文档文本内容
1.（2015 年司考真题·单选）方某、李某、刘某和张某签订借款合同，约定：
“方某向李某借款100 万元，刘某提供房屋抵押，张某提供保证。”除李某外其
他人都签了字。刘某先把房本交给了李某，承诺过几天再作抵押登记。李某交付
100 万元后，方某到期未还款。下列哪一选项是正确的？
A.借款合同不成立
B.方某应返还不当得利
C.张某应承担保证责任
D.刘某无义务办理房屋抵押登记
【答案】C
【难度】中
【考点】民间借贷合同；基于法律行为的物权变动；区分原则
【破题点】“刘某先把房本交给了李某，承诺过几天再作抵押登记”表明没
有办理抵押登记。
【解析】
①自然人之间的民间借贷合同属于实践合同，自贷款人实际提供借款时，该
合同成立生效。本题中，方某与李某之间的借款合同属于自然人之间的民间借贷
合同，贷款人李某已经实际交付了借款本金100 万元。因此，该借款合同已经成
立生效。故A 选项错误，不当选。
②由于借款合同已经成立生效，方某基于有效的借款合同而获得借款100
万元，其获利具有法律上的正当原因，不构成不当得利。故B 选项错误，不当选。
③《民法典》第685 条第1 款规定：“保证合同可以是单独订立的书面合同，
也可以是主债权债务合同中的保证条款。”本题中，在主合同（借款合同）中约
定了保证条款，且保证人张某已经在该借款合同中签字，保证合同成立。由于借
款合同已经成立生效，保证合同作为从合同也成立生效。因此，在债务人方某未
履行到期债务时，保证人张某需承担保证责任。故C 选项正确，当选。
④借款合同中，刘某承诺以自己的房屋提供抵押，以此成立《抵押合同》。
李某基于抵押合同取得房屋抵押权，属于基于法律行为的不动产物权变动，需满
足以下要件：（1）抵押合同有效；（2）抵押人刘某享有处分权；（3）办理完毕抵
押登记。本题中，刘某仅将房本交付给李某，并未给李某办理抵押登记，李某并
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未取得房屋抵押权。
⑤《民法典》第215 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生
效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于区分原则，虽然李某并未取得
房屋抵押权，但并不影响李某与刘某之间抵押合同的效力。该抵押合同没有其他
的效力瑕疵，应该被认定为有效。因此，刘某负有办理抵押登记的合同义务。故
D 选项错误，不当选。
⑥题外话：不要认为在一份纸质的合同文件中只能存在一个合同法律关系。
有的时候一份纸质文件可以承载多个合同法律关系，例如本题中的《借款合同》
这一文本中承载着民间借贷法律关系、保证合同法律关系、抵押合同法律关系。
考生要特别注意，应当以内容对法律关系进行界定，而不仅仅是以名称进行定性。
综上，本题的正确选项为C 选项。
2.（2010 年司考真题·多选）某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房
屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、
乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，
但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？
A.房屋应归甲所有
B.房屋应归乙所有
C.抵押合同有效
D.抵押权未成立
【答案】BCD
【难度】低
【考点】基于法律行为的物权变动；区分原则
【破题点】“仲裁裁决争议房屋归乙所有”表明乙才是房屋真实的所有权人。
【解析】
①《民法典》第234 条规定：“ 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系
人可以请求确认权利。”本题中，甲与乙就房屋所有权发生争议，乙可以请求有
关机关确认物权。经仲裁裁决争议房屋归乙所有，表明原不动产登记簿登记错误，
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即乙才是房屋真实的所有权人。故A 选项错误，不当选；B 选项正确，当选。
②乙与丙银行签订抵押合同使丙银行取得房屋抵押权，属于基于法律行为的
不动产物权变动，需满足以下要件：（1）乙与丙银行的抵押合同有效；（2）乙享
有处分权；（3）办理完毕抵押登记。本题中，抵押合同签订后并未办理抵押登记。
因此，抵押权并未设立。故D 选项正确，当选。
③《民法典》第215 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生
效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于区分原则，丙银行虽未取得抵
押权，但不影响抵押合同的效力。该抵押合同不具有其他效力瑕疵，应当被认定
为有效。故C 选项正确，当选。
④题外话：不动产登记仅具有权利推定的外观，即推定不动产登记簿记载的
权利人为真正的物权人。但是，该权利推定是可以被推翻的，即如果存在其他证
据证明不动产登记簿记载错误时，应当按照真实的权属进行认定。本题中，虽然
不动产登记簿上记载的权利人为甲，但是已有确切证据（仲裁裁决）证明该登记
错误，则应按照真实的权属状况进行认定，即确认乙为该房屋的所有权人。
综上，本题的正确选项为BCD 选项。
3.（2007 年司考真题·单选）乙买甲一套房屋，已经支付1/3 价款，双方
约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起
诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？
A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任
B.合同无效，甲应返还所受领的价款
C.合同有效，甲应继续履行合同
D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
【答案】C
【难度】低
【考点】基于法律行为的物权变动；区分原则；法定解除权
【破题点】“后甲反悔，要求解除合同”表明甲构成违约。
【解析】
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①甲与乙签订房屋买卖合同使乙取得房屋所有权，属于基于法律行为的物权
变动，需满足以下条件：（1）甲与乙的房屋买卖合同有效；（2）甲享有处分权；
（3）办理完毕过户登记。本题中，甲尚未办理过户登记，乙并未取得房屋所有
权。
②《民法典》第215 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生
效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于区分原则，乙虽然没有取得房
屋的所有权，但并不影响甲、乙之间房屋买卖合同的效力。该房屋买卖合同不具
有其他的效力，瑕疵应当被认定为有效。故A 选项错误，不当选；B 选项错误，
不当选。
③《民法典》第580 条第1 款规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履
行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行
费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”本题中，甲反悔拒绝办理过
户登记的行为属于违约，须承担违约责任，乙有权请求甲承担继续履行的违约责
任，为自己办理过户登记。（本题不存在不能适用继续履行的法定情形）故C 选
项正确，当选。
④当事人一方主张解除合同，必须享有法定或是约定的解除权。本题中，甲
并不享有法定或约定的解除权，当事人也未协商解除合同，因此法院不能判决解
除合同。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
4.（2009 年司考真题·改编·单选）甲公司开发写字楼一幢，于2018 年5
月5 日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2018 年5 月6 日申
请办理了预告登记。2018 年6 月2 日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情
的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要
求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？
A.抵押合同有效，抵押权设立
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B.抵押合同无效，但抵押权不设立
C.银行有权要求甲公司承担赔偿责任
D.2018 年5 月6 日，乙公司取得房屋所有权
【答案】C
【难度】中
【考点】预告登记；基于法律行为的物权变动
【破题点】“在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记”
表明未取得预告登记权利人同意处分不动产。
【解析】
①预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或者尚
未成就时，即权利取得人对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一债权请
求权而进行的登记。预告登记本身并不导致物权的变动。本题中，2018 年5 月6
日，甲公司与乙公司之间仅办理了预告登记，乙公司无法取得房屋的所有权。故
D 选项错误，不当选。
②《民法典》第221 条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不
动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
甲公司在为乙公司办理预告登记后，其对该房屋的处分权受限，未经乙公司同意
处分该房屋为银行设立抵押权，不发生物权变动的效力，即银行无法取得抵押权
（即便办理了抵押登记，也无法取得抵押权）。故A 选项错误，不当选。
③《民法典》第215 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生
效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于区分原则，银行未取得抵押权
不影响该抵押合同的效力。该抵押合同不具有其他的效力瑕疵，应当被认定为有
效。故B 选项错误，不当选。
④由于抵押合同有效，甲公司应当履行抵押合同中的义务。现抵押人甲公司
未能让银行取得抵押权，其行为构成对抵押合同的违反，因此需要承担违约赔偿
责任。故C 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
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5.（2020 年法考回忆版·单选）古某与5 岁的幼子古晓到公园散步，古晓对
摊贩李某所饲养的鸽子十分感兴趣，古某遂向摊贩张某购买了一只。在付款完毕
后，古某指示李某将鸽子直接交给古晓。不料，在李某递送鸽子时，古晓因为害
怕，手一缩，鸽子飞上天空，一去不回。关于飞走的鸽子，下列说法正确的是？
A.鸽子的所有权归属于古某
B.鸽子的所有权归属于古晓
C.鸽子的所有权归属于李某
D.应以买卖合同的风险对本案进行调整
【答案】B
【难度】高
【考点】基于法律行为的物权变动；现实交付；占有的认定；利益第三人合
同；买卖合同的风险
【破题点】“在李某递送鸽子时，古晓因为害怕，手一缩，鸽子飞上天空”
表明鸽子的控制力已经移转给了古晓，现实交付已经完成。
【解析】
①古某与李某签订鸽子买卖合同，但是鸽子并非交给古某，而是交给合同以
外的第三人古晓，此属于利益第三人合同，基于合同所产生的权利归属于第三人
古晓。
②在古晓与李某之间基于买卖合同而发生鸽子所有权的变动，此属于基于法
律行为的物权变动，需满足以下要件：（1）鸽子买卖合同有效；（2）处分人李某
享有处分权；（3）完成鸽子的交付。本题中，前两个要件均已具备，有难度的是
关于是否完成交付的判断。
③李某直接将鸽子交给古晓，其意图是想将鸽子的直接占有移转给古晓，若
古晓将鸽子实实在在地接住，则直接占有肯定移转成功，现实交付完成，古晓取
得鸽子的所有权。但是，本案中，鸽子没有被古晓抓住，现实交付还能完成吗？
答案是：已经完成。直接占有是否移转不仅仅是从物理控制是否变动进行判断，
还需从社会观念出发进行判断。依照一般社会观念，在古某付完价款后，李某将
鸽子递给从笼子里取出递给古晓这个过程中，李某就已经将鸽子的控制、支配交
给了古晓，其直接占有已经发生移转，现实交付已经完成，古晓已经取得该鸽子
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的所有权。故B 选项正确，当选；A 选项错误，不当选；C 选项错误，不当选。
④有同学可能会疑惑，为什么递交的过程中，直接占有就已经移转？这是按
照社会观念进行的判断，假设在递交过程中古晓等不及直接上手抢走这只鸽子，
李某会觉得自己被抢了吗？肯定不会。为什么？不就是按照社会观念，此时的李
某心中已经将鸽子的支配与控制给了古晓了吗？
⑤买卖合同中的风险，其发生原因必须是不可归责于当事人的。本题中，古
某指示将鸽子交给古晓，古晓因害怕手缩导致鸽子飞走，其对鸽子的飞走具有过
错，标的物的毁损灭失可归责于当事人，因此，不属于买卖合同中的风险。故D
选项错误，不当选。
⑥题外话1：有同学可能会疑惑，古晓作为无名氏行为能力人，能接受交付
吗？本题中，现实交付并非法律行为，不需要考虑行为能力的问题。但若采用指
示交付、占有改定那就是法律行为了，就需要考虑行为能力。
⑦题外话2：有同学可能会认为，李某将鸽子交给一个小孩，其本身就应该
具有高度的注意义务，否则就是有过错的。需要注意，李某根据古某的指示将鸽
子交付给古晓，要论过错，那也应该是古某的过错。你自己的孩子害不害怕鸽子，
难道古某不是更清楚吗？
⑧题外话3：换一种情形可能社会观念就变了。【假设】古某带着古晓到饭
店吃饭，点了一只烤乳鸽。为了证明采用的食材新鲜，饭店的厨师将鸽子拿到谷
某面前，让谷某进行查看。古晓对此十分好奇，厨师遂将鸽子递给古晓，让古晓
近距离观看。不料，古晓害怕手一缩，鸽子飞走。请问，此时鸽子的所有权发生
移转了吗？此时的答案就是没有转移。因为在这一背景之下，厨师将鸽子递给古
晓，并不是想让鸽子的支配与控制移转给古晓，而只是暂时性的让他看一看。因
此也就没有完成现实交付，所有权没有发生转移。
综上，本题的正确选项为B 选项。
6.（2004 年司考真题·单选）某宾馆为了8 月8 日的开业庆典，于8 月7
日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按
原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8 月9 日通过电话向电视台负责人表明此
意，对方表示同意。8 月15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有
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权何时转移？
A.8 月7 日
B.8 月8 日
C.8 月9 日
D.8 月15 日
【答案】C
【难度】低
【考点】基于法律行为的物权变动；简易交付
【破题点】“于8 月7 日向电视台租借一台摄像机”表明在达成买卖合同前，
买受人宾馆就已经占有动产摄像机。
【解析】
①宾馆与电视台签订摄像机买卖合同，发生基于法律行为的动产物权变动，
须满足以下要件：（1）摄像机买卖合同有效；（2）电视台享有处分权；（3）完成
摄像机的交付。
②《民法典》第226 条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该
动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”本条是关于简易交付的规定，
简易交付需满足两个要件：（1）当事人之间存在物权变动的合意；（2）受让人因
在先的法律事实而占有动产。
③本题中，在电视台与宾馆签订摄像机买卖合同之前，宾馆就已经因为在先
的租借而占有了动产（摄像机）。因此，在买卖合同成立时简易交付完成，物权
变动发生，摄像机的所有权移转归宾馆所有。
④合同自要约与承诺达成一致时成立。宾馆于8 月9 日发出缔结买卖合同的
要约，电视台与当日表示同意。因此，在8 月9 日，买卖合同成立，简易交付完
成，物权变动发生。故C 选项正确，当选；ABD 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
7.（2017 年司考真题·单选）庞某有1 辆名牌自行车，在借给黄某使用期间，
达成转让协议，黄某以8000 元的价格购买该自行车。次日，黄某又将该自行车
以9000 元的价格转卖给了洪某，但约定由黄某继续使用1 个月。关于该自行车
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的归属，下列哪一选项是正确的？
A.庞某未完成交付，该自行车仍归庞某所有
B.黄某构成无权处分，洪某不能取得自行车所有权
C.洪某在黄某继续使用1 个月后，取得该自行车所有权
D.庞某既不能向黄某，也不能向洪某主张原物返还请求权
【答案】D
【难度】中
【考点】基于法律行为的物权变动；简易交付；指示交付
【破题点】“约定由黄某继续使用1 个月”表明完成间接占有的设立，完成
了占有改定。
【解析】
①庞某将自行车出售给黄某，黄某取得自行车的所有权，属于基于法律行为
的动产物权变动，须满足以下要件：（1）自行车买卖合同有效；（2）庞某享有处
分权；（3）完成自行车的交付。本题中，前两个要件均已具备，主要对交付进行
分析。
②《民法典》第226 条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该
动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”本条是关于简易交付的规定，
简易交付需满足两个要件：（1）当事人之间存在物权变动的合意；（2）受让人因
在先的法律事实而占有动产。本题中，在签订自行车买卖合同之前，黄某就已经
基于借用合同而占有了该自行车。因此，在自行车买卖合同生效时，视为完成简
易交付，黄某已经取得自行车的所有权。故A 选项错误，不当选。
③黄某将自行车出售给洪某，洪某取得自行车的所有权属于基于法律行为的
动产物权变动，须满足以下要件：（1）自行车买卖合同有效；（2）黄某享有处分
权；（3）完成自行车的交付。本题中，由于黄某已经取得自行车的所有权，其处
分给洪某的行为应当被认定为有权处分。故B 选项错误，不当选。
④《民法典》第228 条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继
续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”本条规定了占有改定，其认
定须满足两个要件：（1）当事人之间达成物权变动的合意；（2）当事人之间达成
使得受让人取得间接占有的合意。本题中，在自行车买卖合同之外，黄某与洪某
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又约定由黄某在借用一个月。基于该借用合同，黄某取得对自行车的间接占有，
洪某成功地向黄某完成了占有改定的交付。此时，在借用合同生效时，洪某就取
得自行车的所有权，而无需等到借用期限届满。故C 选项错误，不当选。
⑤返还原物请求权的权利人为物权人。本题中，庞某早已将自行车所有权移
转给黄某，其对自行车不再享有物权，也就不再享有返还原物请求权。故D 选
项正确，当选。
综上，本题的正确选项为D 选项。
8.（2009 年司考真题·不定项）甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了
买卖该玉石的合同，约定价金11000 元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与
乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩
几天，乙表示同意。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述，下列选项正确
的是？
A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权
B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权
C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权
D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙
【答案】BD
【难度】中
【考点】基于法律行为的物权变动；占有改定
【破题点】“再借用玉石把玩几天”表明已完成占有改定。
【解析】
①甲与乙签订玉石买卖合同使乙取得玉石的所有权，此属于基于法律行为的
物权变动，须满足以下要件：（1）玉石买卖合同有效；（2）甲享有处分权；（3）
甲向乙完成玉石的交付。本题中，前两个要件均已具备，须注意交付的认定。
②《民法典》第228 条规定：“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继
续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”本条规定了占有改定，其认
定须满足两个要件：（1）当事人之间达成物权变动的合意；（2）当事人之间达成
使得受让人取得间接占有的合意。本题中，在玉石买卖合同之外，甲与乙又达成
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玉石借用合同，使乙取得了对玉石的间接占有。此时，甲以占有改定的方式向乙
完成了玉石的交付，乙取得了玉石的所有权。故C 选项错误，不当选；D 选项正
确，当选。
③占有改定自间接占有的合意生效时完成。本题中，占有改定在借用合同生
效时完成，乙取得玉石的所有权。故B 选项正确，当选；A 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为BD 选项。
9.（2020 年法考回忆版·多选）甲去世后留有A 房屋一套，为其唯一的继
承人乙所继承，但乙未办理过户登记手续。乙因急需用钱，遂将该房屋出售给丙，
且在买卖合同中第三条约定“乙应于合同签订5 日内交付房屋，房屋所有权自交
付时移转归丙所有”。合同签订次日，乙即将该房屋交付给丙居住。对此，下列
说法正确的是？
A.该买卖合同无效
B.合同第三条无效
C.因未办理登记，乙未取得房屋所有权
D.丙已经取得房屋所有权
【答案】ABCD
【难度】中
【考点】非基于法律行为的物权变动；基于法律行为的物权变动；区分原则；
物权法定原则
【破题点】“房屋所有权自交付时移转归丙所有”违反了不动产物权变动的
规则。
【解析】
①《民法典》第230 条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”
本题中，乙基于继承而取得房屋的所有权，自继承开始时发生物权变动的效力，
即自甲死亡时物权变动发生。该物权变动属于非基于法律行为的物权变动，不以
登记作为生效要件。因此，虽未办理过户登记手续，乙已经取得房屋的所有权。
故C 选项错误，当选。
②乙将房屋出售给丙，发生物权变动，属于基于法律行为的物权变动，应当
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满足以下要件：（1）房屋买卖合同有效；（2）处分人乙拥有处分权；（3）办理完
毕过户登记。本题中，乙、丙之间并未办理房屋的过户登记，丙没有取得该房屋
的所有权。故D 选项错误，当选。
③虽然合同第三条约定“乙应于合同签订5 日内交付房屋，房屋所有权自交
付时移转归丙所有”，但是这一约定改变了不动产物权变动的规则，该约定违反
了物权法定原则不能发生物权效力，即房屋所有权仍然因在登记后发生变动。不
过需要注意的是，违反物权法定的约定，虽然不能发生物权效力，但如无其他无
效事由可以发生合同（债权）的效力。本题中的这一约定不具有其他的无效事由，
可以发生债权的效力。故B 选项错误，当选。
④《民法典》第215 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生
效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于区分原则，丙虽然没有取得房
屋的所有权，但并不影响该房屋买卖合同的效力。本题中的房屋买卖合同不具有
其他效力瑕疵，应当被认定为有效。故A 选项错误，当选。
综上，本题的正确选项为ABCD 选项。
10.（2019 法考回忆版·单选）甲法院依法拍卖房屋一套，乙于6 月1 日通
过竞拍购得该房屋。7 月1 日，乙付清价款后，甲法院制作了拍卖成交裁定书。
7 月3 日，甲法院将拍卖成交裁定书送达乙。8 月1 日，乙根据该拍卖成交裁定
书办理房屋的过户登记。关于乙取得该房屋所有权的时间，下列哪一表述是正确
的？
A.6 月1 日
B.7 月1 日
C.7 月3 日
D.8 月1 日
【答案】C
【难度】低
【考点】非基于法律行为的物权变动
【破题点】“甲法院制作了拍卖成交裁定书”
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【解析】
①《民法典》第229 条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征
收决定等生效时发生效力。”基于法律文书发生物权变动，属于非基于法律行为
的物权变动，自文书生效时物权变动发生，不以办理登记为生效要件。
②《物权编解释（一）》第7 条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动
产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调
解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以
物抵债裁定书,应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转
让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”本题中，乙基于法院的“拍卖
成交裁定书”而取得物权，属于非基于法律行为的物权变动，自该拍卖成交裁定
书生效时发生物权变动的效力，不以办理房屋过户登记为生效要件。
③人民法院裁定的生效时间根据该裁定是否允许上诉进行区分，允许上诉的
裁定自上诉期届满生效，不允许上诉的裁定则于送达时生效。本题中，拍卖成交
的裁定书不可以上诉，因此，于送达时生效，即7 月3 日生效，乙取得房屋所有
权。故C 选项正确，当选；ABD 选项错误，不当选。
④题外话：允许上诉的裁定包括：（1）不予受理；（2）驳回起诉；（3）管辖
权异议。
综上，本题的正确选项为C 选项。
11.（2014 司考真题·多选）某小区业主徐某未获得规划许可证和施工许可
证便在自住房前扩建一个门面房，挤占小区人行通道。小区其他业主多次要求徐
某拆除未果后，将该门面房强行拆除，毁坏了徐某自住房屋的墙砖。关于拆除行
为，下列哪些表述是正确的？
A.侵犯了徐某门面房的所有权
B.侵犯了徐某的占有
C.其他业主应恢复原状
D.其他业主应赔偿徐某自住房屋墙砖毁坏的损失
【答案】BD
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【难度】中
【考点】非基于法律行为的物权变动；占有
【破题点】“获得规划许可证和施工许可证”表明属于违法建造。
【解析】
①《民法典》第231 条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者
消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本题中，徐某未取得相关手续即建
造房屋，其建造属于违法建造，不能取得房屋的所有权。因此，其他业主的行为
也就没有侵犯该门面房的所有权。故A 选项错误，不当选。
②虽然徐某未取得门面房的所有权，但其对门面房事实上的支配与控制构成
占有。徐某没有占有该门面房的本权，其占有属于无权占有。但是，无权占有亦
受到法律的保护。因此，其他业主擅自拆除门面房的行为侵犯了徐某对该门面房
的无权占有。故B 选项正确，当选。
③《民法典》第237 条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依
法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”据此可知，仅物权人有权要求侵害人
恢复原状。本题中，徐某并非该门面房的物权人（权利人），其无权要求其他业
主恢复原状。故C 选项错误，不当选。
④徐某对自住房屋享有合法的所有权，其他业主拆除门面房时“毁坏了徐某
自住房屋的墙砖”，构成对徐某房屋所有权的侵害。因此，就该墙砖的损失，其
他业主须承担侵权损害赔偿责任。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为BD 选项。
12.（2013 司考真题·单选）甲、乙和丙于2012 年3 月签订了散伙协议，约
定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行协议。同年8 月，法院判
决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9 月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12
月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？
A.2012 年3 月，甲、乙按份共有房屋
B.2012 年8 月，甲、乙按份共有房屋
C.2012 年9 月，丁为房屋所有人
D.2012 年12 月，戊为房屋所有人
【答案】C
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【难度】高
【考点】基于法律行为的物权变动；非基于法律行为的物权变动；善意取得
【解析】
①根据民法理论通说，合伙财产属于全体合伙人共有。本题中，虽然合伙房
屋仅登记在丙名下，但应当认定该合伙房屋属于甲、乙、丙三人共有。
②甲、乙、丙三人签订散伙协议，将三人共有的房屋变更为仅归甲、乙共有，
此属于基于法律行为的物权变动，应当满足以下要件：（1）散伙协议有效；（2）
处分人甲、乙、丙享有处分权；（3）办理完毕房屋变更登记。3 月，在签订协议
后，三人未办理变更登记，因此房屋所有权为发生变动，房屋仍归三人共有。故
A 选项错误，不当选。
③《民法典》第229 条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征
收决定等生效时发生效力。”但是，需注意，并非法院的所有文书均可直接导致
物权变动，只有形成型文书（行使形成诉权所获得的文书）才能直接发生物权变
动。本题中，因丙不履行散伙协议，甲、乙起诉要求其履行义务，此属于给付之
诉，该判决属于给付型文书，不能发生非基于法律行为的物权变动。此时，仍然
要办理不动产登记后，物权方可变动，而丙仍未办理登记，物权没有变动。8 月，
该房屋仍归三人共有。故B 选项错误，不当选。
④《民法典》第230 条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”
本题中，9 月丙死亡，丁作为其唯一的继承人，继承了丙对该房屋的共有份额。
由于继承属于非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件。因此，丁自动
成为房屋的共有人之一。共有人也属于所有权人的一种。故C 选项正确，当选。
⑤丁作为房屋的所有权人之一，其处分房屋需要征得其他共有人的同意。题
目中，丁未征得其他共有人同意，擅自将房屋赠予给戊属于无权处分，不能发生
基于法律行为的物权变动。由于，赠予属于无偿行为，也无法发生善意取得。因
此，12 月，戊无法取得该房屋的所有权。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
13.（2011 年司考真题·多选）吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴
某名下。2010 年2 月1 日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所
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有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3 月1 日，李某将该房屋出卖给张某，
张某基于对判决书的信赖支付了50 万元价款，并入住了该房屋。4 月1 日，吴
某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴
某所有后，支付了50 万元价款，并于5 月10 日办理了所有权变更登记手续。下
列哪些选项是正确的？
A.5 月10 日前，吴某是房屋所有权人
B.2 月1 日至5 月10 日，李某是房屋所有权人
C.3 月1 日至5 月10 日，张某是房屋所有权人
D.5 月10 日后，王某是房屋所有权人
【答案】BD
【难度】高
【考点】非基于法律行为的物权变动；基于法律行为的物权变动；宣示登记
【破题点】“并未办理房屋所有权变更登记”表明未办理宣示登记。
【解析】
①《民法典》第229 条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民
政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征
收决定等生效时发生效力。”本题中，离婚判决将夫妻共有的房屋判决归李某单
独所有，此属于非基于法律行为的物权变动，不以办理登记作为生效要件，在文
书生效时该物权变动即发生。因此，2 月1 日，虽然李某未办理房屋变更登记，
但其已经成为房屋的所有权人，吴某已经不再是房屋的所有权人。故A 选项错误，
不当选。
②《民法典》第232 条规定：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照
法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”李某虽然取得房屋所
有权不以登记为生效要件，但其未办理宣示登记即将该房屋出售给张某居住，此
时不发生物权效力，张某不能取得该房屋的所有权。故C 选项错误，不当选。
③吴某早已不是房屋的所有权人，其于4 月1 日将房屋出售给王某的行为属
于物权处分，不能发生基于法律行为的物权变动。但是，房屋登记在吴某名下存
在处分权利外观，且相对人王某支付合理对价，主观上善意，也办理了房屋的过
户登记，完全满足善意取得的构成要件。因此，5 月10 日，办理登记后，王某
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善意取得房屋的所有权，李某对房屋的所有权消灭。故D 选项正确，当选。
④李某自2 月1 日判决取得房屋所有权，5 月10 日王某善意取得房屋所有
权后，李某的所有权消灭，即2 月1 日至5 月10 日之间，李某是房屋的所有权
人。故B 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为BD 选项。
14.（2021 法考回忆版·单选）甲建造房屋时剩余10 块预制板，遂堆砌在自
家院内。此后，邻居乙建造房屋时，误取了甲家堆砌的预制板用于自己的房屋建
设。房屋建成后，甲发现此事后，遂与乙进行交涉，双方发生争议。对此，下列
说法正确的是？
A.甲对乙享有返还原物请求权
B.乙善意取得预制板的所有权
C.乙的行为属于无因管理
D.甲有权要求乙返还不当得利
【答案】D
【难度】中
【考点】附合；返还原物请求权；善意取得；无因管理；不当得利
【破题点】“误取了甲家堆砌的预制板用于自己的房屋建设”表明动产与不
动产发生附合。
【解析】
①善意取得的前提为无权处分，该处分行为属于法律行为。误取他人的预制
板用于自身房屋建设，属于事实行为，不属于无权处分，也就无法发生善意取得。
故B 选项错误，不当选。
②附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损
该物或者花费较大，在社会交易上被认为是一个物的情形。本题中，甲的预制板
与乙的房屋结合在一起，分离将对房屋造成毁损，因此，甲的预制板与乙的房屋
发生了附合。动产与不动产的附合，一律由不动产所有人取得该动产的所有权，
该动产上的其他权利归于消灭。本题中，甲的预制板（动产）与乙的房屋（不动
产）发生附合，应由不动产的所有权人乙取得该动产（预制板）的所有权，即甲
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对预制板的所有权归于消灭。
③返还原物请求权的权利人为物权人。由于甲已经丧失对预制板的所有权，
其不再是物权人，也就不再享有返还原物请求权。故A 选项错误，不当选。
④无因管理的构成须满足以下要件：（1）管理他人事物；（2）具有管理意思；
（3）没有管理义务；（4）管理行为有利于本人。管理意思，是指管理人知道他
所管理的是他人的事务，并欲使管理事务所生利益归于本人。本题中，乙误取甲
的预制板，其没有认识到该事务属于甲，也并非希望所产生的利益归属于甲。因
此，乙不具有管理意思，不构成无因管理。故C 选项错误，不当选。
⑤不当得利的构成要件：（1）一方获得利益；（2）一方遭受损害；（3）得利
与损害具有因果关系；（4）得利没有法律上的正当原因。本题中，乙因使用甲的
预制板而节约了购买预制板的费用（得利），甲丧失预制板（损失），二者具有因
果关系，且乙的得利不具有正当原因。因此，乙就因此节约的费用构成不当得利，
其需要向甲返还该不当得利。故D 选项正确，不当选。
⑥题外话：需注意，乙获得预制板的所有权不构成不当得利，乙节约购买预
制板的费用构成不当得利。乙获得预制板的所有权具有正当原因，其基于附合而
获得所有权，所以不构成不当得利。但是，乙因此节约购买预制板的费用不具有
正当原因，这一节约的费用构成不当得利。
综上，本题的正确选项为D 选项。
15.（2020 年法考回忆版·多选）书法家甲高价购得一批名贵宣纸（市价约
5 万元），要求好友乙前往评鉴。乙在鉴赏该批宣纸时一时技痒，遂擅自利用甲
的笔墨在该宣纸上写下书法《滕王阁序》。经当地书法专家鉴定，该幅书法的市
场价值约10 万元，但是甲对此仍十分生气。对此，下列说法正确的是？
A.该幅书法的所有权归属于乙
B.该幅书法的著作权归属于乙
C.甲、乙可协商确定该幅书法所有权的归属
D.乙的行为侵犯了甲对宣纸的权利
【答案】BCD
【难度】中
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【考点】加工；著作权的归属；添附
【破题点】“遂擅自利用甲的笔墨在该宣纸上写下书法《滕王阁序》”表明对
宣纸进行了加工。
【解析】
①加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产的法
律事实。本题中，乙在甲的宣纸（原材料）上附加的自己创作行为使之形成了书
法作品这一新物，此属于加工。由于乙明知原材料不属于自己而加工，其行为属
于恶意加工。恶意加工中，无论加工物价值几何，加工人均不能取得加工物的所
有权。因此，乙无法取得该幅书法的所有权。故A 选项错误，不当选。
②该书法属于具有独创性的表达，属于作品的范围。著作权原则上归属于作
者，乙作为该书法作品的作者，对其享有著作权。故B 选项正确，当选。
③在发生添附后，当事人可以协商确定添附物的归属。因此，若甲、乙能协
商确定该书法的归属的，从其约定。故C 选项正确，当选。
④甲对宣纸享有所有权，乙擅自使用甲的选择撰写书法，其行为构成对甲所
有权的侵害。故D 选项正确，当选。
⑤题外话：不同的权利可能同时作用到同一对象之上，例如本题中所有权与
著作权就作用于了这一幅书法。在处理此类案件时，要把握区分的思维，问什么
权利，就用这一权利的规则，彼此互不干扰。
综上，本题的正确选项为ACD 选项。
16.（2019 法考回忆版·多选）甲公司与乙公司签订《商铺租赁合同》，承租
乙公司的临街商铺一间，租期3 年。租期届满后，甲公司继续使用该商铺，乙公
司未表示反对。此后，经乙公司同意，甲公司将该商铺临街的墙面改造为落地玻
璃墙。某日，丙醉酒驾车将该玻璃墙撞坏。对此，下列说法正确的是？
A.该租赁合同已经失效
B.玻璃墙的所有权归属于乙公司
C.甲公司有权要求丙赔偿损失
D.甲公司应自行维修该玻璃墙
【答案】BC
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【难度】中
【考点】附合；不定期租赁合同；租赁合同中的维修义务
【解析】
①附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损
该物或者花费较大，在社会交易上被认为是一个物的情形。本题中，甲公司将玻
璃安装在乙公司的房屋之上，分离将对该房屋造成损害，此时发生了附合。动产
与不动产的附合，一律由不动产所有人取得该动产的所有权，该动产上的其他权
利归于消灭。本题中，玻璃与房屋发生附合属于动产与不动产发生附合，因此由
不动产房屋的所有权人乙公司取得该玻璃墙的所有权。故B 选项正确，当选。
②《民法典》第462 条第1 款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占
有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除
危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。”甲公司虽
然不是玻璃墙的所有权人，但其合法占有玻璃墙，丙撞坏玻璃墙的行为侵害了甲
公司对玻璃墙的占有。因此，甲公司有权基于占有被侵害主张损害赔偿。故C
选项正确，当选。
③《民法典》第734 条第1 款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁
物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
本题中，虽然甲公司与乙公司约定的3 年租期届满，但是甲公司继续适用租赁房
屋，而出租人乙公司没有反对，因此该租赁合同继续有效，只是转化为不定期租
赁。故A 选项错误，不当选。
④《民法典》第713 条规定：“ 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人
在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用
由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租
期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”
本题中，租赁房屋的维修并非是因承租人甲公司的过错造成，因此，该维修义务
不由甲公司承担，而由出租人乙公司承担。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为BC 选项。
17.（2019 法考回忆版·多选）某日，著名雕刻家王某在好友吕某家中看到
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一块和田玉（市价约1 万元）和一块蓝田玉（市价约2 万元），十分喜爱。双方
协议，由王某借用两块玉石进行欣赏。此后，王某将和田玉雕刻为一玉佛（市价
约10 万元）并将蓝田玉嵌入自家书房的墙壁中（可自由拆卸）。不久，王某将该
玉佛以市价出售给不知情的肖某，丙将玉佛交付给肖某。对此，下来说法正确的
是？
A.吕某有权要求王某返还玉佛
B.吕某有权要求王某返还蓝田玉
C.吕某有权要求王某赔偿损失
D.肖某已取得玉佛的所有权
【答案】BCD
【难度】中
【考点】添附；附合；加工；善意取得
【解析】
①附合是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损
该物或者花费较大，在社会交易上被认为是一个物的情形。本题中，蓝田玉虽嵌
入王某家中的书房墙壁，但是可以自由拆卸，即分离该蓝田玉不会对房屋造成损
害，蓝田与房屋并未发生附合，王某不能取得蓝田玉的所有权。因此，蓝田玉的
所有权人吕某有权请求王某返还该蓝田玉。故B 选项正确，当选。
②加工是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新的财产的法
律事实。本题中，王某对吕某的和田玉进行雕刻，使之形成新物（玉佛），属于
加工。但是，王某明知该原料不属于自己而进行加工，其属于恶意加工。恶意加
工中，无论加工物价值几何，加工人均不能取得加工物的所有权。因此，王某不
能取得玉佛的所有权，玉佛归属于吕某所有。
③王某未取得玉佛的所有权，而将玉佛出售给肖某，其行为属于无权处分，
不能发生基于法律行为的物权变动。但由于肖某主观上并不知情，且以市场价格
进行购买，并已完成玉佛的交付，符合善意取得的构成要件。因此，肖某善意取
得该玉佛的所有权。故D 选项正确，当选。
④肖某善意取得玉佛的所有权，而吕某对该玉佛的所有权归于消灭。吕某不
再是玉佛的物权人，其不再享有返还原物请求权，且王某也不再占有该玉佛。因
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此，吕某无权请求王某返还玉佛。故A 选项错误，不当选。
⑤王某的无权处分行为导致吕某对该玉佛的所有权消灭，其行为构成对吕某
玉佛所有权的侵害。因此，吕某对王某享有损害赔偿请求权。故C 选项正确，当
选。
综上，本题的正确选项为BCD 选项。
18.（2019 法考回忆版·单选）某日，大学生王某在室外篮球场打篮球时，
将书包以及购买的可乐放置在篮球架下。打完篮球后，王某拿走自己的书包，而
将喝了一半的可乐遗留在篮球架下。拾荒者崔某见状将该可乐拾走。对此，下列
表述正确的是？
A.王某抛弃可乐瓶的行为属于事实行为
B.王某抛弃可乐瓶需要有特定的相对人受领
C.崔某取得该可乐的所有权
D.王某拿走书包前，崔某也可捡走该可乐
【答案】C
【难度】中
【考点】抛弃动产所有权；意思表示的分类；先占
【解析】
①王某抛弃可乐瓶的行为属于“抛弃动产所有权”，其以意思表示为要素，
必须要求王某主观上有放弃动产所有权的想法，并且最终也按照这一想法发生了
法律效力，即王某丧失可乐瓶的所有权。因此，该抛弃行为属于法律行为，而非
事实行为。故A 选项错误，不当选。
②抛弃动产所有权的意思表示属于无相对人的意思表示，其无须相对人接受，
在作成时该意思表示即可生效。故B 选项错误，不当选。
③在王某拿走书包之前，其并未作出抛弃可乐所有权的意思表示，此时可乐
的所有权归属于王某，崔某自然无权捡走该可乐。故D 选项错误，不当选。
④在王某拿走书包之后，依照社会观念其作出抛弃可乐瓶的行为，此时王某
丧失该可乐的所有权，该可乐瓶成为无主动产。崔某先于他人占有该无主动产,
基于先占，崔某取得该可乐瓶的所有权。故C 选项正确，当选。
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综上，本题的正确选项为C 选项。
19.（2018 法考回忆版·单选）背峰山周围经常天降陨石，当地村民拾得后
多予以出售，获利颇丰。某日，村民潘某在散步经过温某的菜地时使得一块陨石，
放置在家。温某得知后，潜入潘某家盗走该陨石，并将其以市价出售给不知情的
王某，并将陨石交付给王某。对此，下列说法正确的是？
A.潘某拾得陨石后即可取得陨石的所有权
B.潘某拾得陨石后，陨石所有权归温某所有
C.王某已取得陨石的所有权
D.潘某遂有权要求王某返还陨石，但须向王某支付费用
【答案】A
【难度】高
【考点】先占；占有的认定；善意取得
【解析】
①先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的
法律事实。先占的构成要件如下：（1）客体仅限于无主动产；（2）先占人以据为
己有的意思（自主占有）；（3）先占不违反法律，与他人的权利不冲突。本题中，
陨石从天而降属于无主动产，潘某拾得该陨石，先于他人而占有该陨石，符合先
占的构成要件，其基于先占取得该陨石的所有权。故A 选项正确，当选。
②需注意，虽然陨石掉入温某的菜地，但是根据社会观念，温某并未对陨石
形成支配与控制，即其未占有该陨石。因此，温某不能基于先占取得陨石的所有
权。故B 选项错误，不当选。
③温某盗走潘某家中的陨石，其并未取得该陨石的所有权。温某将该陨石出
售给王某的行为，属于无权处分，不能发生基于法律行为的物权变动。《民法典》
第321 条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让
被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知
道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具
有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所
付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”本题中，
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该陨石属于盗赃物，原则上不适用善意取得。因此，王某也无法善意取得该陨石
的所有权。故C 选项错误，不当选。
④王某未取得陨石的所有权，其对陨石的占有属于无权占有，陨石的所有权
人潘某对无权占有人王某享有返还原物请求权，有权请求王某返还该陨石。但是，
王某并非通过拍卖或者向有经营资质的经营者购得该陨石。因此，物权人潘某在
请求王某返还原物时，并不需要向其支付费用。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为A 选项。
20.（2011 年司考真题`·单选）潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一
块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《民法典》规定河流属于国家所有，这
一行为可能属于侵占国家财产。关于潘某能否取得奇石的所有权，下列哪一说法
是正确的？
A.不能，因为石头是河流的成分，长江属于国家所有，石头从河流中分离后
仍然属于国家财产
B.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物，经有关部门许可即
可以取得其所有权
C.不能，因为即使石头是独立物，但长江属于国家所有，石头也属于国家财
产
D.可以，因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的
习惯可以取得其所有权
【答案】D
【难度】中
【考点】先占
【解析】
①《民法典》第247 条规定：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”长江作为
水流虽然归国家所有，但是长江中的一个石头并不是属于水流，其属于天然的无
主物。须注意，石头并非长江的组成部分，其属于独立的物。故A 选项错误，不
当选；C 选项错误，不当选。
②先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的
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法律事实。先占的构成要件如下：（1）客体仅限于无主动产；（2）先占人以据为
己有的意思（自主占有）；（3）先占不违反法律，与他人的权利不冲突。本题中，
潘某先于他人而占有石头这一无主物，其可以基于先占取得该石头的所有权。先
占并不需要取得有关部门的许可。故B 选项错误，不当选；D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为D 选项。
21.（2017 年司考真题·单选）甲遗失手链1 条，被乙拾得。为找回手链，
甲张贴了悬赏500 元的寻物告示。后经人指证手链为乙拾得，甲要求乙返还，乙
索要500 元报酬，甲不同意，双方数次交涉无果。后乙在桥边玩耍时手链掉入河
中被冲走。下列哪一选项是正确的？
A.乙应承担赔偿责任，但有权要求甲支付500 元
B.乙应承担赔偿责任，无权要求甲支付500 元
C.乙不应承担赔偿责任，也无权要求甲支付500 元
D.乙不应承担赔偿责任，有权要求甲支付500 元
【答案】B
【难度】中
【考点】拾得遗失物
【破题点】“甲要求乙返还，乙索要500 元报酬，甲不同意，双方数次交涉
无果”表明乙存在侵占遗失物的现象。
【解析】
①《民法典》第316 条规定：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门
在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、
灭失的，应当承担民事责任。”本题中，乙拾得甲遗失的手链后负有妥善保管该
手链的义务，乙在玩耍时将手链掉入河中，表明其对手链的毁损、灭失至少具有
重大过失。因此，乙需要对此承担损害赔偿责任。故C 选项错误，不当选；D 选
项错误，不当选。
②《民法典》第317 条第2 款规定：“权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失
物时应当按照承诺履行义务。”甲在遗失手链后发布了悬赏广告，该悬赏广告对
甲具有约束力。因此，乙在向甲返还手链是本来可以要求甲支付500 元的报酬。
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③但是，《民法典》第317 条第3 款规定：“拾得人侵占遗失物的，无权请求
保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。”本案中，乙
拒绝返还手链且将手链自己玩耍的行为表明乙存在侵占遗失物的现象，因此，乙
不享有请求甲支付报酬的权利。故A 选项错误，不当选；B 选项正确，当选。
④题外话1：有同学会认为，是甲不支付报酬，乙才拒绝返还的，难道乙主
张的不是留置权吗？答案：不是。原因在于，成立留置权必须占有动产与债权之
间基于同一法律关系。本题中，乙占有动产是基于拾得遗失物，但其债权是基于
悬赏合同，二者不属于同一法律关系，不能主张留置权。
⑤题外话2：有同学会认为，甲都不支付报酬，乙拒绝返还不是行使履行抗
辩权吗？答案：不是。原因在于，履行抗辩权（同时履行抗辩权、顺序履行抗辩
权、不安抗辩权）都是基于同一双务合同产生。本题中，甲支付报酬的义务是基
于悬赏合同产生，乙返还项链的义务是基于法律的规定产生，二者并非基于同一
双务合同互负债务。因此，乙无法行使合同履行的抗辩权。
⑥题外话3：拾得遗失物的拾得人并不享有法定的报酬请求权，只有在遗失
人发布悬赏广告的情况下，拾得人才有权请求支付报酬。
综上，本题的正确选项为B 选项。
22.（2023 年法考回忆版·单选）甲将自己的A 货车出租给乙，在租赁合同
中约定，租期届满后，甲将货车出卖给乙，乙分三期支付价款。此后，甲与乙的
租期届满，丙（不知汽车出售给乙）得知该车是乙从甲处承租，遂向甲提出购买
货车，甲表示同意，丙遂支付全部价款。关于本案，下列说法正确的是？
A.乙已取得货车所有权
B.甲、丙的买卖合同无效
C.丙善意取得返还货车的所有权
D.丙有权要求乙返还货车
【答案】A
【难度】中
【考点】基于法律行为的物权变动；善意取得
【解析】
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①甲与乙之间约定将货车出卖给乙，发生基于法律行为的物权变动须满足三
个要件：（1）甲与乙的买卖合同有效；（2）甲享有处分权；（3）完成货车的交付。
本案中，在签订买卖合同前，乙已经基于租赁在先占有了货车。因此，在买卖合
同生效时，简易交付完成，乙取得货车的所有权。故A 选项正确，当选。（注意，
货车作为特殊动产，其物权变动仍然以交付作为生效要件）
②甲不再是货车的所有权人，其与丙签订买卖合同的行为属于无权处分。但
是，无权处分的事实不影响合同的效力，甲与丙的买卖合同没有其他效力瑕疵，
应被认定为有效。故B 选项错误，不当选。
③甲将货车出卖给丙属于无权处分，丙能否获得汽车的所有权取决于其是否
符合善意取得的构成要件。善意取得动产所有权须满足以下要件：（1）处分人实
施无权处分；（2）处分人存在处分的权利外观；（3）相对人善意；（4）以合理的
价格进行转让；（5）完成交付。本案中，甲不占有货车，其不享有处分的权利外
观，也没有将货车交付给丙。因此，丙无法善意取得货车的所有权，也就无权请
求乙返还货车。故C 选项错误，不当选；D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为A 选项。
23.（2022 法考回忆版·单选）王某家中装修，其妻子吕某将家中一旧屏风
出售给邻居李某。李某在修理该屏风时，发现屏风内层藏有1000 元钱，但未将
此事告知吕某。数日后，王某方才得知屏风已被出售之事，但想起自己此前从工
资中每月积攒部分共计1000 元藏进屏风之事，而吕某则对此毫不知情。对此，
下列说法正确的是？
A.李某善意取得屏风的所有权
B.李某发现1000 元前，该1000 元归属于王某个人所有
C.李某发现1000 元后，其善意取得1000 元的所有权
D.王某有权要求李某返还1000 元
【答案】D
【难度】高
【考点】夫妻共同财产；家事代理权；善意取得；不当得利
【破题点】
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【解析】
①根据《民法典》第1062 条的规定，王某、吕某婚后，王某所获工资属于
夫妻共同财产归属于王某、吕某共同共有。因此，王某从工资中积攒的1000 元
私房钱，归属于二人共有。故B 选项错误，不当选。
②旧屏风作为夫妻共同财产属于王某、吕某共同共有。原则上，共同共有人
处分共有财产须经全体共有人一致同意。但是，
《民法典》第1060 条第1 款规定：
“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，
但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。”本题中，吕某出售旧屏风属于家庭日
常生活需要，基于家事代理权，其处分即便未经共有人王某同意也属于有权处分，
可以发生基于法律行为的物权变动，无适用善意取得的余地。故A 选项错误，不
当选。
③流通中的金钱货币以及无记名有价证券适用“占有即所有”规则，当对流
通中的金钱货币以及无记名有价证券形成占有时，占有人即基于其直接占有取得
所有权。本题中，当李某直接占有1000 元货币时，就基于其占有直接取得该货
币的所有权。吕某仅出售屏风，没有出售货币，所有存在针对货币的处分行为，
李某也就不可能善意取得该1000 元。故C 选项错误，不当选。
④李某获得1000 元所有权，而王某、吕某遭受损失，且李某获得该利益不
具有法律上的正当原因。因此，李某构成不当得利，王某对李某享有不当得利返
还请求权，有权请求其返还1000 元的不当得利。故D 选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为D 选项。
24.（2021 年法考回忆版·多选）甲将自己的名表一块出借给乙使用，借期
3 个月。借用期间，乙谎称己有又将该名表借给丙使用，约定借期半个月。几日
后，丙佩戴该名表时被丁看到，丁询问，丙告知该表属于乙。在丙的介绍下，乙
将该表出售给丁，双方约定：“丁以10 万元的市价购买该表，在丙的借期届满后，
丁直接请求丙返还该表。”对此，下列表述错误的是？
A.丙的行为属于无权处分
B.甲有权要求丁返还名表
C.甲有权请求丙承担侵权责任
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D.丙向丁返还手表后，丁方可取得名表的所有权
【答案】ABCD
【难度】高
【考点】善意取得；指示交付
【破题点】“丁直接请求丙返还该表”表明完成了指示交付。
【解析】
①无权处分是指不享有处分权而对某物进行处分的行为。本题中，名表买卖
合同是由乙与丁签订的，丙只是起到居间作用，其并未直接对名表实施处分行为，
也就谈不上无权处分。故A 选项错误，当选。
②乙自甲处借用名表，其不享有处分该表的权利，乙将该表出售给丁的行为
属于无权处分，不发生基于法律行为的物权变动，但是可以适用善意取得。善意
取得名表（动产）须满足以下要件：（1）处分人实施无权处分行为；（2）处分人
存在处分的权利外观；（3）相对人不知情且无重大过失；（4）以市场价格进行转
让；（5）完成动产的交付。本题中，前四个要件均已具备，主要注意第五个要件。
③《民法典》第227 条规定：“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产
的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”本
题中，乙与丁约定“丁直接请求丙返还该表”，由此乙将其对丙基于借用合同享
有的返还请求权转让给丙，其向丙完成了指示交付。此时，即满足善意取得的构
成要件，丙善意取得该名表的所有权，甲对该名表的所有权归于消灭，甲无权请
求丁返还名表。故B 选项错误，不当选。
④须注意，指示交付是在让与返还请求权的约定达成时即发生效力，无需等
到直接占有人实际返还。因此，丁在该约定生效时即善意取得名表的所有权，而
无需等到丙实际返还。故D 选项错误，不当选。
⑤由于乙谎称该名表归自己所有，丙对此并不知情，因此丙对侵害甲的所有
权并无过错，其无需承担侵权责任。故C 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为ABCD 选项。
25.（2021 年法考回忆版·多选）甲盗得乙的自行车（市价约2 万元，未办
理所有权登记）后委托知情的丙代为出售，二人合计对外谎称该自行车属于甲。
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此后，丙以甲的名义将该自行车以1.8 万元的价格出售给不知情的丁，且将该自
行车交付给丁。对此，下列说法正确的是？
A.丙属于无权代理
B.乙有权要求丁返还自行车
C.乙有权请求甲、丙承担连带责任
D 乙请求丁返还自行车的权利不适用诉讼时效
【答案】BC
【难度】高
【考点】无权代理；善意取得；共同侵权；诉讼时效的适用范围
【解析】
①甲委托丙代为出售该自行车，丙基于委托授权取得代理权，其以甲的名义
与丁签订买卖合同的行为属于有权代理，该买卖合同的效力归属于被代理人甲承
担，即买卖合同在甲与丁之间成立。故A 选项错误，不当选。
②甲自乙处盗得自行车，其不享有处分权，其与丁之间的买卖合同属于无权
处分，不能发生基于法律行为的物权变动，只能适用善意取得。但是，由于自行
车是甲盗窃所得属于盗赃物（占有脱离物），无法适用善意取得，丁并未取得自
行车的所有权。因此，乙作为自行车的所有权人对无权占有人丁享有返还原物请
求权，有权要求丁返还自行车。故B 选项正确，当选。
③根据《民法典》196 条规定，乙对丁享有的返还请求权系针对未经登记的
动产享有的返还请求权，其受到诉讼时效的限制。故D 选项错误，不当选。
④甲、丙协商对乙的自行车进行出卖的行为构成对乙所有权的侵害，由于二
人存在意思联络构成共同侵权。因此，乙有权请求甲、丙承担连带责任。故C
选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为BC 选项。
26.（2020 年法考回忆版·多选）李某在路旁拾得翡翠挂件一个，预备上交
公安机关，在途中碰见王某。碍于面子，李某谎称该挂件为自己所有，王某遂提
出借用该挂件把玩几天，李某同意。王某借用期间，挂件被崔某盗走并在二手市
场出售给张某，张某在二手市场再次出售该挂件时被挂件失主陈某发现。关于本
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案，下列说法正确的是？
A.李某对挂件形成无权占有
B.王某对挂件形成恶意占有
C.陈某对崔某享有返还原物请求权
D.陈某对张某享有返还原物请求权
【答案】AD
【难度】高
【考点】占有的分类；返还原物请求权；善意取得
【破题点】
“拾得翡翠挂件一个”表明该翡翠挂件属于遗失物（占有脱离物）。
【解析】
①李某拾得遗失物（翡翠挂件），作为拾得人其负有返还该挂件的义务。但
是，李某却谎称己有将该挂件出借给王某，其行为构成对挂件的侵占。李某不享
有任何占有挂件的权利，其对挂件的占有属于无权占有。故A 选项正确，当选。
②需注意，李某将挂件出借给王某后，王某成为挂件的直接占有人。但是，
李某基于借用合同，在借期届满后享有对王某的返还请求权，其属于该挂件的间
接占有人，但属于无权的间接占有人。同时，李某还明知自己没有占有的本权，
其占有属于无权的恶意的间接占有人。
③李某不享有对挂件的权利而将挂件出借给王某，其行为属于无权出借。法
律虽然没有规定无权出借的行为效力，但是无权处分都不影响合同的效力，依当
然解释中“举重以明轻”，无权出借作为更轻微的行为，其更不应影响合同的效
力。因此，李某与王某之间的借用合同有效。王某基于有效的借用合同而占有挂
件，其占有属于有权占有。善意占有与恶意占有是对无权占有的划分。（这是第
一个角度）
④王某基于借用合同形成的债权而占有挂件，此属于基于相对权而形成的有
权占有，其有权占有具有相对性，只能对自己的相对人李某主张，而不能对挂件
的所有权人陈某主张。因此，相对于陈某而言，王某没有占有的本权，其属于无
权占有。但是，李某谎称该挂件属于自己，王某对于自己缺乏占有的本权并不知
情，其属于善意的无权占有人，而非恶意占有。（这是第二个角度）可见，无论
从哪个角度，王某均非恶意占有人。故B 选项错误，不当选。
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⑤返还原物请求权的构成要件为：（1）权利人为物权人；（2）被请求人为现
实的无权占有人。本题中，陈某作为挂件的所有权人，崔某盗走玉佩其不享有占
有的权利，其曾经属于无权占有人。但是，崔某已经将挂件出售给张某，崔某已
经不再占有该挂件。因此，陈某对崔某不再享有返还原物请求权。故C 选项错误，
不当选。
⑥崔某盗走挂件后将该挂件出售给张某，其行为属于无权处分，不发生基于
法律行为的物权变动，只可能适用善意取得。但是，由于挂件属于盗赃物，原则
上不能适用善意取得。张某未取得该挂件的所有权，其对挂件的占有属于无权占
有。因此，挂件的所有权人陈某对无权占有人张某享有返还原物请求权。故D
选项正确，当选。
综上，本题的正确选项为AD 选项。
27.（2019 年法考回忆版·多选）王某与吕某在婚后以王某的工资购买房屋
一套，仅登记在王某个人名下。此后，二人因感情不和分居，吕某打算与王某离
婚。王某得知后，伙同自己的婚外情对象肖某共同伪造了王某与肖某的结婚证。
随后，二人以夫妻名义将该房屋以市价出售给不知情的崔某，并为崔某办理完毕
过户登记。关于本案，下列说法正确的是？
A.房屋出卖前为王某的个人财产
B.该房屋买卖合同无效
C.崔某已取得房屋的所有权
D.吕某有权要求肖某承担侵权责任
【答案】CD
【难度】高
【考点】夫妻共同财产；无权处分；善意取得；共同侵权
【解析】
①根据《民法典》1062 条的规定，王某与吕某婚后，王某的工资属于夫妻
共同财产，以该共同财产所购买的房屋也属于夫妻共同财产。但是，夫妻共同财
产仅登记在王某名下，其属于登记错误。故A 选项错误，不当选。
②由于房屋属于二人共同共有，依照《民法典》301 条的规定，共同共有人
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处分该房屋时须征得全体共同共有人的一致同意。本题中，王某未经吕某同意擅
自出售该房屋的行为属于无权处分。但是，无权处分并不影响合同的效力，该买
卖合同不因无权处分而无效。合同没有其他效力瑕疵，应当被认定为有效。故B
选项错误，不当选。
③由于王某的行为属于无权处分，因此不能发生基于法律行为的物权变动，
只能适用善意取得。善意取得不动产所有权须满足以下要件：（1）处分人没有处
分权；（2）存在处分的权利外观：（3）相对人善意：（4）以合理的价格转让；（5）
完成不动产的登记。本题中，上述五个要件完全，崔某可善意取得房屋的所有权。
故C 选项正确，当选。
④肖某与王某共同实施无权处分行为，将共有房屋进行处分，导致吕某对该
房屋的所有权消灭。肖某与王某的行为构成共同侵权行为，须对受害人吕某承担
连带责任。故D 选项正确，当选。
⑤题外话：有同学会被“王某与肖某伪造结婚证”这一事实欺骗。须注意，
房屋仅登记在王某名下，就算王某个人处分，这就已经具备了处分的权利外观了。
而本题中伪造结婚证是为了加强这个处分的权利外观，但事实上有他、没他都一
样。原因在于，在交易中，当事人并无调查对方婚姻状况的义务。
综上，本题的正确选项为CD 选项。
28.（2019 法考回忆版·多选）甲的祖宅被征收用于建造博物馆，在挖掘地
基时，工人乙发现埋有古币一枚（新疆造光绪银元七钱二分）。经查，该枚古币
系甲的祖父埋藏（甲系其祖父唯一的继承人），该古币属于可交易类。乙未经许
可，擅自将该古币以300 万元的市价出售给不知情的丙，且完成交付。对此，下
列说法正确的是？
A.乙基于先占取得该古币的所有权
B.甲可继承该古币的所有权
C.丙善意取得该古币的所有权
D.甲有权要求丙返还古币，且无须支付费用
【答案】BD
【难度】中
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【考点】先占；善意取得；法定继承
【解析】
①《民法典》第319 条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参
照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。”本题中，铜币
被埋藏在地下属于埋藏物，适用遗失物的基本规则，即甲的祖父在埋藏该古币后
并未丧失该古币的所有权，其仍为古币的所有权人。在甲的祖父死亡后，甲作为
其祖父唯一的继承人，可继承该古币的所有权。故B 选项正确，当选。
②先占适用的对象仅限于无主动产。本题中，该古币的所有权归属于甲，其
属于埋藏物（遗失物），不属于无主动产，不能适用先占。故A 选项错误，不当
选。
③乙未取得古币的所有权即将该古币出售给丙的行为属于无权处分，不发生
基于法律行为的物权变动。并且，由于古币属于埋藏物（遗失物）即占有脱离物，
原则上不能适用善意取得。故C 选项错误，不当选。
④丙未善意取得该古币的所有权，其对古币的占有属于无权占有。甲作为古
币的所有权人对无权占有人丙享有返还原物请求权，有权要求其返还古币。并且，
丙并非通过拍卖或从有经营资质的人处购买古币，甲要求丙返还时无需向丙支付
费用。故D 选项正确，当选。
⑤题外话：本题基本上属于2015 年司考真题的原样重现，可见真题的重要
性。
综上，本题的正确选项为BD 选项。
29.（2010 年司考真题·改编·单选）甲将一辆汽车以15 万元卖给乙，乙付
清全款，甲将汽车交付给乙但并未办理过户登记。丙知道此交易后，向甲表示愿
以18 万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令
汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，
下列哪一说法是正确的？
A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
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D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
【答案】A
【难度】中
【考点】基于法律行为的物权变动；善意取得；共同侵权
【破题点】“丙知道此交易后”表明丙知情，不属于善意第三人。
【解析】
①甲将汽车出售给乙，发生基于法律行为的物权变动，须满足以下要件：（1）
甲、乙之间的汽车买卖合同有效；（2）甲享有处分权；（3）完成汽车的交付。本
题中，甲已将汽车交付给乙，乙已经取得该汽车的所有权。须注意，汽车作为特
殊动产，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。未为乙办理汽车过户登记，
不影响乙取得汽车所有权，只是其取得的所有权不得对抗善意第三人而已。
②甲已经不再享有汽车的所有权，甲将汽车出售给丙的行为属于无权处分，
不能发生基于法律行为的物权变动，只可能适用善意取得。但是，由于丙明知甲
与乙之间的交易，其不属于善意相对人，不能善意取得该汽车的所有权。因此，
该汽车的所有权仍属于乙所有。故C 选项错误，不当选；D 选项错误，不当选。
③甲与知情的丙共同处分了属于乙的汽车，其行为构成对乙的所有权的侵犯，
甲与丙存在意思联络，二人构成共同加害行为。根据《民法典》第1168 条规定，
二人应对此承担连带责任。故A 选项正确，当选；B 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为A 选项。
30.（2010 年司考真题·改编·单选）甲将一辆汽车以15 万元卖给乙，乙付
清全款，甲将汽车交付给乙但并未办理过户登记。丙知道此交易后，向甲表示愿
以18 万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令
汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，
下列哪一说法是正确的？
A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失
B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任
C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失
D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失
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【答案】A
【难度】中
【考点】基于法律行为的物权变动；善意取得；共同侵权
【破题点】“丙知道此交易后”表明丙知情，不属于善意第三人。
【解析】
①甲将汽车出售给乙，发生基于法律行为的物权变动，须满足以下要件：（1）
甲、乙之间的汽车买卖合同有效；（2）甲享有处分权；（3）完成汽车的交付。本
题中，甲已将汽车交付给乙，乙已经取得该汽车的所有权。须注意，汽车作为特
殊动产，不以登记为生效要件，仅以登记为对抗要件。未为乙办理汽车过户登记，
不影响乙取得汽车所有权，只是其取得的所有权不得对抗善意第三人而已。
②甲已经不再享有汽车的所有权，甲将汽车出售给丙的行为属于无权处分，
不能发生基于法律行为的物权变动，只可能适用善意取得。但是，由于丙明知甲
与乙之间的交易，其不属于善意相对人，不能善意取得该汽车的所有权。因此，
该汽车的所有权仍属于乙所有。故C 选项错误，不当选；D 选项错误，不当选。
③甲与知情的丙共同处分了属于乙的汽车，其行为构成对乙的所有权的侵犯，
甲与丙存在意思联络，二人构成共同加害行为。根据《民法典》第1168 条规定，
二人应对此承担连带责任。故A 选项正确，当选；B 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为A 选项。
31.（2018 年法考回忆版·单选）某小区业主李某预备在自家窗外外墙上安
装一空调外机，但在安装时才发现，该外墙部分已经被邻居王某占用。李某遂联
系王某，要求王某将该区域腾出，遭到王某拒绝。对此，下列说法正确的是？
A.窗下外墙部分为全体业主共有
B.小区业主可以决议对小区外墙进行分割
C.王某有权在李某房屋窗下部分安装空调
D.王某有权要求李某支付费用
【答案】A
【难度】中
【考点】建筑物区分所有权；共有权；合理使用规则
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【破题点】“该外墙部分已经被邻居王某占用”表明王某使用了并非自己专
有部分对应的外墙，不构成合理使用。
【解析】
①《建筑物区分所有权解释》第2 条第1 款规定：“除法律、行政法规规定
的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称
的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通
道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、
设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政
公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”据此，外墙作为共有部分，属
于业主共有。故A 选项正确，当选。
②根据民法理论通说，建筑物区分所有权中的共有属于互有，共有人不得对
共有部分进行分割。故B 选项错误，不当选。
③《建筑物区分所有权解释》第4 条规定：“业主基于对住宅、经营性用房
等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的
外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他
人合法权益的除外。”据此，王某按照空调只能使用自己的专有部分所对应的外
墙，而不能使用李某的专有部分所对应的外墙。故C 选项错误，不当选。
④李某为了安装空调这一合理需求，而对自己的专有部分所对应的外墙进行
使用，其行为属于合理使用，无需其他业主同意，也无需向其他业主付费。故D
选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为A 选项。
32.（2017 年司考真题·单选）蒋某是C 市某住宅小区6 栋3 单元502 号房
业主，入住后，小区地下停车场设有车位500 个，开发商销售了300 个，另200
个用于出租。蒋某购房时未买车位，现因购车需使用车位。下列选项正确的是？
A.蒋某等业主对地下停车场享有业主共有权
B.如小区其他业主出售车位，蒋某等无车位业主在同等条件下享有优先购买
权
C.开发商出租车位，应优先满足蒋某等无车位业主的需要
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D.小区业主如出售房屋，其所购车位应一同转让
【答案】C
【难度】低
【考点】建筑物区分所有权
【解析】
①《民法典》第275 条第1 款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车
位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，小区
的地下停车位归开发商所有，开发商通过协议出售、赠与给业主的部分，则归业
主所有。故A 选项错误，不当选。
②优先购买权须根据法律的规定产生，目前在《民法典》中仅规定了两处优
先购买权：（1）按份共有人处分共有份额，其他按份共有人享有优先购买权；（2）
房屋出租人转让房屋的，房屋承租人享有优先购买权。本题中，不属于上述两种
情形，因此不产生优先购买权。故B 选项错误，不当选。
③《民法典》第276 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车
库应当首先满足业主的需要。”据此，C 选项正确，当选。
④《民法典》第273 条第2 款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用
房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此，转让专有部
分，共有部分将一并转移。但是，车位并非共有部分，其并不一并发生转移。故
D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
33.（2022 年法考回忆版·多选）盘龙小区的业主委员会根据小区业主大会
作出的有效决议与家和公司签订了《物业服务合同》。在服务期内，家和公司以
自己的名义擅自将小区中的物业服务用房一套及绿化用地一块出租给李某，收取
租金。关于本案，下列说法正确的是？
A.家和公司的出租行为侵犯了业主的建筑物区分所有权
B.家和公司与李某间的租赁合同效力待定
C.扣除合理成本后，该租金归小区业主共有
D.盘龙小区可解除与家和公司的物业服务合同
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【答案】ACD
【难度】中
【考点】建筑区分所有权；物业服务合同；无权出租
【解析】
①《建筑物区分所有权解释》第14 条第1 款规定：“建设单位、物业服务企
业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经
营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，
人民法院应予支持。”小区的物业服务用房及绿化用地属于小区业主共有，家和
公司作为物业服务人没有处分、收益的权限，其擅自将物业服务用房及绿化用地
出租给李某的行为构成对业主建筑物区分所有权的侵犯。故A 选项正确，当选。
②《建筑物区分所有权解释》第14 条第2 款规定：“属于前款所称擅自进行
经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣
除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，
人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”家和公司
不享有出租的权限，而将物业服务用房及绿化用地出租给李某，该行为属于无权
出租。但无权出租的事实对合同的效力并不产生影响，该租赁合同没有其他效力
瑕疵，应当被认定为有效。故B 选项错误，不当选。
③家和公司收取租金获得了利益，由此给小区业主造成的损失，而家和公司
获得利益不具有法律上的正当原因，其得利构成不当得利，应当予以返还。该租
金是基于“业主共有部分”所产生的收益，也应当被认定为小区业主共有。故C
选项正确，当选。
④《民法典》第946 条第1 款规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业
服务人的，可以解除物业服务合同。”本题中，盘龙小区的业主如果做出合法有
效的决议，可以解除与家和公司之间的物业服务合同。故D 选项正确，当选。
⑤题外话：在物业服务合同中，业主享有任意解除权，只要做出合法决议均
可解除物业服务合同。但是，解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业
主的事由外，业主应当赔偿损失。
综上，本题的正确选项为ABCD 选项。
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34.（2017 年司考真题·单选）蒋某是C 市某住宅小区6 栋3 单元502 号房
业主，入住后面临下列法律问题，请根据相关事实予以解答。对小区其他业主的
下列行为，蒋某有权提起诉讼的是？
A.5 栋某业主任意弃置垃圾
B.7 栋某业主违反规定饲养动物
C.8 栋顶楼某业主违章搭建楼顶花房
D.楼上邻居因不当装修损坏蒋某家天花板
【答案】D
【难度】低
【考点】建筑物区分所有权
【解析】
①《民法典》第286 条第2 款规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃
置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付
物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行
为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”
②据此，ABC 选项中的行为均涉及全小区业主的整体利益，应由业主大会、
业主委员会一提起诉讼、主张权利。故ABC 选项错误，不当选。
③D 选线中的行为，仅涉及蒋某的个人利益，由蒋某个人提起诉讼。故D 选
项正确，当选。
④题外话：集体利益集体诉，个人利益个人诉。
综上，本题的正确选项为D 选项。
35.（2020 年法考回忆版·单选）2020 年5 月1 日，刘某与韩某、李某好友
三人各自出资20 万元购买卡车一辆用于开展经营，但未约定各自的权利份额。6
月10 日，由于经营理念不合，韩某未通知刘某、李某即直接将其份额转让给好
友杨某。刘某、李某直至12 月20 日方才得知此事。对此，下列说法正确的是？
A.刘某、李某、韩某三人形成共同共有关系
B.三人的份额为各自三分之一
C.刘某可主张该份额转让合同无效
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D.李某可主张行使优先购买权
【答案】B
【难度】低
【考点】按份共有；优先购买权
【破题点】“韩某未通知刘某、李某”表明侵犯的共有人的优先购买权。
【解析】
①《民法典》第308 条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为
按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为
按份共有。”本题中，三人对于共有的类型没有约定，并且三者之间不具有家庭
关系。因此，应当认定三人对汽车形成按份共有。故A 选项错误，不当选。
②《民法典》第309 条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的
份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为
等额享有。”本题中，三人对于对于共有份额没有约定，可以按照出资份额进行
确定。由于由于三人各自出资20 万元，因此，三人各自的份额为三分之一。故
B 选项正确，当选。
③根据《民法典》第305 条的规定，按份共有人对外转让共有份额，其他按
份共有人在同等条件下享有优先购买权。本题中，韩某将共有份额转让给第三人
杨某，其他共有人刘某、李某在同等条件下享有优先购买权。韩某未通知刘某、
李某就直接转让共有份额的行为，侵犯了刘某、李某的优先购买权。
④根据《物权编解释（一）》第12 条的规定，在侵犯优先购买权的场合，其
他共有人“以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认
定该合同无效。”人民法院不予支持。因此，刘某主张转让合同无效，无法得到
法院的支持。（侵犯优先购买权并非合同的效力瑕疵）故C 选项错误，不当选。
⑤根据《物权编解释（一）》第12 条的规定，“按份共有人向共有人之外的
人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优
先购买该共有份额的，应予支持。”但是，按份共有人主张优先购买权存在时间
限制。
⑥《物权编解释（一）》第11 条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有
人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
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（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间
的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达
之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或
者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确
定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转
移之日起六个月。”本题中，韩某未通知刘某、李某，也难以确定刘某、李某知
道同等条件的时间。因此，刘某、李某应当在共有份额权属转移之日起6 个月内
主张优先购买权。转让行为发生在6 月10 日，而刘某、李某得知此事的时间为
12 月20 日，已过6 个月，其无法再行使优先购买权。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为B 选项。
36.（2017 年司考真题·多选）甲、乙、丙、丁按份共有某商铺，各自份额
均为25%。因经营理念发生分歧，甲与丙商定将其份额以100 万元转让给丙，通
知了乙、丁；乙与第三人戊约定将其份额以120 万元转让给戊，未通知甲、丙、
丁。下列哪些选项是正确的？
A.乙、丁对甲的份额享有优先购买权
B.甲、丙、丁对乙的份额享有优先购买权
C.如甲、丙均对乙的份额主张优先购买权，双方可协商确定各自购买的份额
D.丙、丁可仅请求认定乙与戊之间的份额转让合同无效
【答案】BC
【难度】中
【考点】按份共有；优先购买权
【解析】
①《民法典》第305 条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产
或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”只有在共有人
将其份额转让给第三人时，其他共有人才享有优先购买权。本题中，甲将份额出
售给其他共有人丙，属于对内转让，其他共有人不想有优先购买权。故A 选项错
误，不当选。
②乙将份额转让给共有人以外的第三人戊，属于对外转让，其他共有人在同
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等条件下可以产生优先购买权。故B 选项正确，当选。
③《民法典》第306 条第2 款规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购
买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比
例行使优先购买权。”本题中，若甲、丙均主张优先购买权，双方可以协商，协
商不成时，按各自的共有份额比例行使优先购买权。故C 选项正确，当选。
④乙未通知甲、丙、丁即将共有份额转让给戊，该行为侵犯了其他共有人的
优先购买权。但是，侵犯优先购买权并非合同的效力瑕疵，该份额转让合同不因
此而被认定为无效。故D 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为BC 选项。
37.（2016 年司考真题·多选）甲、乙、丙、丁按份共有一艘货船，份额分
别为10%、20%、30%、40%。甲欲将其共有份额转让，戊愿意以50 万元的价格
购买，价款一次付清。关于甲的共有份额转让，下列哪些选项是错误的？
A.甲向戊转让其共有份额，须经乙、丙、丁同意
B.如乙、丙、丁均以同等条件主张优先购买权，则丁的主张应得到支持
C.如丙在法定期限内以50 万元分期付款的方式要求购买该共有份额，应予
支持
D.如甲改由向乙转让其共有份额，丙、丁在同等条件下享有优先购买权
【答案】ABCD
【难度】中
【考点】按份共有；优先购买权
【解析】
①《民法典》第305 条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产
或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”据此，按份共
有人转让份额不需要取得其他共有人的同意，只是其他共有人在同等条件下享有
优先购买权而已。故A 选项错误，当选。
②《民法典》第306 条第2 款规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购
买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比
例行使优先购买权。”本题中，如乙、丙、丁均主张优先购买，在协商不成时，
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应当按照各自的共有份额比例行使优先购买权。故B 选项错误，当选。
③共有人主张优先购买权，必须在同等条件下主张。本题中，戊愿意一次性
付清价款，而丙主张分期付款，二者不属于同等条件，丙无法行使优先购买权。
故C 选项错误，当选。
④只有在共有人将其份额转让给第三人时，其他共有人才享有优先购买权。
若甲将其份额转让给乙，属于对内转让，其他共有人不享有优先购买权。故D
选项错误，当选。
综上，本题的正确选项为ABCD 选项。
38.（2012 年司考真题·单选）甲、乙、丙、丁共有1 套房屋，各占1/4，
对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义
将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述
是正确的？
A.有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利
B.有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3 以上的共有人的同意，出租
行为较处分为轻，当然可以为之
C.无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意
D.有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有
份额2/3 以上的共有人的同意即可
【答案】B
【难度】高
【考点】按份共有；民法的解释
【破题点】“甲、乙、丙未经丁同意”表明得到了四分之三的共有人同意。
【解析】
①我国《民法典》中并未对共有人出租共有物的规则进行设置，存在法律漏
洞，需要通过解释学对该漏洞予以填补。
②《民法典》第301 条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不
动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的
按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”据此，
按份共有人处分，共有物需要征得占份额2/3 以上的共有人同意。出租行为相较
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于处分行为属于性质更轻的行为。可采用当然解释中“举重以明轻”的解释方式，
即征得2/3 份额的共有人同意，连处分这一重的行为都可以实施，更遑论出租这
一轻微的行为。本题中，已经取得共有人三分之二以上同意，可以对该共有房屋
进行出租。故B 选项正确，当选。
③出租行为属于对标的物进行的收益，属于用益行为，不属于管理、处分及
改良行为。故ACD 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为B 选项。
39.（2021 年法考回忆版·单选）清江小区一层的商业用房中新开川菜馆一
家，在炒菜过程中不断向外排放烟气。韩某系该楼三楼租户，由于对辣椒严重过
敏，时常因川菜馆排放的烟气而过敏，支付医疗费若干。经查，该川菜馆所排放
的烟气符合国家及当地的排放标准。对此，下列说法正确的是？
A.因韩某并非房屋所有权人，其无权基于相邻关系提出请求
B.韩某有权要求川菜馆赔偿医疗费
C.韩某有权要求川菜馆安装过滤装置
D.韩某有权要求川菜馆不再使用辣椒
【答案】C
【难度】高
【考点】相邻关系
【破题点】“该川菜馆所排放的烟气符合国家及当地的排放标准”表明其没
有过错。
【解析】
①《民法典》第288 条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方
便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据民法理论通说，
“不动产的相邻权利人”不仅包括不动产的所有权人，还包括不动产的使用权人。
而使用权人也包括物权性的使用权人（用益物权人）与债权性的使用权人。本题
中，韩某作为承租人，其属于债权性的使用权人，也受到相邻关系的保护。故A
选项错误，不当选。
②《民法典》第289 条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照
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其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”一楼川菜馆排放烟气，
给租户韩某的基本生活造成影响，此时韩某对房屋的正常使用受到干扰，韩某可
以根据相邻关系提出主张。由于此时采取很多方式都可以使韩某的正常使用受到
保障，但是采取安装过滤装置这一方式符合社会习惯，而直接让川菜馆不得使用
辣椒则违反社会习惯。故C 选项正确，当选；D 选项错误，不当选。（注意，此
时韩某对不动产的权利（房屋租赁权）得以扩张，而川菜馆对不动产的权利（所
有权或是其他权利）则受到限制。）
③根据《民法典》第1165 条第1 款的规定，侵权责任的成立原则上须满足
四个要件：侵权行为、损害后果、因果关系、主观过错。本题中，川菜馆排放的
烟气符合法定标准，其难以预料将对韩某造成损害，即川菜馆没有过错，无需对
韩某承担侵权损害赔偿责任。故B 选项错误，不当选。
综上，本题的正确选项为C 选项。
40.（2005 年司考真题）甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其
院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200 元，并
提出不得超过20 天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙
予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？
A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材
B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材
C.甲应依约定向丙支付占地费
D.若建材堆放时间超过20 天，丙有权要求甲清理现场
【答案】A
【难度】中
【考点】相邻关系
【破题点】“甲搬运建材须从乙家门前经过”表明此时的利用是“不得不”。
【解析】
①《民法典》第292 条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设
电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、
建筑物的权利人应当提供必要的便利。”本条规定的利用类的相邻关系强调此时
对相邻不动产的利用应达到“必须”的程度，此时相邻关系才对此进行调整。本
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题中，甲堆放建材并非必须利用乙的院子，因此不属于相邻关系调整的范围，应
交由甲、乙自行约定，乙有权拒绝。故A 选项错误，当选。
②《民法典》第291 条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利
用其土地的，应当提供必要的便利。”本条系通行的相邻关系。本题中，甲搬运
建材必须从乙家的门口路过，此时这一利用成为了必须。因此，按照相邻关系之
规定，乙必须给予便利，不得拒绝。故B 选项正确，不当选。
③正如A 选项所述，甲对丙院子的利用也并未达到“必须”的程度，相邻关
系对此不做调整，而应交由甲与丙自行约定。本题中，甲、丙已达成甲支付使用
费使用20 天的约定，即应该按照该约定予以调整。甲应当依约支付使用费，其
使用期限为20 天，20 天期间届满，丙有权要求甲清空场地。故C 选项正确，不
当选；D 选项正确，不当选。
④题外话：有同学可能会有疑惑，甲与丙之间的约定是否构成地役权？仅就
本题而言，无法确定甲与丙之间的约定究竟系债权类的使用，还是设立了一项地
役权，根据甲、丙之间的约定内容，债权或地役权均有可能。
综上，本题的正确选项为A 选项。
【案例1】
风驰公司因欠付泉城修配厂借款未付，遂将自己的一辆宾利轿车抵偿给泉城
修配厂，但未办理过户登记。由于风驰公司欠付德盛公司价款未付，德盛公司获
得胜诉判决后申请法院对该宾利轿车进行了保全，法院采取了扣押措施。泉城修
配厂的得知后对此提出了执行异议，申请解除该保全措施。
依照现行法的规定，该执行异议是否成立？为什么？（5 分）
【采分点答案】
答：成立。（2 分）本题中，泉诚修配厂在支付合理价款完成交付后取得了
对宾利轿车的所有权，其虽然未经登记不得对抗善意第三人。（2 分）但是，转
让方风驰公司的债权人德盛公司并不属于善意第三人的范畴，其可以被对抗。（1
分）因此，宾利轿车属于泉诚修配厂的财产而不属于债务人风驰公司的财产，泉
诚修配厂的执行异议成立，法院应当解除对宾利轿车的保全措施。
【考点】特殊动产物权变动的规则；执行异议
【题目解析】
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①《民法典》第225 条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变
更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”本题中，泉诚修配厂虽然
取得宾利轿车的所有权，但其未办理过户登记。因此，泉诚修配厂的所有权不得
对抗善意第三人。
②《物权编解释（一）》第6 条规定：“转让人转让船舶、航空器和机动车等
所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人
主张其为民法典第二百二十五条所称的善意第三人的，不予支持，法律另有规定
的除外。”本题中，一方面泉诚修配厂支付了合理价款且取得了对宾利轿车的占
有；另一方面，德盛公司仅仅只是转让方风驰公司的债权人。因此，德盛公司不
属于不得对抗的善意第三人，即泉诚修配厂取得的所有权可以对抗德盛公司。
③相对于德盛公司而言，汽车所有权归属于泉诚修配厂，其不属于债务人风
驰公司的财产。因此，法院不应对该财产进行执行。故泉诚修配厂的执行异议成
立，法院应当解除对宾利轿车的保全措施。
【案例2】
王某于2021 年以600 万元的价格自房地产开发商丁公司处购买A 房屋，房
屋总面积150 平方米，王某支付首付款400 万元，剩余200 万元则以从丙银行处
办理按揭贷款的方式支付，为担保丙银行的债权，王某以A 房屋为丙银行办理了
房屋抵押权的预告登记。房屋建成后，2023 年1 月间丁公司办理了房屋首次登
记，但由于王某故意拖延，丁公司尚未给王某办理过户登记，而王某也未给丙银
行办理抵押登记。2023 年3 月间，王某未依约偿还欠付银行的按揭贷款。
银行可否对房屋行使优先受偿权？为什么？（4 分）
【采分点答案】
答：有权。（2 分）丙银行就A 房屋办理了抵押权的预告登记，房屋已经办
理了首次登记，且不存在预告登记的失效事由，因此丙银行可以直接根据预告登
记取得优先受偿权。（2 分）
【考点】抵押权的预告登记
【题目解析】
《担保制度解释》第52 条第1 款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预
告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次
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登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告
登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经
审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法
院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本题中，虽然仅给丙
银行办理了抵押权的预告登记，但是房屋所有权已办理首次登记，且不存在预告
登记的失效事由。因此，已经具备了办理抵押权本登记的要件，丙银行可以据此
产生优先受偿权。
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