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A.劲松公司有权撤销该赠与合同，要求心安慈善基金会返还1000 万元
B.劲松公司有权撤销该赠与合同，拒绝履行剩余3 年的赠与义务
C.劲松公司有权拒绝履行第三年的赠与义务
D.若1 年后劲松公司经营状况好转，心安慈善基金会有权请求劲松公司履行
赠与合
（2022 年法考回忆版·多选）劲松公司为彰显企业法人的社会责任，与心
安慈善基金会（以艾滋病的防治为宗旨）签订《赠与合同》，约定：“劲松公司于
2020 年至2025 年间，每年向心安慈善基金会捐赠500 万元，在每年10 月1 日
前汇款至心安慈善基金会的账户。”合同签订后，劲松公司于2020 年、2021 年
均履行了该捐赠义务，但是在2022 年间，劲松公司生产经营出现巨大困难，濒
临破产，无力再履行捐赠的义务。对此，下列说法正确的是？
同
【解析】
①《民法典》第658 条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销
赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、
道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”本条规定的为赠与人的任意撤销
权。但是，由于在本题中，劲松公司向心安慈善基金会的捐赠具有公益属性，劲
松公司不享有任意撤销权
【答案】CD
【难度】中
【考点】赠与人的任意撤销权；赠与人的法定撤销权；赠与人的穷困抗辩权
【破题点】“劲松公司生产经营出现巨大困难，濒临破产”表明赠与人很穷
困。
。
②《民法典》第663 条第1 款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可
以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与
人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”本题中，不存在上
述的三种法定情形之一，劲松公司不享有法定撤销权。因此，劲松公司不享有任
何一种撤销权，其无权撤销该赠与合同。故A 选项错误，不当选；B 选项错误，
不当选。
③《民法典》第666 条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生
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产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”本题中，劲松公司的经济状
况严重恶化，其享有穷困抗辩权，有权拒绝履行尚未履行的赠与义务。故C 选项
正确，当选。
④根据民法理论，穷困抗辩权属于一时性抗辩权，若赠与人劲松公司的经济状
况好转，其抗辩消灭，应当恢复履行。故D 选项正确，当选。
（2003 年司考真题·多选）甲曾表示将赠与乙5000 元，且已实际交付乙2000
元，后乙在与甲之子丙的一次纠纷中，将丙殴成重伤。下列说法哪些是正确的
综上，本题的正确选项为D 选项。
？
A.甲可以撤销对乙的赠与
B.丙可以要求撤销其父对乙的赠与
C.丙应在被殴伤6 个月内行使撤销权
D.甲有权要求乙返还已赠与的2000 元
【答案】AD
【难度】低
【考点】赠与人的法定撤销权
【破题点】“后乙在与甲之子丙的一次纠纷中”表明受赠人严重侵害赠与人
的近亲属。
【解析】
①《民法典》第663 条第1 款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可
以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）
对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”本题中，乙
将甲的儿子丙殴打成重伤，属于严重侵害赠与人近亲属的合法权益，赠与人甲享
有法定撤销权，有权要求撤销与乙之间的赠与合同。故A 选项正确，当选。
②《民法典》第664 条第1 款规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡
或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。”仅
在赠与人死亡或丧失行为能力时，才能有继承人、法定代理人撤销权，本题中，
甲并未死亡或丧失行为能力，应由甲本人撤销，丙不享有撤销的权利。故B 选项
错误，不当选；C 选项错误，不当选。
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③《民法典》第665 条规定：“撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返
还赠与的财产。”本题中，若甲行使法定撤销权，不仅未履行的3000 元可以不载
履行，已经支付的2000 元也可以要求乙返还。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为AD 选项。
（2017 年司考真题·多选）甲服装公司与乙银行订立合同，约定甲公司向
乙银行借款300 万元，用于购买进口面料。同时，双方订立抵押合同，约定甲公
司以其现有的以及将有的生产设备、原材料、产品为前述借款设立抵押。借款合
同和抵押合同订立后，乙银行向甲公司发放了贷款，但未办理抵押登记。之后，
根据乙银行要求，丙为此项贷款提供连带责任保证，丁以一台大型挖掘机作质押
并交付。如甲公司违反合同约定将借款用于购买办公用房，则乙银行享有的权利
有？
A.提前收回借款
B.解除借款合同
C.请求甲公司按合同约定支付违约金
D.对甲公司所购办公用房享有优先受偿权
【答案】ABC
【难度】低
【考点】借款合同
【破题点】“如甲公司违反合同约定将借款用于购买办公用房”表明甲公司
未按照约定的借款用途使用借款。
【解析】
①《民法典》第673 条规定：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，
贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”本题中，甲公司与乙
银行约定的借款用途为“购买进口面料”，而在获得借款后，甲公司将其用于“购
买办公用房”，其改变了借款用途。因此，乙银行有权要求提前收回借款、解除
借款合同。故A 选项正确，当选；B 选项正确，当选。
②甲公司擅自改变约定的借款用途，其行为构成违约，因此，乙银行有权要
求甲公司承担违约责任，按照约定支付违约金。故C 选项正确，当选。
③优先受偿权是一项具有物权属性的权利，根据“物权法定原则”，其必须
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由法律明文加以规定。但是，《民法典》中并未规定此类优先受偿权。因此，乙
银行对办公用房不享有优先受偿权。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为ABC 选项。
（2003 年司考真题·多选）公民甲与乙书面约定甲向乙借款5 万元，未约
定利息，也未约定还款期限。下列说法哪些是正确的？
A.借款合同自乙向甲提供借款时生效
B.乙有权随时要求甲返还借款
C.乙可以要求甲按银行同期同类贷款利率支付利息
D.经乙催告，甲仍不还款，乙有权主张逾期利息
【答案】ABD
【难度】中
【考点】借款合同；民间借贷
【破题点】“未约定利息”视为没有利息。
【解析】
①《民法典》第679 条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款
时成立。”本题中，甲与乙均为自然人，二者之间的借款合同属于实践合同，于
乙实际提供借款时生效。故A 选项正确，当选。
②《民法典》第675 条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借
款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，
借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”本题中，借
款人甲与贷款人乙之间没有约定借款期限，因此，乙有权随时要求甲返还借款，
只是要给予合理期限。故B 选项正确，当选。
③《民间借贷规定》第24 条第1 款规定：“借贷双方没有约定利息，出借人
主张支付利息的，人民法院不予支持。”本题中，甲与乙之间没有约定利息，应
视为没有利息，因此，乙无权请求甲支付利息。故C 选项错误，不当选。（须注
意，自然人之间的借款合同，只有明确约定了利息及利率的才有利息，没有约定
或约定不明的，均无利息）
④《民间借贷规定》第28 条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约
定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利
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率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利
率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷
款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之
日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”据此，无
论当事人有没有约定借期内的利息，只要期限届满，贷款人均有权要求借款人支
付逾期利息，只不过逾期利息的计算标准存在差别。本题中，由于贷款人乙与借
款人甲之间没有约定借期内的利息也没有约定逾期利息，因此，乙有权根据“一
年期贷款市场报价利率标准”要求甲支付逾期利息。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为ABD 选项。
（2021 年法考回忆版·多选）甲将自有房屋出租给乙，约定租期为3 年，
乙一次性付清全部租金。合同签订后，甲将房屋交付给乙居住。1 年后，甲因欠
付丙的价款，遂将该房屋未经乙同意而抵押给丙，双方办理了抵押登记。数月后，
甲未能依约向丙支付价款，丙申请法院将该房屋进行拍卖。对此，下列说法正确
的是？
A.甲与丙之间的抵押合同有效
B.乙可参加拍卖并行使优先购买权
C.乙可不参加拍卖，但拍得房屋者无权要求乙搬离房屋
D.丙只能起诉甲获得胜诉判决后方可申请拍卖该房屋
【答案】ABC
【难度】中
【考点】买卖不破租赁；承租人的优先购买权；实现担保物权
【破题点】“未经乙同意而抵押给丙”表明属于“先租后抵”。
【解析】
①甲将房屋出租给乙之后，甲依然为该房屋的所有权人，其依然有权对房屋
进行处分。因此，甲将房屋抵押给丙，无需取得承租人乙的同意，该抵押合同不
具有效力瑕疵，应当被认定为有效。故A 选项正确，当选。
②《民法典》第726 条第1 款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖
之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，
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房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”本题
中，丙申请法院拍卖房屋，也是对承租房屋的出卖，承租人乙在同等条件下享有
优先购买权。故B 选项正确，当选。
③《房屋租赁合同解释》第14 条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占
有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民
法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房
屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房
屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本题中，该房屋是先出租给乙，然后才
抵押给丙，属于“先抵后租”，因此在实现抵押权时仍然应该适用“买卖不破租
赁”。拍得房屋的买受人应该承受甲与乙之间的租赁合同，在剩余租期内与乙继
续履行合同，无权要求乙返还。故C 选项正确，当选。
④抵押权人丙除了通过获得胜诉判决申请执行房屋以外，还可以通过《民诉
法》中所规定的实现担保物权的特别程序，在获得准予实现担保物权的裁定后，
申请法院拍卖房屋。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为ABC 选项。
（2018 年法考回忆版）2016 年3 月1 日，李某在自己依法取得的建设用地
上经合法程序建造房屋两层，但一直未办理房屋的初始登记。2018 年1 月，李
某办理登记后，将该房屋全部出资给安心美容医院，约定租期15 年，年租金60
万元，每5 年支付一次租金。合同签订后，安心美容医院依约支付了5 年的租金。
2018 年9 月，李某将该房屋第二层出租给胞弟，在办理完毕过户登记后，安心
美容医院方才得知此事。对此，下列说法错误的是？
A.李某于2018 年1 月取得房屋所有权
B.安心美容医院可主张优先购买该房屋
C.胞弟有权要求安心医院办理房屋二层
D.胞弟有权要求安心医院支付前5 年租金
【答案】ABCD
【难度】高
【考点】非基于法律行为的物权变动；承租人的优先购买权；买卖不破租赁
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【破题点】“胞弟”表明是近亲属，不产生优先购买权。
【解析】
①《民法典》第231 条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者
消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本题中，李某基于合法建造而获得
房屋的所有权，属于非基于法律行为的物权变动，于建造完成时（2016 年3 月1
日）就取得房屋所有权，不以登记为生效要件。故A 选项错误，当选。
②《民法典》第726 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的
合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按
份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”本题中，出
租人李某将其房屋卖给胞弟，属于出售给近亲属，承租人安心美容医院不享有优
先购买权。故B 选项错误，当选。
③《民法典》第725 条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发
生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本题中，在租赁期间，承租人李某
将房屋二层卖给其胞弟，基于“买卖不破租赁”，胞弟将法定承受该租赁合同，
其应当继续履行与安心美容医院之间的租赁合同，无权要求安心美容医院搬离房
屋。故C 选项错误，当选。
④由于胞弟法定承受了李某与安心美容医院的租赁合同，而在这一租赁合同
中，安心美容医院已经履行了前五年租金的义务，其无需再次向胞弟履行。此时，
胞弟只能根据约定向李某主张权利。故D 选项错误，当选。
综上，本题的正确选项为ABCD 选项。
（2017 年司考真题·单选）甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登
记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该
商铺出租给不知情的丙，预收了1 年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院
委托拍卖，由丁竞买取得。下列哪一选项是正确的？
A.甲与丙之间的租赁合同无效
B.丁有权请求丙腾退商铺，丙有权要求丁退还剩余租金
C.丁有权请求丙腾退商铺，丙无权要求丁退还剩余租金
D.丙有权要求丁继续履行租赁合同
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【答案】C
【难度】中
【考点】先抵后租；买卖不破租赁；合同的相对性
【破题点】“在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙”表明其属于先抵
后租。
【解析】
①甲将商铺抵押给乙银行后，甲仍为该商铺的所有权人，依然享有处分该商
铺的权限。因此，甲有权将商铺再出租给丙，该租赁合同没有其他效力瑕疵（由
于承租人丙不知情，该租赁合同也不可能构成恶意串通），应当被认定为有效。
（抵押过后，都可以卖抵押物，更别提出租了）故A 选项错误，不当选。
②《房屋租赁合同解释》第14 条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占
有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民
法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房
屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房
屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本题中，案涉房屋是先抵押给乙银行，
且抵押权已经登记，而后才出租给丙，此属于“先抵后租”。因此，在实现抵押
权的时候，不适用“买卖不破租赁”，买受人丁无需承受该租赁合同，有权要求
丙搬离商铺。故D 选项错误，不当选。
③由于丁无需承受租赁合同，丁并非丙的合同相对人，基于合同的相对性，
丙只能要求其相对人甲退还剩余租金，而无权请求丁退还租金。故C 选项正确，
当选；B 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
（2014 年司考真题·多选）2013 年2 月1 日，王某以一套房屋为张某设定
了抵押，办理了抵押登记。同年3 月1 日，王某将该房屋无偿租给李某1 年，以
此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年
4 月1 日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为2013
年1 月1 日。张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。下列哪些表述是正确的？
A.王某、李某的借款之债消灭
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B.李某的租赁权可对抗张某的抵押权
C.王某、李某修订租赁合同行为无效
D.李某可向王某主张违约责任
【答案】ACD
【难度】高
【考点】先抵后租；买卖不破租赁；以物抵债；新债清偿
【破题点】“王某将该房屋无偿租给李某1 年”表明双方放弃旧债的履行。
【解析】
①王某与李某之间的约定具有双重效力：
（1）王某将房屋暂时交给李某使用，
作为对价折抵王某所欠付的借款，这属于有偿使用房屋，具有“租赁合同”的属
性；（2）王某欠付李某借款，但是约定以房屋“2 年的使用权”代替原定借款的
给付，具有“以物抵债”的属性。因此，在处理该纠纷时，应分别适用法律规则，
分别进行观察。
②从租赁合同的角度来看，该房屋是先抵押给张某，且抵押权办理了登记，
而后才出租给李某，构成“先抵后租”。因此，在实现抵押权的时候，不适用“买
卖不破租赁”，即李某的租赁权不得对抗张某的抵押权。故B 选项错误，不当选。
③李某与王某协商修改起租日期为“2013 年1 月1 日”，目的在于使得租赁
先于抵押产生，进而实现“先租后抵”，从而适用“买卖不破租赁”。这一行为的
目的在损害抵押权人张某的利益，属于恶意串通损害第三人利益的行为。因此，
该修改应被认定为无效。故C 选项正确，当选。
④根据题意，王某所欠李某的债务已到期，二人之间以物抵债的目的在于清
偿该笔债务，此属于“清偿型以物抵债”。由于“李某向王某出具了借款还清的
收据”，表明双方约定在该以物抵债协议生效时旧债立刻消灭，此属于“债务更
新”。构成债务更新的，在新债达成时，旧债就已经消灭。因此，在王某与李某
之间的协议达成时，借款债务作为旧债就已经归于消灭。故A 选项正确，当选。
⑤虽然旧债已经归于消灭，但是新债依然存在。本题中，李某的租赁权不得
对抗张某的抵押权，在张某实现抵押权后，李某就无权再使用该房屋。王某作为
出租人不能保障李某对房屋的使用，其行为构成违约，因此，李某可以追究王某
违反新债的违约责任。故D 选项正确，当选。
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综上，本题的正确选项为ACD 选项。
（2017 年司考真题·多选）居民甲经主管部门批准修建了一排临时门面房，
核准使用期限为2 年，甲将其中一间租给乙开餐馆，租期2 年。期满后未办理延
长使用期限手续，甲又将该房出租给了丙，并签订了1 年的租赁合同。因租金问
题，发生争议。下列哪些选项是正确的？
A.甲与乙的租赁合同无效
B.甲与丙的租赁合同无效
C.甲无权将该房继续出租给丙
D.甲无权向丙收取该年租金
【答案】BCD
【难度】低
【考点】租赁合同
【破题点】“期满后未办理延长使用期限手续”表明其转化为违章建筑。
【解析】
①经批准修建的临时建筑在批准期限内属于合法建筑，甲在批准期限内将房
屋出租给乙的行为合法有效，该租赁合同不具有其他效力瑕疵，该租赁合同有效。
故A 选项错误，不当选。
②《租赁合同解释》第3 条第2 款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期
限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，
人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本题中，在超出批准期限
且没有办理延期手续时，甲的房屋属于违章建筑，甲无权进行出租，其出租给丙
的，该租赁合同无效。故B 选项正确，当选；C 选项正确，当选。
③由于甲与丙之间的租赁合同无效，自始不产生法律拘束力，甲无权基于该
租赁合同要求丙支付租金。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为BCD 选项。
（2016 年司考真题·多选）居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房
进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。对此，下列
哪些选项是正确的？
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A.无论有无约定，乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用
B.甲可请求丙承担违约责任
C.甲可请求丙承担侵权责任
D.甲可请求乙承担违约责任
【答案】CD
【难度】中
【考点】租赁合同；装修装饰的补偿；合同的相对性；过错侵权
【破题点】“丙擅自更改房屋承重结构”表明属于根本违约行为。
【解析】
①《租赁合同解释》第6 条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结
构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同
并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”本题中，
丙擅自更该房屋的承重结构，其行为属于根本违约，但是甲与丙之间不存在直接
的合同关系，基于合同的相对性，甲无权对丙主张违约责任。故B 选项错误，不
当选。
②丙擅自更改承重结构的行为，给甲的房屋造成损害，侵犯了甲对房屋享有
的所有权。甲有权基于自身所有权受害，请求丙承担侵权责任。故C 选项正确，
当选。
③甲与乙之间存在租赁合同关系，承租人乙负有妥善保管租赁物的合同义务。
因丙的原因导致乙未能履行妥善保管义务，此属于“因第三人原因导致的违约”，
但基于合同的相对性，依然应当由合同当事人承担违约责任。因此，甲有权要求
其合同相对人乙承担违约责任，至于乙和丙之间的关系则另行解决。故D 选项
正确，当选。
④《租赁合同解释》第9 条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解
除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情
形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租
赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承
租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同
意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，
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剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）
因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，
由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本题中，乙是经过
出租人甲同意进行装修的，因此，乙是否有权请求甲对装修进行补偿须根据租赁
合同终止的原因进行判断，并非一律无权。故A 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为CD 选项。
（2015 年司考真题·单选）甲将房屋租给乙，在租赁期内未通知乙就把房
屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易，丙拒绝。关于乙可以采
取的民事救济措施，下列哪一选项是正确的？
A.请求解除租赁合同，因甲出卖房屋未通知乙，构成重大违约
B.请求法院确认买卖合同无效
C.主张由丙承担侵权责任，因丙侵犯了乙的优先购买权
D.主张由甲承担赔偿责任，因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权
【答案】D
【难度】高
【考点】优先购买权；买卖不破租赁；一般法定解除权
【破题点】“在租赁期内未通知乙”表明侵犯了乙的优先购买权。
【解析】
①《民法典》第728 条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人
行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与
第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”本题中，出租人甲在出售房屋时，
承租人乙享有优先购买权，甲未通知乙即出售房屋的行为侵犯了乙的优先购买权。
但是，侵犯优先购买权并不影响甲与相对人丙之间的买卖合同的效力，该买卖合
同没有其他效力瑕疵，应被认定为有效。故B 选项错误，不当选。
②由于甲侵犯了乙的优先购买权，乙可以根据《民法典》第728 条的规定请
求甲承担赔偿责任。故D 选项正确，当选。
③但是，丙对此并不知情，其没有过错，不构成对乙优先购买权的侵权，无
需承担侵权责任。故C 选项错误，不当选。
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④本题最难理解的选项是A 选项，很多同学会误选。在这一题目中，虽然房
屋已经过户给丙了，乙无法再主张优先购买权了，但是本题不存在法律规定的例
外情形，仍然可以适用“买卖不破租赁”，即虽然丙获得了房屋的所有权，但是
其仍然需要与乙继续履行租赁合同，乙订立租赁合同的目的仍然可以实现（乙订
立租赁合同的目的是在于获得使用权，不是获得所有权）。因此，甲未通知乙就
出售的行为，没有导致租赁合同的目的不能实现，其不属于根本违约，乙不能据
此解除租赁合同。故A 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为D 选项。
（2015 年司考真题·多选）甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理
场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建
报批过程中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章建筑。
下列哪些选项是正确的？
A.租赁合同无效
B.因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用
C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同
D.乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再
向甲主张违约责任
【答案】AB
【难度】中
【考点】房屋租赁合同；扩建房屋
【破题点】
【解析】
①《租赁合同解释》第3 条第1 款规定：“出租人就未经批准或者未按照批
准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结
前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本题中，甲出租给乙的房
屋属于违章建筑，因此该租赁合同因被认定为无效。故A 选项错误，当选。
②合同的解除以存在有效的合同为前提，甲与乙之间的合同由于无效，不存
在解除的对象，乙无从解除合同。故C 选项错误，不当选。
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③法律行为的无效系当然无效、自始无效，无需任何机关予以确认，从法律
行为成立之日起就是无效的。所以，无需被有关部门确认，该租赁合同无效，乙
无法继续履行。此外，违约责任产生前提是存在有效的合同，甲、乙的合同无效，
不可能产生违约责任。故D 选项错误，不当选。
④《租赁合同解释》第12 条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩
建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建
设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造
价费用由双方按照过错分担。”本题中，乙经过甲的同意进行扩建，由于该房屋
属于未办理合法手续的违章建筑，因此，扩建费用由甲、乙之间根据过错进行分
担。故B 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为AB 选项。
（2017 年司考真题·多选）甲融资租赁公司与乙公司签订融资租赁合同，
约定乙公司向甲公司转让一套生产设备，转让价为评估机构评估的市场价200
万元，再租给乙公司使用2 年，乙公司向甲公司支付租金300 万元。合同履行过
程中，因乙公司拖欠租金，甲公司诉至法院。下列哪些选项是正确的？
A.甲公司与乙公司之间为资金拆借关系
B.甲公司与乙公司之间为融资租赁合同关系
C.甲公司与乙公司约定的年利率超过LPR4 倍的部分无效
D.甲公司已取得生产设备的所有权
【答案】BD
【难度】高
【考点】融资租赁合同；基于法律行为的物权变动；占有改定
【破题点】“再租给乙公司使用2 年”表明属于售后回租。
【解析】
①《民法典》第735 条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、
租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合
同。”据此，可以明确原则上融资租赁合同的交易结构中包含三方当事人：出租
人、承租人、出卖人。但是，承租人与出卖人并非必须是两个独立的民事主体。
②《融资租赁合同解释》第2 条规定：“承租人将其自有物出卖给出租人，
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再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出
卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”据此，出卖人与承租人可以
是同一个人，这属于“售后回租”，也可以成立融资租赁合同关系。本题中，乙
公司先将生产设备出售给甲公司，而后再进行回租，约定的租金并非过度偏离标
的物的价格，因此可以成立售后回租型融资租赁。故A 选项错误，不当选；B 选
项正确，当选。
③《民法典》第746 条规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，
应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”据此，
融资租赁的租金须根据成本及合理利润进行确定，而不是按照借款合同的利润进
行限定，其无需受到民间借贷利率的限制。故C 选项错误，不当选。
④乙公司将设备出售给甲公司，属于基于法律行为的物权变动，须满足以下
三个要件：（1）甲乙之间的买卖合同有效；（2）乙作为设备的所有权人享有处分
权：（3）已经完成生产设备这一动产的交付。本题中，甲公司与乙公司之间先签
订买卖合同，而后又签订融资租赁合同，甲公司基于融资租赁合同而获得对生产
设备的间接占有，此属于以占有改定的方式完成了交付。因此，甲公司已经取得
生产设备的所有权。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为BD 选项。
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