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AI选不了房,但能帮你把北京买房的功课做全,附workbuddy买房实战教程
AI选不了房,但能帮你把北京买房的功课做全,附workbuddy买房实战教程叭楼 · 买房工具箱 AI 选不了房，但能帮你把北京买房的功课做全 从政策到板块到房源，五个场景，把看房前该做的功课一次做完。 先说一个上周六的真实场面。 早上九点出门，两个中介带着看，一天走了三个小区。晚上回家想复盘，打开手机收藏夹，37 套房源挤在一起：哪套是南向采光、哪套户型别扭、哪套价格谈到了底——全靠脑子和便签。看完三天，脑子里只剩一句“感觉都不太行”。 这不是懒，是信息没有落地的位置。你收藏的是房源链接，不是判断依据。 而中介嘴上说的“这边性价比高”“再攒攒肯定能下来”，你也没法当场核。 这篇文章要解决的就是这件事 不教你怎么砍价，不承诺你买到最便宜的房。只讲一件事——把看房前那堆散落在网页、政策原文和中介嘴里的信息，整理成一份你自己能看懂、能对比、能拿去跟中介对账的决策报告。 01 先把边界划清楚：它能干什么，不能干什么 这一步不做，后面所有操作都会变成盲信。先记住一句话：AI 擅长的是“把你手上的信息排好队”，不擅长的是“替你判断该不该买”。 它擅长的 把政策原文拆成条款清单；把五个小区做横向对比；把一堆参数变成一张表；把重复问题一次问清并归档 它不擅长 替你判断这套房值不值；预测房价走势；替你核实房源真伪和产权；替你跟中介拍桌子 换句话说，AI 是你的信息助理，不是你的置业顾问。它能把“望京挂牌均价 63,426 元/㎡、环比 -0.53%”和“东湖湾西区挂牌均价 87,470 元/㎡、同比 -9.6%”这两句放在你面前，但“这个价我该不该接受”，还是你自己按下手印。 小技巧：每次中介看房过的房源自己做个excel和拍点照片存储到workbuddy资料库，后期会结合给你建议。以及房价参考建议。另外也可以要求中介将你满意的小区的近期的实际成交记录整理发你，你投喂给资料库，这样建议参考更精准。 02 第零步：把它装上，顺便认清四个区域 这一步真的只要五分钟。官网 https://www.workbuddy.cn/events/invite?inviteCode=gexmi2sxn069 下载安装，用我这个链接访问下，这样你我都可以获取650免费积分。或者扫码下载也可。 
Windows 和 Mac 都有。登录建议直接用手机号或微信，后面连接器授权会顺一点。 装完别急着问问题，先花一分钟认清界面。四个区域，记住分工就够了： 工具栏 顶部。关于、编辑、窗口这些入口 侧边栏 左侧。任务列表按文件夹分组，底部是你的头像 对话区 中间主战场。你提问、它干活，全在这儿 结果区 右侧。产物和变更都在这里，别忽略 配图 · WorkBuddy 主界面 
03 账号设置：进门前先把三件事办了 很多人装完就用，卡在第三步。房产信息量大，配置这一步值得花十分钟。 一、连上腾讯文档和ima知识库 左侧「连接器」→ 找到腾讯文档 → 点「+」→ 扫码授权。房子看多了，报告必然要存下来；存进腾讯文档的好处是手机随时能翻，路上中介再问两句你就能当场查。 二、把你的看房资料丢进「资料库」 左侧「资料库」可以上传房源截图、小区介绍 PDF、看房视频转写、置业顾问发你的方案页。关键动作：一次性把 37 套收藏按“小区名”分好文件夹再传，别全堆在根目录。这一步做对了，后面 AI 引用的是你自己的资料，而不是网上口径不一的公开房源页。 三、选对工作模式 默认是 Agent 模式，指令即执行，用来查资料、做对比最顺手。遇到需要先看方案再动手的活（比如“帮我做一份购房预算表”），切到 Plan 模式，它会先给你步骤再执行。房产这种决策重的事，多用 Plan 模式。 配图 · 连接器管理页 腾讯文档授权成功的卡片截图，右侧绿色小圆点要露出来（授权成功的标志）。配一句小字说明“看到这个绿点才算连上”，读者最容易卡在这一步。 04 装技能：房产这套流程里，这六样够用 技能商店在左侧「技能」，搜名字点「+」就装上了，不用配参数。装多了不卡，用到什么装什么。 
很大程度上，ai好用不好用，取决于你是否调取了对应的技能。没有技能的ai没有灵魂。 xlsx 房源参数表对比、成交量算账，生成 Excel 对比表 pdf 把 400 号文、置业方案 PDF 抽成文字再分析 腾讯文档 读写在线文档，报告直接落云 联网搜索 查政策原文和最新挂牌数据，带来源 browser-skill 让它操作你已登录的浏览器抓网页数据（进阶） 专家 · 投资 / 房产 选中后以专业角色回答，深度分析更对口 最后两张标了色的，是把普通用法升级成“自己动手取数”的关键。browser-skill 的价值是复用你已经登录的浏览器，不用重新扫码登录；专家中心的投资、房产类专家，相当于把一个通用助手换成了懂这行的同事。 配图 · 技能商店 搜「房地产」或「xlsx」的结果页，露出身前的「+」安装按钮和“已安装”计数。不要露具体积分价格，不同账号不一样。 05 场景一：政策解读——别看二手转述，看它拆条款 北京买房这几年，政策变化快到中介都讲不全。10 月 1 日起首套房贷贴息新政、京建发〔2026〕400 号文 8 月 8 日施行（公积金额度最高上浮 340 万）、房贷期限从 30 年放到 40 年——这些原文你未必看得懂，但你可以让它拆。 关键动作只有一个：要求它带来源、带日期、带“不确定就说不确定”。 可以直接抄的提示词 ▸ 帮我读一下 2026 年 10 月 1 日起执行的首套住房商业贷款贴息新政原文。 ▸ 请按“谁能享受 / 享受多少 / 什么时候开始 / 什么条件算享受”四条拆开， ▸ 每条后面注明信息来源和文件日期。没查到原文的部分直接写“未核实”，不要推测。 06 场景二：板块对比——它最容易被均价骗，你得先设好规则 这块最容易出问题。市面上的“均价”受成交结构影响极大：全市均价跌，不等于你要买的那套跌。 所以提示词里必须先写死口径，不然它给你的结论是漂亮但没用的。 可以直接抄的提示词 ▸ 帮我对比望京、东湖湾、天通苑三个板块，按下面口径整理成一张表： ▸ ① 各板块挂牌均价和成交均价分开列，标明来源平台和统计月份，不要混用； ▸ ② 每列加一栏“成交结构提示”，说明这个均价受什么影响（面积段、楼层、户型占比）； ▸ ③ 同一板块至少找 2025 和 2026 两个时间点，写清涨跌方向。 ▸ 表格末尾用两句话说明：这个均价能不能代表我关心的那套房，为什么。 按这个口径跑出来的结果会很有意思：8 月北京二手住宅网签约 1.39 万套、连续 6 个月在 1.3 万套以上，但望京板块 58 口径均价 63,426 元/㎡、环比 -0.53%，次新和标杆房源稳，老塔楼阴跌；东湖湾西区挂牌均价 87,470 元/㎡、同比 -9.6%，但大户型和低楼层折价极大，挂牌价和真实可成交价完全不是一回事。 这两组数字谁都没错，但它们回答的是两个不同的问题。 配图 · 板块对比表 让 AI 生成的横向对比表截图（xlsx 表格或图内表格），要求三列以上、来源和月份可见。裁掉多余的边框，只留表头和数据区。 07 场景三：房源对比——把收藏夹变成决策表 回到开头那 37 套。先手工整理，不用 AI：把每套的面积、朝向、楼层、建成年代、报价、单价、距地铁距离、中介底价、房屋备注抄成一张表，丢进资料库或直接粘进对话框。 然后让它做两件事：排顺序、挑毛病。 可以直接抄的提示词 ▸ 附件是我在看的 37 套房源参数表。请： ▸ ① 按“单价×面积×总价”做横向排序，标出同小区重复房源（说明可能是同一套重复挂listing）； ▸ ② 每一套列出至少 2 条值得追问的点（楼层、户型朝向、税费、历史成交）； ▸ ③ 结尾单独列一份“我应该先约看的 5 套”，并说明入选理由。 ▸ 不要给我推荐哪个最好，我要的是排序依据。 最后那句“不要给我推荐”很重要。你要的是它把证据摆出来，而不是它替你拍板——一旦让它给推荐，它会不自觉地讨好你。 08 最后一步：让它出一份你能归档的决策报告 把前面三步的结论汇总成文档。在对话区直接说： 可以直接抄的提示词 ▸ 把今天聊的所有内容整理成一份购房决策报告.docx，包含六节： ▸ ① 我的预算与硬约束；② 当前政策与我相关的部分（标来源和日期）； ▸ ③ 候选板块对比及口径说明；④ 候选房源排序表； ▸ ⑤ 我必须自己去核实的事项清单（产权、户口、学区、税费）； ▸ ⑥ 下周行动清单（看房顺序、要问中介的问题、要查的公示）。 ▸ 全文不要出现“建议买入”“建议放弃”这类判断句。 第⑤节和第⑥节是整份报告最值钱的两节。AI 替你把所有“不确定的”单独拎出来，剩下的才是你真正需要跑腿验证的东西。 配图 · 决策报告成品 报告里第③节和第⑤节的截图（打码业主和联系方式），突出“必须自己核实”那一栏的空条目感。 09 进阶：让它每周一早上替你做功课 买房不是一次性动作。议价空间在收窄，挂牌在变，政策随时可能再加一条。左侧「自动化」→「添加」，把下面这段设成每周一早上 8 点： 可以直接抄的提示词 ▸ 搜集北京二手房上周的成交套数、热门板块议价空间变化，以及本周新出的购房相关政策， ▸ 整理成一页摘要推送到我的腾讯文档，并在结尾列出“与我的看房清单相关的 3 条变化”。 ▸ 每条数据必须注明来源平台和统计口径，无法核实的写“未核实”。 设一次，管半年。关键是最后那句“与我的看房清单相关”——它把宏观信息过滤成了跟你有关的，这是自动化任务最容易做丢的一环。 10 三个坑，踩了就是给自己埋雷 坑一：把 AI 的结论当网签价 平台挂牌价、平台成交价、网签备案价是三个东西。AI 引用哪个都有可能，必须追问一句“这个数是挂牌还是成交、哪个平台、哪个月”。所有价格都要以网签为准。 坑二：被“满五唯一”四个字晃住 满五唯一免的是卖家的个税，大概 1%，不是给你省钱。有人跟你算“买家能省四五十万”，那是把两件事算混了。遇到这种说法，直接要求对方把计算过程写出来。 坑三：把身份证、房产证原件交给它 做对比、算税费、查政策，都不需要你的证件信息。凡是提示词里要你填身份证号、房产证号、银行卡的，一律停下。它帮不了这一步，你也不需要它帮。 11 五句话速查卡（建议截图存手机） 五句都可直接抄——覆盖了买房功课的全部环节 ▸ 1｜查政策：读原文，按“谁能享受/享受多少/何时开始/什么条件”四条拆， ▸ 每条注明来源和日期，查不到写“未核实”。 ▸ ▸ 2｜比板块：挂牌均价与成交均价分开列，标明平台和月份， ▸ 加一栏“成交结构提示”，末尾说明这个均价能不能代表我关心的那套。 ▸ ▸ 3｜排房源：按单价×面积×总价排序，标重复挂牌， ▸ 每套列 2 条要追问的点。不要给我推荐，给我依据。 ▸ ▸ 4｜出报告：六节结构——预算约束 / 政策 / 板块 / 房源排序 / ▸ 我自己要核实的事 / 下周行动清单。不写“建议买入”。 ▸ ▸ 5｜做周报：每周一早上 8 点，搜上周成交与新政策， ▸ 末尾必须列“与我的看房清单相关的 3 条变化”。 五句话的共同点：都在要求它给依据、标来源、说不知道。这三个词，比任何“帮我推荐好房子”都值钱。 不会写提示词？后台私信「模板」 我们把这五句话做成了可直接点选的完整模板，包括北京贴息新政核查表、板块口径对照表、37 套房源打分表和决策报告框架。后台私信「模板」两个字，看到就发给你，不用解释你的情况。 另外，卖房、买房、租房、求职与人生方向探讨都找叭楼。我们深耕望京，也做这一片的人。 #北京买房 #WorkBuddy #AI工具 #购房攻略 #望京 本文引用的政策与市场数据来自北京市住建委、财政部等公开渠道及公开报道（2026 年 8—10 月），各平台统计口径不一致，价格与套数以网签和官方最新口径为准。文中所有 WorkBuddy 操作均为可复现流程，不含任何付费引导。本文为工具实操分享，不构成买卖建议。
