夜雨聆风
▸人工智能正在左右房屋定价。图源：Getty
一套房子的价值，终究只取决于买家愿意开出的价格。谈及房产定价，这或许是唯一亘古不变的铁律。但如今，人工智能的出现打破了这套固有逻辑。
和各行各业一样，人工智能正在重构房地产行业的运行规则。
今年3月，知名房产中介公司创始人瑞安・塞尔汉特在社交平台Instagram发布视频，标题为《ChatGPT差点搞砸我一笔5000万美元的大单》。他在视频中讲述了这单房产交易的波折：交易流程走到最后关头，卖家向ChatGPT提问“是否该按当前价格成交”。受提问方式等因素影响，AI给出的结论是不该出售，房产实际价值更高。
另一边，买家也用这款OpenAI工具测算，询问自己是否出价过高，ChatGPT则给出了肯定答复，告知买家报价超出合理区间。
塞尔汉特表示：“AI罗列了同类房源数据佐证观点，但完全脱离现实背景，也根本不了解这套房产的真实情况。”这条视频播放量突破300万次。
塞尔汉特后续发布视频称，自己最终挽回了这笔交易，他向买卖双方点明了人工智能存在的核心短板：“AI无法预知未来，看不懂人的真实诉求与情绪，不清楚有多少潜在买家在看房，掌握不到未挂牌私下成交的房源信息，也无法完整核算房屋重置成本，更不会以促成交易为目标优化报价方案。AI可以搭建市场数据模型，却无法精准适配单笔真实交易。”
塞尔汉特并不否定AI的价值，他认为AI是房产从业者不可或缺的工具，还推出了自研AI工作自动化平台S.MPLE。
不止他一人持此观点。科威国际不动产首席执行官卡米尼・莱恩表示，对绝大多数房产从业者而言，AI强大的数据整合能力能够极大辅助专业判断。
“市场行情分析、房源对标估价是房产中介的核心工作，但AI得出的结果只能作为参考起点。中介需要结合自身行业经验、对本地楼市细微变化的深度理解，验证、优化数据工具给出的估价建议。”莱恩说道。
莱恩提到，越来越多买家、卖家会借助克劳德、ChatGPT等大模型自行估算房价、拟定报价。和塞尔汉特一样，她警示通用大模型难以捕捉房屋、社区、客户的差异化细节。
“房产中介能掌握AI无法获取的关键信息，比如区域发展潜力、当下流行的家装设计趋势。中介在沟通中积累的各类一线零散信息，是任何人工智能都无法完整汇总的独家资源。”
可以说，Zillow是住宅地产领域最早推出AI估价模型的平台。2006年官网上线之初，平台就同步推出了房屋估价功能Zestimate。近期Zillow新增“AI模式”，能够学习购房者个性化需求，引导用户筛选房源，同时支持购房者结合估价模型展开更贴合自身需求的咨询。
Zillow产品与人工智能副总裁尼古拉斯・史蒂文斯表示：“面向消费者的AI指引，必须绑定真实场景、真实数据与可落地的实操方案，同时紧密贴合房产中介的实际业务逻辑。这也是Zillow自研功能和第三方通用AI工具的核心区别。”
中介需要上传房屋完整户型图、全屋及地块3D实景影像，录入全部配套信息。开启AI模式后，平台会为购房者给出合理报价参考。
史蒂文斯介绍：“AI能够识别翻新厨房、全屋升级改造等增值改造项目，不管是准备购房的买家，还是打算卖房、翻新房屋的业主，这些信息都具备参考价值。”
目前Zillow的AI功能主要面向购房者，史蒂文斯透露平台后续会推出面向卖房业主的配套工具。不过这套AI系统在理解用户真实需求、估价精准度方面，仍存在不少争议。
科威国际的莱恩担忧，AI无法分辨客户嘴上的诉求与内心真实需求，同时不会像真人中介一样，敢于说出逆耳但客观的专业建议。
“人工智能的训练逻辑倾向于迎合使用者，输出用户想听的答案，以此维持用户使用粘性。相比一套房子真实可成交的市场价，AI更偏向给出用户心中期待的估价。”
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【版权说明】
本文由美国消费者新闻与商业频道（CNBC）6月16日（当地时间）发表，原题为《AI正在扰乱房屋定价，楼市估值迎来新难题》，作者是戴安娜・奥利克。
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