文档文本内容
李劲松主观民商综合真题完整讲义【彩色标记
扩充法条完整版】
・
格式说明
📌
蓝色：法条原文、法律依据
🔵
红色：命题陷阱、
🔴
易错坑、采分关键点
绿色：案情小前提、案例代入分析
🟢
紫
🟣
色：拓展延伸、同类对比、关联考法
第一套：2021 民商综合真题（枫叶写字楼）
【完整题干案情】
枫桥公司通过抵债取得位于 S 市 A 区的一栋 20 层 “枫叶” 写字楼，枫桥
公司自留 19、20 层自用，其余楼层对外出租。 恒通公司是持有多张金融牌照
的集团公司，设立三家子公司：甲公司（全资子公司）、乙公司（控股子公
司）、丙公司（参股子公司）。甲、乙、丙分别承租写字楼 16、17、18 层用
于办公，每月租金各 30 万元，按季度支付；试租 1 年，到期无其他约定则续
租 2 年。租赁合同书面约定，如发生纠纷由 X 市 Y 区法院管辖。恒通公司为
三家子公司租金债务出具《独立担保函》，承担连带责任保证，该担保没有经
过股东会、董事会决议。
甲公司承租楼层内部设备损坏，多次通知枫桥公司维修，枫桥公司未处理。甲
公司自行出资维修，花费 60 万元，并且明确表示该笔费用希望从下一季度租
金中扣除，枫桥公司明确拒绝。甲向枫桥转账 30 万元。枫桥公司向法院起诉，
请求甲公司支付欠付租金 90 万，同时请求恒通公司承担连带保证责任。
丁前往写字楼，准备和乙公司签署保理合同，丁将车辆停放至写字楼停车场。
停车场大树遭遇大风刮倒，砸毁丁的车辆，造成丁 300 万元财产损失；事故直
接导致丁拒绝签署保理合同，乙公司遭受 5000 万预期利益损失。此前已经有
多人向大厦管理方预警树木存在折断风险，但大厦管理人员未登记、未处置该
隐患。
丙公司向枫桥公司申请对承租楼层重新装修，被枫桥公司拒绝；丙公司私自将
18 层转租给案外第三方。
后续枫桥公司将整栋 “枫叶” 写字楼整体转让给峰塔公司。甲公司主张，自
己作为 16 层房屋承租人，对 16 层享有承租人优先购买权。
全部设问
1. 枫桥公司起诉甲、恒通公司索要租金，本案应当由哪个法院管辖？为什么？（5
分）
2. 假设恒通公司实际承担保证责任之后，能否直接依据本案生效判决书申请强制
执行，向甲公司追偿？为什么？（4 分）
3. 甲公司提出以 60 万元维修费抵销应付租金，法院应当按照抗辩处理，还是反
诉处理？为什么？（6 分）
4. 甲公司主张，转账的 30 万元是支付租金。该事实举证责任由谁承担？如果法
院审理后无法形成内心确信，事实真伪不明，法院应当如何处理？（6 分）
5. 丁遭受车辆损害，可以向谁主张赔偿？为什么？（5 分）
6. 乙公司因为意外未能签订 5000 万标的的保理合同，该 5000 万损失，乙是否
可以主张赔偿？为什么？（6 分）
7. 丙公司是否有权把 18 层转租给另一个公司？为什么？（6 分）
8. 枫桥公司把枫叶写字楼整体转让给峰塔公司时，甲、乙、丙的租赁合同是否当
然解除？为什么？（4 分）
9. 甲公司能否就 16 层行使承租人优先购买权？如果能，为什么；如果不能，为
什么？（7 分）
10. 恒通公司对于甲公司、丙公司的租金债务，是否应当承担连带保证责任？为什
么？（6 分）
设问 1 解析
结论：应当由 S 市 A 区人民法院管辖，当事人约定的 X 市 Y 区法院管辖条
款无效。
1.
法条：《民诉法解释》第
🔵
28 条第 2 款：农村土地承包经营合同纠纷、房
屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不
动产纠纷确定管辖。不动产纠纷由不动产所在地人民法院专属管辖。 《仲裁
法》第 5 条：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受
理，但仲裁协议无效的除外。
2.
3.
【大前提深度阐释】 专属管辖，属于法定强制管辖规则，是法律强制规定部分
案件只能由特定法院受理。专属管辖效力高于协议管辖、一般地域管辖；
当
🔴
事人不能通过合同约定、格式条款、口头约定去改变专属管辖；但是专属管辖
不能排除合法有效的仲裁协议。
4.
命题陷阱：很多考生混淆：普通商品房买卖合同≠不动产专属管辖；只有
🔴
“政策性房屋买卖合同”（如经济适用房、安置房）才归不动产专属管辖。普
通商品房买卖适用合同纠纷管辖（被告住所地、合同履行地）。 “农建房政”
口诀对应四类案件：农 = 农村土地承包；建 = 建设工程施工合同；房 = 房屋
租赁合同；政 = 政策性房屋买卖。
协议管辖有效要件：①限于合同或者财产权益纠纷；②书面形式；③选择的法
院与案件有实际联系；④不得违反级别管辖、专属管辖的强制性规定。一旦违
背专属管辖，管辖约定整体无效，不是部分无效。
1.
【案情小前提】 本案属于房屋租赁合同，落入不动产专属管辖范围。案涉
🟢
写字楼不动产坐落于 S 市 A 区。虽然租赁合同书面约定 X 市 Y 区法院管辖，
但该约定违背法定专属管辖，管辖约定全部无效。本案不存在有效仲裁协议，
因此由法院管辖。
2.
3.
【结论】本案只能由不动产所在地 S 市 A 区人民法院管辖。
4.
【扩充
同类延伸考法】
🟣
・
1、如果本案不是房屋租赁，是普通房屋买卖，则
当事人可以自由协议管辖； 2、建设工程施工合同，无论是否结算，一律适用
不动产专属管辖； 3、专属管辖≠排除仲裁：本案如果双方达成有效书面仲裁
协议，则仲裁委管辖，法院不再受理案件。
设问 2 解析
结论：恒通公司不可以直接依据该判决书申请强制执行向甲追偿。（主流观
点）
1.
法条：《民事诉讼法》第
🔵
246 条，申请强制执行的生效裁判文书，必须具
备明确、具体、可执行的给付内容。 《民法典》第 700 条：保证人承担保证
责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，
享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。
2.【大前提深度阐释】 强制执行程序的定位：执行程序是实现已经确定的实体
权利，不负责审理、判断当事人之间有争议的实体法律关系。 判决书中有两种
表述： ①判决主文（具有强制执行力）：写明 “被告向原告支付 XX 元”，
有明确金钱、行为给付内容，可以直接申请执行。 ②说理部分 / 宣示性表述
（无强制执行力）：仅写明 “保证人承担责任之后有权向债务人追偿”，仅仅
在说理部分告知当事人享有追偿这项实体权利，但没有对追偿金额、追偿范围
作出实体裁判确认，属于权利宣示，不属于可执行主文。
命题陷阱：很多同学误认为，只要判决书写了 “有权追偿” 就可以直接执
🔴
行。实际上追偿权虽然是法定权利，但追偿的金额、是否存在抵扣、债务人有
无抗辩，全部属于实体争议，执行局无权审查。保证人必须另行提起追偿诉讼，
拿到写明具体给付金额的判决主文，才能够申请强制执行。
1.
【案情小前提】 本案判决仅仅在说理部分写明恒通公司承担保证责任后，
🟢
可以向甲公司追偿，并未在判决主文确定具体追偿数额。恒通如果要实现追偿，
需要单独起诉甲，经过法庭审理查清实际代偿金额、抗辩事由，拿到有明确给
付主文的生效判决，才能够申请强制执行。
4.【结论】不能直接依据本判决申请强制执行。
【扩充
延伸考法】 例外情形：如果法院判决主文直接写明：“恒通公司
🟣
・
承担保证责任之后，有权在 XX 元范围内向甲公司追偿”，此种情况下主文已
经确定金额，才可以直接申请强制执行。
设问 3 解析
结论：甲以 60 万维修费抵销租金的主张，法院应当作为反诉处理。
1.
法条：《民法典》第
🔵
568 条（法定抵销）；《民事诉讼法》反诉制度。
《民法典》第 712-713 条：出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁
物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，
承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
2.【大前提深度阐释】 抵销分为法定抵销、约定抵销；而在民事诉讼程序当中，
被告提出抵销抗辩，进一步区分为抗辩型抵销、反诉型抵销，这是主观题高频
区分考点。
抗辩型抵销：被告用来抵销的主动债权，已经被生效判决书、调解书完全确认。
该债权已经没有实体争议，被告在本诉当中直接拿来对抗原告诉请，属于程序
上的抗辩，不需要提起反诉，法院可以直接审查采纳。本质：拿来抗辩的债权，
已经经过另案实体审理确认。
反诉型抵销：被告主张用来抵销的债权，从来没有经过生效法律文书确认。这
个债权本身存在真实性、合法性争议，具备独立诉的利益，被告完全可以单独
就此债权另行起诉。此时不能仅作为抗辩，必须提起反诉。
命题陷阱：很多考生看到 “抵销” 二字，直接写属于抗辩，这是高频丢分
🔴
。
关键判断标尺：主动债权是否已经生效裁判确认，而不是看是不是抵销。
1.
【案情小前提】 本案甲公司垫付的
🟢
60 万维修费债权，从来没有经过法院
或者仲裁机构生效文书确认。对于该笔债权，法院必须审理：设备损坏原因、
维修义务归属、60 万费用是否真实合理。该债权甲完全可以单独起诉枫桥公司，
具备独立诉的利益。因此不能作为抗辩，必须提起反诉。 程序提示：如果被告
不主动提起反诉，法院不得主动审理该 60 万债权，也不能直接在本诉中直接
抵扣租金。
4.【结论】应当作为反诉处理。
【扩充
延伸考法】 假设甲公司之前已经另案起诉枫桥，法院生效判决已
🟣
・
经确认枫桥应当向甲支付 60 万维修费。后枫桥起诉索要租金，甲拿这份生效
判决的债权来抵销租金，则属于抗辩，不需要反诉。
设问 4 解析
结论：由甲公司承担举证责任；法院事实真伪不明，不能直接判决甲败诉，应
当直接适用法定抵充规则。
1.
法条：《民法典》第
🔵
560 条【债务抵充规则】。抵充顺序：①约定抵充＞
②指定抵充＞③法定抵充。
2.【大前提深度阐释】 债务抵充，是债务人给付的金钱不足以清偿全部数笔到
期债务，法律规定如何确定该笔清偿对应哪一笔债务的制度。 ①约定抵充：债
权人和债务人事先书面约定，该笔还款专门清偿某一笔债务，效力最高。 ②指
定抵充：债务人在履行给付的当场，明确告知债权人，本次给钱用来清偿哪一
笔债务。指定行为由债务人作出；主张存在 “指定” 这件事实的人，承担举
证责任。 ③法定抵充：既无事先约定，履行当时债务人也没有作出指定，法律
直接给出清偿顺序。 法定抵充完整顺序：数项债务均已到期，优先抵充缺少担
保的债务；各项债务担保状况相同，优先抵充债务人负担较重的债务；负担相
同，优先抵充债务发生时间更早的债务；仍然无法全部清偿，按照各个债务的
金额比例抵充。
命题陷阱：举证责任的易错思维：“谁主张，谁举证，举证不能就败诉”，
🔴
这句话不是绝对真理。当实体法律对于事实真伪不明已经预设专门处理规则，
则直接适用实体规则，而不是直接驳回原告诉讼请求。 本案，如果甲无法证明
当时作出过指定抵充，不等于甲 30 万全部打水漂，直接启用法定抵充分配清
偿对象。
1.
【案情小前提】 甲主张转账
🟢
30 万属于 “履行时当场指定该笔钱用于清偿
租金债务”，甲是主张 “指定抵充” 事实存在一方，由甲承担举证责任。 如
果证据达不到高度盖然性，法官无法形成内心确信，认定指定行为真伪不明。
此时不能直接判决甲的主张不成立、全部驳回，直接适用民法典法定抵充规则，
对 30 万清偿对象进行分配。
4.【结论】由甲承担举证责任；真伪不明适用法定抵充。
【扩充
延伸考法】 区分抵充与抵销：抵充解决 “一笔钱还多笔债，还的
🟣
・
是哪一笔”；抵销解决 “双方互负债务，互相消灭部分债务”，二者制度完全
不同，答题切勿混淆。
设问 5 解析
结论：丁可以向大厦管理方主张侵权赔偿（二选一答题即可）。
路径一（林木折断损害责任）
1.
法条：《民法典》第
🔵
1257 条：因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人
损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
归责原则：过错推定责任。
2.【大前提深度阐释】 过错推定责任：属于过错责任的特殊变种。发生损害之
后，法律直接推定被告具有过错；被告想要免责，必须自己拿出充分证据证明
自己已经尽到全部管理维护义务；被告举证不成功，就要承担侵权责任。举证
责任倒置，原告不需要证明被告存在过错。 林木致人损害，责任主体是管理人
优先，不一定是所有权人。谁实际负责维护、养护，谁就是管理人，承担责任。
1.
【案情小前提】 大厦管理方是该树木实际管理人；已经收到树木即将折断
🟢
的风险预警，但没有采取修剪、移除等处置措施。管理人不能证明自己没有过
错，法律推定存在过错，应当赔偿丁 300 万车辆财产损失。
路径二（经营场所安全保障义务）
1.
法条：《民法典》第
🔵
1198 条：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、
娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，
未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。
2.【大前提深度阐释】 安全保障义务，义务人是经营场所的管理人，义务内容
是防范场所内可预见风险。如果已经收到明确风险预警，属于高度可预见危险，
管理人应当积极消除隐患；不作为就属于未尽安全保障义务。注意区分：第三
人造成损害，管理人未尽义务承担补充责任；本案危险来自场所本身设施树木，
管理人承担直接全部侵权责任。
1.
【案情小前提】 停车场属于经营性公共场所，大厦管理方作为管理人收到
🟢
树木折断预警，未处置隐患，未尽安全保障义务，对丁的车辆损失承担侵权赔
偿。
【扩充
同类考点总结】民法典物件损害的过错推定情形：①建筑物搁置物
🟣
・
悬挂物脱落坠落；②林木折断；③窨井等地下设施致人损害。
设问 6 解析
结论：乙公司主张 5000 万预期利益损失，不能得到支持。 1.【大前提深度阐
释】 需要依次排除三大请求权基础：违约责任、缔约过失责任、侵权责任。
①违约责任：前提必须存在合法有效的合同约束双方。乙公司和大厦管理方之
间，没有订立任何合同，不存在违约的基础，违约责任直接排除。 ②缔约过失
责任：
《民法典》第
🔵
500 条，缔约过失发生在磋商订立合同阶段，一方违
背诚实信用原则，破坏缔约关系，造成对方信赖利益损失。本案拒绝签约的是
丁，丁拒绝签约的原因是车辆遭受重大财产损失，属于客观合理事由，丁没有
违背诚实信用原则，缔约过失责任不成立。 ③侵权责任与纯粹经济损失：
纯粹经济损失：受害人没有遭受人身伤害、物权损毁等绝对权侵害，只是间
🔴
接遭受金钱利益减少，例如本案签约落空的预期利润。 法理规则：过失行为引
发的纯粹经济损失，侵权法原则不予保护；只有行为人主观故意，刻意造成他
人此种经济损失，才例外予以保护。 另外需要满足相当因果关系要件：按照社
会一般普通人的预见标准，该行为通常、很大概率会引发该损害，才认可因果
关系成立。大树砸车，普通人无法预见到会造成几千万商业签约落空，二者不
具备相当因果关系。
1.
【案情小前提】
🟢
5000 万属于商业预期利润，属于纯粹经济损失。大厦管理
人仅仅属于过失疏忽，不存在故意加害乙公司商业利益。行为和 5000 万损失
之间也无相当因果关系。侵权责任不成立。
3.【结论】乙公司无权主张该 5000 万损失赔偿。
【扩充
延伸考法】对比：如果管理人明知道大树要倒，故意把丁的车锁在
🟣
・
停车场，目的就是阻止丁签约，主观故意，则此时可以支持纯粹经济损失赔偿。
设问 7 解析
结论：丙公司无权将 18 层转租第三方，属于非法转租。
1.
法条：《民法典》第
🔵
716 条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给
第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民法典》第
715 条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人
未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人
恢复原状或者赔偿损失。
2.【大前提深度阐释】 转租分为合法转租、非法转租。
合法转租：取得出
✅
租人明确同意（书面、口头均可）；转租之后，原租赁合同继续有效，次承租
人和承租人成立新的转租合同。出租人可以向承租人主张租金；次承租人受到
侵害，可以向承租人主张违约责任。
非法转租：没有取得出租人同意。
❌
🔴
重要易错点：非法转租，承租人和次承租人之间转租的合同，依然有效！！！
法律仅仅赋予出租人解除【原租赁合同】的法定解除权，转租合同本身效力不
受影响。很多考生错误写转租合同无效，属于重大丢分。
配套装修规则：承租人不能擅自改造、装修租赁房屋；要装修，必须取得出租
人同意；未经同意擅自装修，属于侵害出租人物权的侵权行为，出租人有权请
求恢复原状、赔偿财产损失。
1.
【案情小前提】 丙向枫桥申请装修，已经被明确拒绝，说明出租人明确不
🟢
同意改造，同时也没有同意转租。丙私自对外转租，属于非法转租。枫桥公司
有权解除丙和自己之间的房屋租赁合同。
4.【结论】丙无权转租。
【扩充
延伸考法】如果出租人知道承租人转租，
🟣
・
6 个月之内没有提出异议，
视为出租人默示同意转租，不再享有解除原合同的权利。
设问 8 解析
结论：甲、乙、丙的租赁合同不会当然解除。
1.
法条：《民法典》第
🔵
725 条【买卖不破租赁】：租赁物在承租人按照租赁
合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.【大前提深度阐释】 买卖不破租赁构成三要件：①原租赁合同合法有效；②
承租人已经实际合法占有租赁房屋；③抵押权没有设立在出租之前。
法定
👉
例外（先抵后租）：房屋在出租之前，已经设立有效的抵押权，后续抵押权实
现，拍卖变卖房屋，不适用买卖不破租赁。此时新的所有权人不受旧租赁合同
约束，可以要求承租人搬离。
法律效果：所有权发生变动，新买受人峰塔公司不是选择是否承受合同，而是
法律强制规定 “法定承受” 原有出租人的全部权利义务，直接变成新出租人。
原有租赁关系继续存续，租赁合同不会自动解除，不需要重新签订新合同。
命题陷阱：不是 “买受人愿意就继续租，不愿意就解除”，是法律强制承
🔴
受。
1.
【案情小前提】 本案租赁在先，不存在房屋先抵押再出租的情形。枫桥公
🟢
司把写字楼整体转让给峰塔，峰塔法定承受甲、乙、丙三份租赁合同。
4.【结论】租赁合同不会当然解除。
【扩充
执行延伸考点】强制执行拍卖房屋：满足买卖不破租赁，执行程序
🟣
・
应当带租拍卖；先抵后租情形，不带租拍卖。
设问 9 解析（开放型题目，二选一作答，两种观点均给分）
观点一：甲公司不能就 16 层行使优先购买权。
1.
法条：《民法典》
🔵
726 条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理
期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2.【大前提深度阐释】 “同等条件” 不单单指价款金额，而是一整套完整交
易条件：包含交易标的物的范围、总价款、付款期限、付款方式、整体交易安
排。出租人对外出让的标的是整栋大楼，属于完整的整体交易；承租人只想剥
离其中一层单独购买，交易标的范围不一致，不满足同等条件。
1.
【案情小前提】 枫桥对外处分标的物是完整的
🟢
20 层写字楼整体，甲只想
要购买自己承租的 16 层，交易标的不同，不满足同等条件。 4.【结论：不能
行使优先购买权】
观点二：甲公司可以就 16 层行使优先购买权。 1.【大前提深度
阐释】 建筑物区分所有下，各个楼层物理上具备可分割、可单独
处分的属性。承租人优先购买权制度立法目的，保护承租人对自
己实际占有使用房屋的居住经营利益。甲仅仅承租 16 层，优先
购买权效力应当限定于其承租的特定楼层。在房屋可以分割单独
转让前提下，甲只购买该楼层，属于同等条件。
1.
【案情小前提】 大楼楼层可以分割独立处分，甲仅主张承租的
🟢
16 层，应
当允许行使优先购买权。 3.【结论：可以行使优先购买权】
【扩充高频坑】《民法典》规定：承租人优先购买权遭受侵害，承租人仅可
🟣
以请求出租人赔偿损失，无权请求宣告买受人和出租人之间的房屋买卖合同无
效。
设问 10 解析
结论：恒通公司对甲公司债务担保有效，应当承担连带保证责任；对于丙公司
债务担保无效，恒通公司不需要承担连带保证责任。
1.
法条：《公司法》第
🔵
16 条；《民法典担保制度解释》第 8 条。
2.【大前提深度阐释】 《公司法》16 条公司对外担保规则：公司对外为他人
债务提供担保，原则上必须经过股东会或者董事会作出有效决议；接受担保的
债权人（相对人）负有合理审查该决议的注意义务。 决议豁免的法定情形（无
需出具决议，担保依然有效）： ①母公司为全资子公司开展经营活动提供担保；
②银行、正规持牌金融机构开立保函。
易错命题陷阱：公司持有金融牌照≠本条所说 “金融机构开立保函”。集
🔴
团公司就算有金融牌照，如果不是开立保函业务，普通对外担保，不能豁免内
部决议。
越权担保效力判断三步法： ①第一步：判断该笔担保是否需要内部决议； ②
第二步：判断交易相对人（债权人）是否善意（是否尽到审查决议的义务）；
③第三步：相对人善意→担保有效；相对人非善意，未尽审查义务→担保合同
无效；担保无效之后，按照各方过错程度划分赔偿责任。
1.
【案情小前提分层评价】 ①甲公司是恒通的全资子公司。母公司为全资子
🟢
公司经营债务担保，属于法定决议豁免情形。即便本案没有股东会、董事会决
议，担保依旧有效，恒通应当承担连带保证责任。 ②丙公司只是参股子公司，
不属于决议豁免情形。没有出具股东会 / 董事会决议，属于法定代表人越权担
保；题干没有给出信息表明枫桥公司审查过相关决议，因此相对人不属于善意，
担保合同无效。本案案情没有交代各方过错细节，因此恒通不需要承担连带保
证责任。
4.【结论：对甲担保有效，对丙担保无效】
【扩充延伸考法】如果债权人明知道没有决议，仍然接受担保，属于恶意，
🟣
担保无效，担保人过错极小，几乎不用承担赔偿责任。
第二套：担保与以物抵债综合真题（回忆版）
完整案情
甲公司需要资金，甲法定代表人张龙找姐姐张凤求助融资；张凤是上市公司乙
公司的法定代表人。李丽以对外放贷为职业。各方为了规避上市公司对外担保
必须出具股东会决议并且公开披露的强制规定，不签署担保合同，直接签署形
式上的共同借款合同，形式上将乙公司列为共同借款人，真实交易目的是乙公
司为甲公司的债务提供保证担保。四方签署一份备忘录，记录全部真实磋商过
程，备忘录由李丽、张凤各执一份。李丽出借 1500 万，该笔借款全部实际由
甲公司使用。
甲公司和丙公司存在建设工程施工合同关系，丙公司欠付甲公司工程款 2000
万。甲、丙签署《抵债协议 1》，约定丙将名下三套房屋过户给甲公司，抵偿
该笔工程款债务。
后续甲和李丽签署《抵债协议 2》，约定丙直接把两套房屋过户登记给李丽，
以此清偿甲欠李丽的 1500 万借款。丙公司在《抵债协议 2》加盖公章，手写
备注：“同意今后 7、9 号楼过户事宜直接由丙公司对接李丽”。但是协议签
署之后，丙公司始终没有办理过户登记手续。借款到期，债务人没有清偿，李
丽起诉乙公司；后续又起诉甲公司、丙公司，请求法院判令丙直接向李丽办理
房屋过户登记。
全部设问
1. 试分析李丽与乙公司之间法律关系的性质，李丽是否可以向乙公司主张权利？
为什么？（11 分）
2. 针对李丽起诉乙公司这一案件，法院是否应当依职权主动追加其他当事人？结
合民法典和民诉法规定说明理由。（5 分）
3. 乙公司向法院申请责令李丽提交备忘录，属于什么证据规则？（4 分）
4. 乙公司可否请求张凤承担民事追偿责任？为什么？（4 分）
5. 甲公司、张凤是否须对李丽承担连带还款义务？为什么？（7 分）
6. 试分析《抵债协议 1》的性质与效力。（6 分）
7. 李丽就甲公司、丙公司提起的诉讼，应当由哪些法院管辖？（不考虑级别管
辖）（7 分）
8. 丙公司的抗辩理由：“丙和李丽之间不存在合同关系，不应当向李丽过户房
屋”，该抗辩理由是否成立？为什么？（6 分）
9. 如果法院判决丙向李丽办理过户。判决生效后，中华银行主张自己对案涉抵债
房屋享有抵押权，向法院提起第三人撤销之诉。法院是否应当受理？请结合民
诉法 59 条第三款分析理由。（6 分）
设问 1 解析
结论：二者名义是借款合同，真实法律关系属于连带责任保证；李丽不能够向
乙公司主张权利。
1.
法条：《民法典》
🔵
146 条【通谋虚伪表示】：行为人与相对人以虚假的意思
表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，
依照有关法律规定处理。 《民法典担保制度解释》第 9 条【上市公司担保特
殊规则】：上市公司对外提供担保，不仅需要公司内部有效决议，还必须对外
公开披露该担保事项。没有公开披露，担保行为无效。并且为保护广大中小投
资者利益，上市公司即便担保无效，既不承担担保责任，也不承担担保无效后
的过错赔偿责任。
2.【大前提深度阐释】 通谋虚伪表示构成要件：双方当事人都明知外在表示行
为不是自己真实内心想法，双方共同串通作出虚假外在行为，内心追求另外一
套隐藏法律行为。
辨析：区分通谋虚伪
⚠️
VS 恶意串通。
通谋虚伪：双方不追求表面行为发生法律效果，目的是实现隐藏行为，不一定
损害第三方利益；
恶意串通：双方串通，主观目的就是损害第三人的合法权益。
本案表面《借款合同》仅仅是用来规避上市公司担保的披露义务，各方内心根
本不想让乙成为真实借款人；隐藏行为是乙提供连带责任保证。因此虚假的借
款行为无效，按照隐藏的保证行为评价效力。
命题高频坑点：普通公司担保无效之后，要按照过错承担赔偿责任；但是上
🔴
市公司有特殊保护，未披露时，连过错赔偿都不用承担。
1.
【案情小前提】 乙是上市公司，案涉保证担保没有对外公开披露。虽然隐
🟢
藏行为是连带责任保证，但是担保行为无效，并且适用上市公司特殊保护规则。
4.【结论：法律关系为连带责任保证，李丽不能向乙主张权利。】
【扩充延伸】如果是非上市普通公司，担保没有决议，担保无效，公司视过
🟣
错承担 1/2、1/3 的赔偿责任；上市公司排除该规则。
设问 2 解析
结论：法院不应当依职权主动追加其他当事人。
1.
法条：《民法典》
🔵
688 条连带责任保证；《民诉法解释》第 66 条：因保证
合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院
应当将保证人和被保证人列为共同被告。债权人仅起诉保证人的，除保证合同
明确约定保证人承担连带责任的外，人民法院应当通知被保证人作为共同被告
参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可只列被保证人为被告。
2.【大前提深度阐释】 保证分为一般保证、连带责任保证，诉讼程序处理完全
不一样： ①连带责任保证：债权人选择权。债权人可以单独起诉债务人，可以
单独起诉保证人，可以一并起诉两者。如果仅仅起诉保证人，法律规定人民法
院可以追加主债务人为共同被告。“可以” 属于授权性规范，代表法官有自由
裁量，不是法律强制必须追加。 ②一般保证：债权人只起诉保证人，法院应当
追加主债务人为共同被告，不能只审理保证人。
重要区分概念：起诉资格 ≠ 实体胜诉权。只要符合民事诉讼起诉条件，原告
就可以去法院起诉被告；但起诉受理，不等于原告实体上一定可以打赢官司。
本案李丽虽然实体上拿不到乙公司的钱，但是程序上依然有权起诉乙公司。
1.
【案情小前提】 本案是连带责任保证，李丽仅仅起诉保证人乙公司。法院
🟢
“可以” 追加，不是必须依职权主动追加。
4.【结论：不应当依职权主动追加。】
【扩充主观题高频对比：一定要分清 “可以” 和 “应当”，这是采分
🟣
点。】
设问 3 解析
结论：属于【文书提出命令】证据规则。
1.
法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第
🔵
45-48 条，文书
提出命令。
2.【大前提深度阐释】 文书提出命令制度适用条件：①书证对查明案件事实具
有重要意义；②该书证物理上由对方当事人持有、控制；③负有举证责任一方，
自己无法获取这份书证，向法院申请责令对方提交。 法律后果：对方无正当理
由拒不提交书证，直接推定申请该文书一方，主张的书证记载内容为真实。 如
果当事人故意销毁、隐匿这份书证，除推定内容真实之外，还可以对其作出罚
款、拘留等妨害民事诉讼强制措施。
辨析对比：文书提出命令 VS 证据保全。 证据保全：证据存在灭
失、毁损风险，提前固定保存证据； 文书提出命令：证据完好，
只是掌握在对手手里，请求法院命令对手拿出来。二者完全不同。
1.
【案情小前提】 备忘录属于书证，由李丽控制持有。乙公司拿不到这份材
🟢
料，向法院申请责令李丽提交，适用文书提出命令。
【扩充考法】如果本案李丽当庭把备忘录销毁，法院直接推定备忘录记载全
🟣
部内容为真实，还可以对李丽妨害民事诉讼进行处罚。
设问 4 解析（开放观点）
主流观点：乙公司可以请求张凤承担民事追偿责任。
1.
法条：《民法典》第
🔵
62 条：法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法
人承担民事责任。法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以
向有过错的法定代表人追偿。
2.【大前提深度阐释】 本条的核心争议点：法条写 “造成他人损害”，损害
是否仅仅包含实体对外赔付金钱？还是包括公司卷入诉讼产生的诉讼费、律师
费、鉴定费等诉讼成本？
观点一（主流答题观点）：诉讼开支属于公司实实在在的财产减损，属于法条
意义的损害。张凤作为法定代表人，明知上市公司担保需要披露，仍然违规操
作，主观重大过错。即便公司没有对外实体赔付，产生的律师费、诉讼费属于
损失，公司有权向过错法定代表人追偿。
观点二：法条所指损害，仅限于法人对外向第三人承担实体给付赔偿。本案乙
没有对外赔钱，没有实际损害，不支持追偿。
主观题二选一作答，写明观点 + 理由即可得分。
【扩充延伸】如果法定代表人完全没有过错，纯粹商业风险，则不能追偿。
🟣
设问 5 解析
结论：甲公司不需要连带还款；张凤也不承担连带还款义务。
1.
法条：职业放贷认定规则；《民法典》第
🔵
388 条担保从属性规则。
2.【大前提深度阐释】 职业放贷人：自然人未经金融监管许可，反复、持续性
向社会不特定对象发放有偿民间借贷，属于职业放贷行为。签署的民间借贷借
款合同整体无效。
合同无效之后法律后果：本金应当返还；双方约定的利息、违约
金全部无效，仅可以按照 LPR 主张资金占用损失。
担保从属性：主债权债务合同无效，担保合同随之无效。担保合同无效之后，
担保人不会承担担保合同约定的连带责任。 只有担保人自身存在过错，才承担
与其过错相适应的补充赔偿责任，不是连带责任。
1.
【案情小前提】 李丽属于职业放贷人，主借款合同无效。张凤提供的保证
🟢
，
因为主合同无效而随之无效，不承担约定的连带还款义务。如果张凤存在过错，
承担的是按过错比例的补充赔偿，而非连带。甲公司作为实际资金使用方，基
于合同无效承担本金返还义务，不承担原合同约定的连带还款责任。
【扩充易错】合同无效≠不用还钱，本金返还义务仍然存在，只是利息、连
🟣
带约定全部作废。
设问 6 解析
结论：《抵债协议 1》属于【新债清偿（清偿型以物抵债）】，协议成立并且
有效。 1.【大前提深度阐释｜依据合同编通则司法解释】 债务到期之后达成
的以物抵债，分两类制度： ①新债清偿：双方达成以物抵债合意，合同没有明
确写明原旧债务就此消灭。 法律性质：诺成性合同。双方意思表示达成一致，
协议即生效，不需要不动产过户、动产交付作为生效条件。法律效果：旧债务、
新抵债债务两者同时并存；只有抵债的义务全部履行完毕（房屋过户完成），
原本旧的工程款债务才归于消灭。如果债务人拒不办理过户，债权人既可以选
择起诉要求履行抵债过户，也可以回头起诉主张原来旧的工程款债权。
②债务更新（债的更改）： 协议当中明确书面约定原旧债务彻底消灭，仅仅保
留新的抵债义务。一旦成立生效，旧债直接消灭，旧债务对应的担保、时效全
部归于消灭，债权人只能请求履行新的抵债义务。
命题陷阱：很多考生误以为以物抵债必须过户才生效，这是典型错误。到期
🔴
后的新债清偿，合意达成即生效，过户是履行行为，不是生效要件。 另外区分：
债务履行期限届满之前达成的抵债，属于担保型以物抵债，参照让与担保规则
处理。
1.
【案情小前提】 本案《抵债协议
🟢
1》，只约定房屋过户抵偿工程款，没有
文字写明 2000 万工程款旧债务直接消灭。属于新债清偿；双方意思真实，不
违反法律强制性规定，协议有效。
【扩充考法】如果丙到期拒绝过户，甲公司有选择权：可以起诉要求过户房
🟣
屋，也可以不去主张抵债，直接起诉要求偿还原来 2000 万工程款。
设问 7 解析
结论：本案不属于不动产专属管辖；被告住所地、合同履行地法院均可以管辖。
1.
法条：《民诉法解释》
🔵
28 条；《民事诉讼法》第 24 条，因合同纠纷提起
的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2.【大前提深度阐释】 《民诉法解释》28 条的不动产专属管辖，严格限定
“农建房政” 四类案件。单纯的以物抵债合同，本质是合同之诉，不属于四类
案件，不触发不动产专属管辖。 合同纠纷一般管辖规则：被告住所地或者合同
履行地法院拥有管辖权。 合同约定交付不动产作为履行义务，不动产所在地认
定为合同履行地。
1.
【案情小前提】 本案被告是甲公司、丙公司，二被告住所地法院有管辖权
🟢
；
抵债房屋所在地，属于交付不动产的合同履行地，该地法院同样拥有管辖权。
原告可以在三地当中任选一个法院起诉。
【扩充陷阱】如果本案不是抵债合同，而是建设工程施工合同，那就触发不
🟣
动产专属管辖。
设问 8 解析
结论：丙公司的抗辩理由不能成立。
1.
法条：《民法典》
🔵
545-548 债权转让制度。
2.【大前提深度阐释】 债权转让：债权人可以把自己全部 / 部分债权转让给
第三人。生效规则：债权转让协议，双方达成合意即在让与人和受让人之间生
效；通知到达债务人时，才对债务人生效。不需要取得债务人同意。债务人收
到通知之后，必须向新的债权受让人履行债务。债务人不能拿 “我和受让人没
有合同” 作为抗辩。
辨析：债权转让
⚠️
VS 利益第三人合同。
债权转让：债权人把完整债权法律地位转移出去，原债权人退出债的关系；
利益第三人合同：合同双方不变，只是约定债务人向第三人履行，债权人仍然
是原来的合同当事人，第三人只是被动接收利益。
1.
【案情小前提】 甲公司对丙公司享有请求过户房屋的债权。甲将该债权转
🟢
让给李丽；丙公司在抵债协议上盖章手写备注，说明丙已经收到债权转让通知。
债权转让已经对丙生效。李丽取得该债权，有权直接请求丙向自己过户房屋。
丙的抗辩理由不能成立。
【扩充考法】如果债权转让没有通知丙，那么对丙不发生效力，李丽不能直
🟣
接找丙履行，只能找原债权人甲。
设问 9 解析
结论：法院不应当受理中华银行提起的第三人撤销之诉。
1.
法条： 《民事诉讼法》第
🔵
59 条：第三人，因不能归责于本人的事由未参
加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内
容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之
日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。 《民法
典》第 406 条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按
照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 《民事诉讼法》第 238 条
（案外人执行异议）：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民
法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标
的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判
决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁
定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《民诉法解释》第 305 条（案
外人执行异议之诉受理条件）：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法
第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请
已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，
且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内
提起。
2.【大前提深度阐释】 提起第三人撤销之诉的核心实质要件：生效裁判实实在
在损害到了该第三人的民事权益。如果实体权益没有受到损害，就没有资格提
起三撤。 抵押权的追及效力：抵押财产可以转让；抵押权不受财产转让影响，
抵押权可以追及抵押物，无论房屋辗转到谁手里，抵押权人依旧可以就该房屋
拍卖变卖优先受偿。
也就是说：就算法院判决把房屋过户给李丽，中华银行的抵押权
依旧附着在这套房屋之上，银行的实体优先受偿权益完全没有遭
到损害。因此，银行不具备三撤原告主体资格。
主观题高频三组制度区分： ①三撤：针对
🔴
生效裁判本身内容错误，损害案
外人权益； ②执行异议：执行阶段，案外人对执行标的提书面异议； ③执行
异议之诉：异议被驳回，且诉求和原判决无关，15 日内起诉；如果认为原判决
本身错误，不能提执行异议之诉，应当走再审，不能提起三撤。
1.
【案情小前提】 即便案涉房屋过户登记至李丽名下，中华银行的抵押权依
🟢
然具有追及效力，实体民事权益没有受损。因此不符合第三人撤销之诉受理条
件。
4.【结论：法院不予受理。】
【扩充延伸】假设判决直接消灭、剥夺了银行的抵押权，此时银行民事权益
🟣
受损，才有权提起第三人撤销之诉。
