徐汇长桥溢价25%,说明了什么?

徐汇长桥的一幅宅地拍卖，因为有9家房地产公司参与，最终拍出了25%的溢价率，楼板价来到8.72万元/平方米。

一时间，上海土拍溢价率回归说，在业内外流传。这种说法有根据吗？是什么原因导致徐汇长桥溢价了25%？

要看到一场拍卖，还有同期登场的“冷凉地块”，那是普陀石泉和金山新城，这两幅土地的溢价率都是零，换个说法就是没有竞争，开发商“躺拿”、“笑拿”。一场拍卖一个热、两个冷，所以说土拍热度提升，我是不支持的。

长桥现象，看起来纯属个别。能不能持续影响土拍走势，一要看后续供应，二要检验上海各大主流城区的土地成色。

我小时候，植物园和西郊动物园，是上海学生遥远的春游旅行地。徐汇长桥最出名的地方，就是植物园。转眼几十年，上海植物园和上海动物园，都变成了相当市中心的一个地方，空气质量在城央地带首屈一指，徐汇长桥这个昔日的低级地段，也完成了“距离黄浦江500米”，无限靠拢徐汇滨江的地段蜕变。

除了地段之外，这个徐汇长桥地块，还存在“户型升华”，因为这是一块较低密度的住宅，换句话说，1.8容积率，可以部分产品打造成城市别墅，或者清一色舒适洋房，从而有更高的市场价值。

此前，招商蛇口在徐汇长桥打造的海上清和玺，就是12.8万元/平方米均价的洋房，招商积极夺地再战徐汇长桥，应该心中有底——这个地段行！

很多人会陷于对城央地段的固化思维。比如普陀的石泉、甘泉地区，很多老普陀很有感情，距离内环线也很近。但是很抱歉，现在作为10万+的地段出现，大多数人其实“有抗性”。

现在的所谓地段，再也不是按照与内环线的距离来确定，也不由得属于某某区、某某板块来确定，而是由市场的新购买力量说了算。本周的一场土拍，可以直接得出的结论，就是普陀石泉的地段价值，被徐汇长桥甩远了。