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2025环球网校一级建造师《建设工程法规及相关知识》考点精讲-第3讲-1.2物权的效力变动
【课前学习建议】
本讲包括物权的设立、变更、转让、消灭，掌握住动产物权以交付为准，不动产物权以登记为准
这一基本规则以及老师课上强调的点，同时注意不动产物权未经登记，不影响合同效力，做题时看清
说的是物权还是合同。
1.2 建设工程物权制度（★★★）
【本节知识框架】
1.2.1 物权的设立、变更、转让、消灭和保护（★★）
1.2.2 所有权（★★★）
1.2.3 用益物权（★★★）
1.2.4 担保物权（★★★）
1.2.5 占有（★★）
1.2.1 物权的设立、变更、转让、消灭和保护（★★）
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【课中知识拓展】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是
法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于
不动产登记簿时发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动
产所在地的登记机构办理。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另
有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
【例题·单选】甲将其房屋卖给乙，并就房屋买卖订立合同，但未进行房屋8产权变更登记，房屋
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也未实际交付。关于该买卖合同效力和房屋所有权的说法，正确的是（ ）4 9。【2018一建真题】
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A.买卖合同有效，房屋所有权不发生变动 信
微
B.买卖合同无效，房屋所有权不发生变动 系
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C.买卖合同有效，房屋所有权归乙所有，不能对抗善意第三人一
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D.买卖合同效力待定，房屋所有权不发生变动
【答案】A
【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记
簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于
国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。物权变动
的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭
不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，
不影响合同效力。
【例题·单选】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向
对方支付购房款 25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过
户登记手续。则下列说法中错误的是（ ）。【2009一建真题改编】
A.乙可以向甲主张违约金
B.甲必须收回房屋并向乙方交付
C.丙取得该房屋的所有权
D.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任
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【答案】B
【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记
簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于
国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。物权变动
的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭
不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，
不影响合同效力。本题中，注意甲和丙办理了过户登记，因此房屋所有权归属于丙。
◼ 不动产预告登记
《民法典》第221条规定：
①当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权（正向结果），
按照约定可以向登记机构申请预告登记。
②预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（否认其他
处分行为）
③预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90日内未申请登记的，预告登记失
效（正式登记的时间限制）。
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【例题·单选】预告登记后，3 8未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，产生的法律效果是
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（ ）。【2024二建法规真题微A卷】
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A.不发生物权效力 联
题
B.预告登记失效 押
准
C.权利人善意取得精不动产物权
D.通知预告登记人后，可以产生不动产物权变动的效果
【答案】A
【解析】当事人签订买卖房 屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按
照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，
不发生物权效力。预告登记后，债权 消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90 日内未申请登记的，
预告登记失效。
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