屋所有权
D.甲、乙的汽车买卖合同比甲、丁的汽车买卖合同成立的早，且汽车已经过户
到乙的名下，故乙应优先于丁获得汽车的所有权4. 赵某的手机不慎丢失，钱某拾得手机后将其以5万元卖给不知情的第三人周
某 ， 赵 某 三 年 后 得 知 此 事 。 对 此 ， 下 列 表 述 正 确 的 是 ：
A 、 由 于 过 了 两 年 的 回 复 权 期 间 ， 则 不 能 再 请 求 周 某 返 还
B 、 尽 管 周 某 是 善 意 ， 但 是 不 能 取 得 手 机 的 所 有 权
C 、 赵 某 依 然 可 以 行 使 回 复 权 ， 将 手 机 追 回
D、赵某在追回手机时，应当对于周某补足相应的价款5. 赵某、钱某、孙某以1：1：1的比例共有一套房屋，共三间，面积同样大小，
一人居住其中的一间。对于赵某钱某孙某三者之间的权利义务关系，下列表述哪
些是不正确的：
A、如果赵某提出将共有的房屋卖掉，钱某表示同意，孙某认为赵某钱某的决
定不及于自己居住的一间房屋是有法律依据的
B、赵某、钱某决定对房屋铺设木地板，则无论孙某是否同意均可以对三间房屋
铺木地板
C、如果赵某、钱某决定对于房屋进行装修，则只能在自己的应有部分上进行
D、如果对于房屋进行分割后，孙某发现房屋漏雨，进行维修花费600元，则赵
某钱某应各自承担300元6.甲和乙婚后购买房屋一套，所有权登记在甲名下。2013年10月10日，法院判决甲和乙离婚，并且判决房
屋归乙所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。11月1日，乙将该房屋出卖给丙，丙付完全款后，乙一直
拒绝办理过户登记。丙向法院起诉，法院判决乙履行过户登记义务。就在法院判决书生效后第二天，甲又就
该房屋和丁签订了买卖合同，丁不知法院的前述判决，付完房款后，甲、丁到房屋登记机关办理过户登记手
续，登记机关亦不知前述判决，便将房屋过户在丁的名下。下列哪些选项是正确的？
A．法院的第一份判决书生效前，房屋归甲、乙共有
B．法院的第一份判决书生效后，房屋归乙所有
C．法院的第二份判决书生效后，房屋归丙所有
D．过户登记完成后，房屋归丁所有7.甲、乙、丙三人按比例共有一辆拖拉机，现乙、丙均想将拖拉机卖掉。甲外出之
时，乙、丙二人就协商将拖拉机卖给了丁，卖得价款为甲留下一份，其他由乙、丙
各自取走。甲回来后获悉此事，认为乙、丙未经自己同意无权出卖拖拉机。乙、丙
认为应该少数服从多数。对此，下列哪些说法是正确的？
A.乙、丙在人数上达到2/3，故有权出卖该拖拉机
B.如果乙、丙的份额达到2/3，且丁是善意的，则丁可主张善意取得
C.如果乙、丙的份额达到2/3，则虽然未经甲的同意，乙、丙与丁之间的买卖合同
也是有效的
D.若丁善意取得拖拉机的所有权，则乙、丙应赔偿给甲造成的损失8. 周某、杜某、洪某按20%、20%和60%的份额共有一间房屋。三人将房屋出租
给陈某，现周某欲转让自己的份额给邹某。下列哪些表述是错误的？
A．杜某洪某陈某均有优先购买权，且洪某最优先
B．如果周某没有通知杜某洪某，则杜某洪某可以直接起诉主张周某的转让合同无
效
C．杜某洪某表示愿意购买，但须分期付款，案外人邹某愿意一次性付清全款，则
周某可以直接将份额转移给邹某
D．如果周某欲将份额转让给杜某，则只有陈某有优先购买权9.甲、乙两人承包两块土地，双方约定，甲对乙的土地享有地役权。则以下说法正
确的是：
A.不论该地役权是否办理了登记，地役权合同生效时，甲即享有地役权
B.设甲将其土地承包经营权转让给丙，若该地役权未登记，则丙不能向乙主张地役
权
C.设乙将其土地承包经营权转让给丁，若该地役权未登记，则甲不能向丁主张地役
权
D.设甲将其土地承包经营权转让给丙，同时乙将其土地承包经营权转让给丁，若该
地役权未登记，则丙不能向丁主张地役权10. 甲公司向乙银行贷款，以其所有的一栋大楼设定抵押担保，双方办理了房屋抵
押登记。后甲公司为担保支付丙公司货款，以该栋大楼占用范围的建设用地使用权
设定抵押担保，双方签订了建设用地使用权抵押合同，但未办理登记。因甲公司无
力偿还银行贷款和支付到期货款，乙银行和丙公司分别主张抵押权，引起纠纷。下
列表达正确的有：
A.乙银行只能对大楼拍卖所得主张优先受偿权
B.乙银行有权对大楼和所占范围的建设用地使用权拍卖所得主张优先受偿权
C.丙公司与甲公司所签订建设用地使用权抵押合同未生效
D.丙公司对该大楼占用范围的建设用地使用权无权主张抵押权11.甲公司向乙银行借款100万元，甲将出租给丙公司使用的一台汽车抵押给乙银
行。甲公司随即通知了丙公司，后甲公司因经营困难又将该汽车出卖给丁公司，并
通知丙公司将该汽车交付给丁公司。对于甲公司的抵押和出卖行为，下列表述错误
的有：
A.由于汽车在丙处，故甲以其设立抵押的行为无效
B.如果上述抵押未办理登记，则乙不享有抵押权
C.如果上述抵押办理了登记，则甲、乙之间的抵押合同具有了对抗效力
D.如果上述抵押办理了登记，且丁公司是善意的，则乙不得向丁主张抵押权12.甲向乙借款20万元做生意，由丙提供价值 15万元的汽车作抵押，并订立了书面
抵押合同。因办理登记手续费过高，经乙同意未办理登记手续。另外，丙又将该车
质押给丁，双方订立了质押合同。丁认为车放在自己家附近不安全，决定由丙继续
保管。现乙、丁均对该汽车主张担保物权。对本案的判断，下列各项错误的是：
A.抵押合同无效，质押合同有效 B.抵押合同有效，质押合同无效
C.抵押权成立，质押权不成立 D.抵押权不成立，质押权成立13.以下说法不正确的有（）
A.甲从乙处借款，以一头母牛作抵押，抵押期间，母牛产下一头小牛，则该小牛应
由乙收取
B.甲从乙处借款，以一头母牛作质押，质押期间，母牛产下一头小牛，则该小牛应
由乙收取
C.甲的母牛生病，到兽医乙处医治，乙治好母牛疾病之后，甲拒绝交付治疗费用，
乙也拒绝交付母牛。几天后母牛产下一头小牛，则该小牛应由乙收取
D.担保物权人在符合法律规定的情况下可以依法收取孳息，收取的孳息归担保物权
人所有14.以下说法不正确的是：
A.甲于5月1日从乙处借款100万元，约定以甲的房屋作抵押，6月1日完成抵押登记；
甲又于5月2日从丙从借款100万元，约定以甲的房屋作抵押，5月30日完成抵押登
记。乙的抵押权优先于丙的抵押权
B.甲向乙借款1万元，以自己一套音响设备设立抵押，双方立有抵押字据，但未办
理登记。后甲又向丙借款1万元，甲将该设备质押给了丙，双方立有质押字据，甲
将该设备交给了丙。乙的抵押权优先于丙的质押权C.甲向丙借款1万元，以自己一套音响设备质押给丙，双方立有质押字据，甲将该
设备交给了丙。后甲向乙借款1万元，甲将该设备抵押给乙，双方立有抵押字据，
并办理了抵押登记。乙的抵押权优先于丙的质押权
D.甲向乙借款1万元，以自己一套音响设备设立抵押，双方立有抵押字据，办理了
抵押登记。后甲又向丙借款1万元，甲将该设备质押给了丙，双方立有质押字据，
甲将该设备交给了丙。丙在占有该设备期间，擅自使用导致其损坏，在戊处修理，
后因未支付修理费，戊扣留了该设备。戊的留置权优先于乙的抵押权和丙的质押权案情：甲、乙、丙、丁四人分别出资 500 万、200 万、200 万、100 万元建造一
栋楼房（甲、乙、丙、丁四人之间为普通的朋友关系），约定建成后按彼此的投资
比例使用该楼房，但对于楼房的管理、所有权的归属以及各自份额的转让方式均未
作约定。根据下列预设情形，请回答下列问题：15．关于该房屋的下列判断中，下列说法法正确的是？
A.该楼发生的管理费用应按投资比例承担
B.该楼所有权为按份共有
C.甲投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜
D.丁对其享有的份额有权转让16．假设丙现在想转让自己的份额，案外人戊愿意出价250万，甲乙丁三人均愿意
按照250万元价格予以购买，则下列表述正确的是
A.由丙决定到底卖给甲、乙、丁、戊
B. 甲、乙、丁决定丙的份额谁购的
C. 甲、乙、丁三人平均购得丙的份额，戊无权购得丁的份额
D. 甲、乙、丁三人按照自己份额的比例购得丙的份额17．假设丙与甲关系甚密，丙与丁关系特别差，现在丙主张转让自己的份额，甲、
乙、丁均主张购买，最终丙将自己全部份额转让给了甲，则下列陈述正确的有
A.甲取得丙全部份额
B.丙应该将自己份额转让给甲、乙、丁三人
C.丙有权自主决定将份额转让给谁
D.应该由甲、乙、丁按照各自的份额比例取得丙的份额18:甲是一家服装加工公司，为了融资，甲公司将一辆自有奔驰轿车抵押给债权人
乙公司，向乙公司借款100万。2020年4月1日双方就该车签订了抵押合同，4月3
日双方办理了抵押登记。以下说法正确的是？
A:抵押权自2020年4月3日设立
B:甲如果欲转让该轿车，只需要通知乙公司，并不需要征得乙公司的同意。
C:如果甲公司以市场价格卖给了丙公司，丙公司付清了全款后甲将该车交付给了丙，
则乙公司就该车的抵押权消灭
D: 即使甲公司以市场价格卖给了丙公司，丙公司付清了全款后甲将该车交付给了
丙，乙公司仍可就该车享有抵押权19.依据《民法典》的规定，下列财产中，可以抵押的是( ）。
A．正在建造的船舶
B．宅基地使用权
C．海域使用权
D．集体土地所有权20．关于担保的从属性这一特征，以下说法正确的有？
A: 甲向乙借了一笔钱，A把房屋抵押给乙担保甲借乙的钱，A和乙在抵押合同（担
保合同）中约定：“无论甲、乙的借款合同是否有效，乙对A的房屋一律享有抵押
权，抵押合同的效力不受主合同影响”，此约定无效。
B: 担保当事人约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该约定无效。C：甲向乙借了一笔钱，A把房屋抵押给乙担保甲借乙的钱，A和乙在抵押合同中约
定：“即使主合同无效，担保合同也有效”，如果借款合同有效，有关担保独立性
的约定无效不影响乙对A的房屋拥有抵押权。
D：若甲欠乙所有的债务总和加起来为100万，A将房屋抵押给乙为甲的借款提供担
保，A与乙约定“如果甲到期不偿还乙钱，A应当主动承担担保责任，如果A不主动
承担担保责任，则乙可以主张对A抵押合同的违约责任”，乙将A的房屋拍卖后，
最多可优先受偿100万。三、简答题
1. 土地承包经营权的概念和特征
土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同对于农民集体所有或者国家所
有由农民集体使用的土地享有的占有、使用和收益的权利。
土地承包经营权具有如下特征:(1) 土地承包经营权属于用益物权。(2) 土地承包经
营权的主体是承包人,包括自然人和社会组织。(3) 土地承包经营权的客体是农民集
体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。
权利人必须将以上土地用于从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。(4) 土地承包
经营权是由发包人与承包人通过签订承包合同的方式设定的。(5) 土地承包经营权
是一种有期限的物权,承包期限届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律
规定继续承包。2.简述居住权的概念和特征
居住权是指自然人为满足生活居住的需要,按照合同约定,对他人的住宅享有的占有、
使用的用益物权。
居住权的特征包括:(1) 居住权的主体限于自然人;(2) 居住权的内容是占有、使用他
人的住宅;(3) 居住权的客体是他人的住宅;(4) 居住权的设立目的是满足权利人生活
居住的需要;(5) 居住权原则上是无偿的,当事人另有约定的除外;(6) 居住权具有专
属性,依附于特定人的身份而存在,故不得转让、继承,并因居住权人死亡而消灭;(7)
居住权是有期限的物权。3.简述动产浮动抵押
动产浮动抵押是指以法律规定的动产作为一财产整体设立的动产抵押。在动产浮动
抵押中,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有
权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
动产浮动抵押的特征是:(1) 抵押人限于企业、个体工商户、农业生产经营者,故主
体具有特定性;(2) 抵押财产限于抵押人的动产且具有集合性和变动性,包括现有的
以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品。动产浮动抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。同时,设立
动产浮动抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买
受人。
动产浮动抵押中一个特有的重要问题是抵押财产的确定。根据《民法典》第411条
规定,抵押财产自下列情形之一发生时确定:(1) 债务履行期限届满,债权未实现;(2)
抵押人被宣告破产或者解散;(3) 当事人约定的实现抵押权的情形;(4) 严重影响债权
实现的其他情形。4.简述善意占有和恶意占有的区分及其意义
根据占有人的主观心理状态,无权占有又可分为善意占有与恶意占有。善意占有是
指占有人不知道且不应当知道自己的占有没有合法根据而占有;恶意占有是指占有
人知道或者应当知道自己没有合法根据而占有。区分善意占有和恶意占有的主要意
义在于:第一,只有善意占有人方可受到善意取得制度的保护;第二,占有人因使用占
有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿
责任;第三,善意占有人对于因维护占有的不动产或者动产支出的必要费用,可以要求
权利人返还,而恶意占有人无此项请求权;第四,无权占有的不动产或者动产毁损、灭
失的,占有人无论是否为善意均应返还保险金、赔偿金或者补偿金给权利人。权利
人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。四、论述题
1.简述物权变动的模式
物权变动的模式仅针对法律行为引起的物权变动。物权变动的立法模式主要有意思
主义、物权形式主义和债权形式主义三种。
（1）意思主义是指仅需当事人的意思表示而无需其他要件即足以产生物权变动的
立法例。其特点是不区分债权发生的意思表示和物权变动的意思表示。
（2）物权形式主义是指发生物权变动时,除了以产生债权债务关系为目的的债权合
同外,还必须有物权变动的意思表示并履行登记或交付的法定形式方能产生物权变
动效力的立法例。其特点是区分债权行为与物权行为,且认为物权行为具有独立性
与无因性。（3）债权形式主义的做法介于意思主义与物权形式主义之间，规定物权的变动除
债权合意外，还需要登记或者交付。其特点是不承认物权行为，认为物权变动的原
因是债权行为与登记或者交付的结合。
我国立法对不同的物权变动采用的物权变动模式并不相同，有些物权变动采用意思
主义，有些则采用债权形式主义。2.试述添附制度。
添附是指不同所有人的财产结合在一起形成一个新的财产,或者对他人财产进行加
工从而产生一个新的财产的事实。添附包括附合、混合和加工三种情况。(1) 附合
是指不同人的物密切结合,构成不可分割的一物。附合后,虽然结合的二物能够从外
观上加以辨认或区分,但不经毁损不能分离或者分离费用过高;(2) 混合是指不同所
有人的动产相互混杂,难以识别或分离;(3) 加工是指在他人的动产上进行改造或劳
作,并生成新物的事实。根据《民法典》第322条规定,因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按
照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥
物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。一般认为,动产附合于不动产,如建材
附合于房屋的,由不动产所有人即房屋所有权人取得附合物的所有权,动产所有权因
此而消灭。加工后其所有权的确定规则是:加工物的所有权原则上归原材料的所有
人,如果加工后增加的价值明显超过了原材料的价值,则归加工人,但加工人具有恶意
的除外。
因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或
者补偿。3. 试述占有的效力
占有的性质虽为一种事实状态而非权利,但为了维护社会秩序,合理解决当事人之间
的权利义务关系,法律仍赋予占有一定的法律效力。主要有:(1) 权利推定效力。如
果占有人在占有物上行使权利,则推定其享有此项权利。这就是占有的权利推定效
力。根据占有的权利推定效力,在没有相反证据的情况下即推定占有人享有相应的
物权或者债权。(2) 权利取得效力。占有人在符合法定要件的情况下可以取得本权,
此即占有的权利取得效力。具体包括两种情形,一是善意取得所有权或者他物权,二
是因占有时效的完成而取得所有权或者他物权。我国法律至今尚无关于占有时效的
一般规定。(3) 保护效力。占有人的占有无论是否为有权占有,均可以对抗他人的侵
犯。五、法条分析题
《民法典》第二百二十九条：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征
收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效
时发生效力。
请分析:
(1)法律文书外延包括哪些？能够变动物权的法律文书需要具备什么特征？
（2）通过法律文书达到不动产物权变动的话，虽然无须登记不动产物权变动结果
也会发生，但物权人若不登记，将对其产生怎样的风险？【答案】
（1）特征有二：法律文书要生效；内容要改变原物权法律关系。
法律文书包括：人民法院、仲裁委员会作出并依法生效的改变原有物权关系的判决
书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵
债裁定书。
（2）非基于法律行为的物权变动，虽然无须登记不动产物权变动结果也会发生，
但多年国产物权人欲对该物进行处分时，必须先登记，方能处分，否则其处分不发
生物权的效力六、案例分析题
（一）案情：
甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告
知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与
他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登
记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签
了房屋预购合同。后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二
通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖
合同到登记机关办理预告登记。
甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登
记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告
诉乙房屋出租情况。此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换
大房，事先未将岀卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着
李某与乙办理了房屋所有权转移登记。
问题：
1、 在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行？为什么？
答：根据《民法典》规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购
书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,
对方可以请求其承担预约合同的违约责任。乙不能请求法院强制履行。因甲乙所订
立的是房屋预购合同，以“将来订立买卖合同”为内容，性质是预约。因预约产生
的债是合同，而合同的成立需建立在双方自愿的基础上，因此预约合同构成法律或
者事实上不能继续履行的一类合同。2、如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果？
答：根据《民法典》规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的
协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未
经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。买受人办理预告登记
后,可以对出卖人再次处分加以制约，即限制出卖人未经预告登记的买受人同意，
将房屋出卖、抵押给第三人的行为。3、 如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？为什么？
答：甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同有效。因为预告登记后，出卖人
未经预吿登记的买受人同意，将房屋出卖、抵押给第三人的，第三人不能取得物权，
但是出卖人与第三人之间买卖合同、抵押合同的债权效力，不受影响。4、 如甲不履行合同义务，在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利？答：保
证人丙、抵押人丁均为第三人担保，当事人之间也未对担保范围与顺序进行约定，
故丙、丁承担连带共同担保责任。因此，如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现
抵押权或者向保证人丙主张保证责任。5、 甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋
过户登记为无效或者撤销登记？为什么？
答：根据《民法典》的规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,
买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转
让的标的物,依照其规定。李某不能主张买卖合同无效。因为尽管甲擅自处分夫妻
共有财产，构成无权处分，但是由于买卖合同为债权合同，其效力不以处分权的享
有为前提。
李某也不可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记，因为乙符合善意取得的条件，
已经发生善意取得。（二）案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵
押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原
材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期
无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住
房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房
产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公
司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍
结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公
司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司
400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起
半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支
付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。”
在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产
买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户
手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购
置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承
担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格
变化不大。问题：
1．乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成
立？为什么？
2．某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有
的生产设备等动产的抵押权？为什么？
3．甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？
4．丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？
5．丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？6．丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过
户手续？为什么？
7．丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？
8．丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为
什么？
9．甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？
【参考答案】1．成立。因为根据《民法典》第三百九十六条 【浮动抵押】企业、个体工商户、
农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵
押财产确定时的动产优先受偿。同时根据《民法典》第四百零三条 【动产抵押的
效力】以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。
动产浮动抵押合同生效时设立，无须以登记作为设立要件。
【考点】动产浮动抵押2．不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没
有明确约定抵押份额，属于连带共同抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财
产实现抵押权。
【考点】共同抵押
3．具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给
了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效
力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负
有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
【考点】物权法定原则4．有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订
多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一
物多卖而受影响。
【考点】一物数卖；区分原则5．有权。根据《民法典》第五百二十七条 【不安抗辩权】应当先履行债务的当事
人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行: (1)经营状况严重恶化;(2)
转移财产、抽逃资金,以逃避债务(3)丧失商业信誉(4)有丧失或者可能丧失履行债务
能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。因为丁公
司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约
定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约
次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房
义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。
【考点】不安抗辩权6．无权。根据《民法典》第五百二十八条 【行使不安抗辩权】当事人依据前条规
定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行
后,对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明
不履行主要债务,中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。因
为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享
有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公
司履行在后的义务。
【考点】先履行抗辩权7．能。根据《民法典》第五百六十二条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以
解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权
人可以解除合同。因为甲公司在合同订立半年内没有履行办理房产过户手续的义务，
丁公司行使约定解除权的条件已经成就。
【考点】约定解除权
8．不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司
对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政
法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。
【考点】连带债务9．可以。因为根据《民法典》第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违
约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损
失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可
以根据当事人的请求予以增加;约定的违
约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适
当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
合同约定的违约金超过造成损失的30%，数额过分高于损失的，当事人可以请求法
院予以适当减少。
【考点】违约金
