反诉状!业主被物业起诉,反诉物业(模板)

反诉状

（供参考）

反诉原告：李四，男，汉族，X年X月X日生，住XX，电话XX

反诉被告：XX物业公司，法人：XX ，统一社会信用代码：XX，地址XX，电话XX

反诉请求：

1.请求法院确认反诉被告提供的物业服务不合格，包括但不限于房屋管理，共用设施设备维护，保洁服务，绿化养护管理，小区内交通、消防和安保管理，车辆停放管理，物业档案资料的管理等。

2.请求法院判令反诉原告无需交纳物业费。

3.诉讼费由反诉被告承担。

事实与理由：

根据湖北省住宅小区物业服务指导标准，反诉被告没有提供合格的级物业服务：

1.没有公示服务标准、收费标准、企业信息、企业人员及投诉举报电话。

2.物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案，请反诉被告出示这些资料，其中包括：员工签到打卡记录，消控室值班记录，停车场机动车停放记录。

3.没有按规定履行查验共用部位、共用设施设备，承接查验手续不齐全。

4.没有完善的各类突发事件应急预案制度并定期演练、重大事故及时上报相关部门。

5.没有定期检查共用部位、共用设施设备，对存在的问题也没有书面告知业主。

6.从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书，请反诉被告出示电工证，物业经理证，消防设施中级操作员证，保安证，电梯管理员证，管水员证。

7.反诉被告没有建立以户为单位的业主档案，建立房屋及其共用设施设备档案，档案资料不齐全。

8.没有对房屋共用部位进行日常管理和维护，没有巡检记录和保养记录。

9.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况并组织维修，请反诉被告出示检查和维修记录。

10.没有制定物业管理区域共用设施设备周期养护及维修计划，保养和维修记录不齐全。

11.设备运行、维护保养、日常巡查等管理制度不完善，设施设备标识不齐全、不规范，没有现场明示检测合格标识，没有设备台账、运行记录和巡查记录。

12.没有严格执行设备运行操作规程，没有突发事件应急处置预案和处理记录。

13.设备用房脏乱差。

14.没有建立企业内部培训体系，没有定期组织从业人员培训、考核。

15.物业公司客服人员人均服务户数不多于600户，客服人员不足。

16.物业管理区域要求公示 24 小时服务电话，受理业主咨询、报修、投诉，客户意见、建议应在 24 小时内回复，求助、投诉应在 36 小时内反馈。建立回访制度，有回访记录，年回访率 90%以上；建立投诉受理制度，有投诉受理记录，投诉受理率 100%，回访率90%。

被告服务电话不是24小时，投诉电话从来没有回复和回访，请反诉被告拿出来电和回访记录以及投诉受理记录。

17.每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。反诉被告从来没做过满意度调查，请拿出满意度记录。

18.小区主要人行出入口有文明宣传栏，固定公示管理规约或临时管理规约，至少每季度更换 1 次宣传内容。从来没见过。

19.每周巡查 2 次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。请出示巡查记录和维护保养记录。

20.依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。请出示记录。

按照房屋装饰装修和安全使用有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每 2 日巡查 1 次装饰装修施工现场，对施工进行有效监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。被告从来不巡查，请出示巡查记录和检查报告记录。

21.物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识，做到维护及时、标识明显。没见过，请出示。

22.要求楼内公共通道无杂物存放，保持畅通。我有多张相片记录证明楼道里有杂物。

实行 24 小时报修受理值班制度，并配有相应的值班力量。急修半小时内到达现场，一般维修 24 小时之内或在双方约定时间到达现场。请拿出保修受理值班制度和维修记录。

共用照明设施完好率 95%以上，并按规定时间开关。重点区域照明发生故障，维修人员应在 1 小时内到场处理，36 小时内恢复照明。请拿出维修记录。

23.物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全。我有证据证明道路有破损，物业公司根本没有维修，道路及停车场交通标识也不齐全。

24.载人电梯 24 小时运行，并按有关规定进行维护保养和年检。电梯经常坏，维保都是假维保，10分钟就维保一部电梯，请拿出维保记录和年检记录。

25.按照有关规定定期检查消防设施设备，疏通消防通道。请出示消防器材检查记录。

26.物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定时开放。收房的时候开过一个月，后来再也没有开过，费电，物业为了省钱。

27.对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和相应的防范措施。没见过警示标识和防范措施。

28.对雨、污水管道每 2 个月检查 1 次，每年雨季前对公共雨、污水管道全面疏通 1 次，下雨天及时疏通，确保排水通畅。请出示检查记录，疏通记录。

29.对化粪池每月检查 1 次，每年清掏 1-2 次。请出示检查和清理记录。

30.每年向业主开放 1 次设备间、中控室、电梯机房，邀请并组织业主参观。从来没开放过，也没组织过，想进去看看也不让进。

31.物业管理区域主出入口 24 小时值班，重点区域、重点部位每 4 小时巡查 1 次，并有巡查记录。从来没有巡查，请出示值班记录和巡查记录。

32.设有安防监控报警系统的，应设置 24 小时值守，并依法保留录像资料。监控室经常没人，请出示监控室值班记录。

33.秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。没见过保安拿对讲机。

34.对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入管理。门卫从来不管这些，只收装修证的钱，不管进出的人，请出示装修人员出入管理登记记录。

35.引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝阻、报告，并配合有关部门进行处理。物业对这些问题从来不管理，不报告。

36.地面：电梯前厅，每日清扫 1 次，隔日拖擦 1 次；无电梯的楼内通道和楼梯，每日清扫 1 次，隔日拖擦1 次；有电梯的楼内通道和楼梯，每 2 周拖擦 1 次；大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦 1 次，定期保养，保持材质干净、有光泽。楼梯根本没有每日清扫，隔日拖擦，请出示保养记录和检查记录。

37.墙面：涂料材质的墙面及 2 米以上贴砖墙面，每 2 个月清扫1 次，保持无蛛网；2 米以下贴砖墙面，每 2 周抹擦 1次，保持表面无污渍。瓷砖从来不抹擦，请出示保养记录和检查记录。

38.楼宇楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每 3 日擦抹 1 次，保持表面干净、无污渍。从来没见清理过楼梯扶手和开关按钮，有相片为证。

39.栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每 2 周擦抹 1 次，保持表面无污渍。没擦抹过，有相片为证。

40.天花板、共用照明灯具，每 2 个月除尘 1 次，目视无灰尘、无蛛网。全是灰尘，有相片为证。

41.门及门厅玻璃每 2 周擦拭 1 次，目视洁净、光亮、无污渍。做不到2周擦拭1次。请出示清理记录。

42.天台、屋顶，每 2 个月清扫 1 次，保持清洁、无垃圾。垃圾很多，相片为证。

43.电梯轿厢，每日清扫、擦拭 1 次；每 2 个月对电梯门壁上光 1 次，表面光亮、无污渍；装修期间进行表面包装保护的轿箱内壁小广告每日清除 1 次。没见过电梯门上光，请出示清理记录。

44.空置房屋每 2 个月清洁 1 次入户门楼道面，除灰尘，除广告。请出示记录。

45.楼外共用区域：（1）硬化道路地面：每日清扫 1 次，其中广场砖地面每 2 周拖擦或冲洗 1 次，目视地面干净。（2）绿地每 2 周清理 1 次，无杂物、无积水。（3）水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。（4）积水、积雪清扫及时。请出示记录。

46.公共卫生间：每天全面清洁 2 次，保持无明显异味。每天2次，做不到，请出示记录。垃圾的收集：（1）按照生活垃圾分类有关规定落实垃圾分类制度。（2）生活垃圾日产日清，垃圾桶、果壳箱无满溢现象，保持垃圾桶清洁无异味。（3）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生。垃圾分类名存实亡，经常垃圾桶满溢。

47.定期灭虫除害。每 2 个月对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水 1 次，每半年灭鼠 1 次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。没见过，请出示记录。

48.有专业人员实施绿化养护管理。这个人是谁，公示牌上没见过。

49.草坪。基本保持平整，无坑洼、下陷，每年剪草 4 遍以上，无大面积枯死，及时浇灌，定期清除杂草、杂物，保持生长良好。树木：乔、灌木每年修剪 1 遍，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜，不影响车辆行人通行；篱、球、造型植物按生长情况和造型要求及时修剪，每年 3 遍以上，基本无缺枝、无斑秃；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年 2 遍以上，基本无枯枝。围栏安防设备运行区域，每年清理枝、萌蘖枝、叶不少于 4 次，保障设备稳定运行环境。按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年至少1 遍。做好病虫害防治，主要病虫害发生率低于 8%。请出示绿化养护记录。

50.枯死的花草树木，必须在 15 天之内清除，并适时补栽补种。死了很多花草树木，从来没有补种，有相片为证。

51.绿地应设有宣传牌、提示牌。请出示。

52.每年至少开展 2 次精神文明宣传教育工作，内容包括和谐社会价值观、安全常识、食品卫生、环保节能、法律法规等知识宣传。请出示记录。

综上所述，反诉被告未按照十堰市住宅小区物业服务指导标准的级物业服务标准来履行服务义务，存在重大违约，所以无需交纳年月日至年月日的物业费。

此致

XX人民法院

具状人：手写签字

年月日

《民法典》第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。