六大行房贷减少7100亿,说明房市已经进入低迷阶段,普通人买房应该更加谨慎决策.

六大行房贷连续三年下滑且降幅扩大，确实是中国房地产市场进入深度调整期的标志性信号。但更重要的是，现在的房市不是简单的”全面低迷”，而是极端分化的结构性市场，普通人买房的逻辑已经彻底改变了。

一、7100亿房贷减少的真相

刚刚披露的2025年国有六大行年报显示：

– 全年个人住房贷款余额净减少7115亿元，较2024年的6211亿元降幅进一步扩大

– 这是自2022年底房贷余额创历史新高后，连续第三年”缩表”

– 建行、工行两大房贷龙头均跌破6万亿大关，集体告别”6万亿时代”

这笔钱主要流向了两个方向：

1. 提前还贷仍在持续：虽然凌晨抢号排队的场景消失了，但居民主动降杠杆的趋势没有改变，特别是利率高于4%的存量房贷借款人

2. 新增购房需求低迷：2025年全国商品房销售面积继续下滑，很多人选择观望或推迟购房计划 

二、当前房市的真实图景：冰火两重天

🔥 正在回暖的部分

– 2026年一季度出现明显”小阳春”：3月全国30城新房成交环比暴涨101.4%，20城二手房成交环比上涨90.3% 

– 一线城市领跑：上海3月二手房成交预计突破3万套，创近五年新高；北京、上海新房价格率先止跌上涨

– 改善需求成为主力：120平方米以上大户型成交占比持续提升，杭州、成都等强二线城市改善盘去化率超90%

❄️ 依然低迷的部分

– 全国大盘仍在下行：1-2月全国商品房销售面积同比下降13.5%，销售额下降20% 

– 三四线城市危机深重：部分城市库存去化周期超过12年，人口持续流出，房价阴跌不止

– 房企风险仍未完全出清：头部房企仍有巨额亏损，烂尾楼问题在部分地区依然存在

三、普通人买房的核心原则

现在买房，”要不要买”已经不是最重要的问题，”在哪买、买什么、怎么买”才是关键。

1. 刚需自住：可以买，但要守住底线

✅ 可以买的理由：

– 房贷利率处于历史低位，首套房普遍在2.95%-3.1%，部分城市低至2.8%

– 首付比例降至15%，购房门槛创历史新低

– 买方市场，议价权在你手里，不用抢房，可以慢慢挑

❌ 绝对不能碰的雷区：

– 不要掏空”六个钱包”付首付，必须预留6-12个月的月供作为应急资金

– 月供不要超过家庭月收入的30%，否则会严重影响生活质量

– 宁买核心区小户型，不买远郊大户型；宁买二手房现房，不买期房

– 坚决避开三四线城市的非核心区域，以及所有文旅盘、康养盘

2. 改善置换：抓紧窗口期，汰弱留强

2026年是改善置换的黄金窗口期：

– 换房个税退税政策延至2027年底，多地推出”以旧换新”补贴

– 你手里的老破小、远郊房正在加速贬值，越等越难卖

– 优质改善房（核心地段、好物业、高得房率）依然是抗跌硬通货

正确做法：先卖后买，出手手中的劣质资产，置换核心板块的优质房产，一步到位满足未来5-10年的居住需求

3. 投资购房：一律别碰

– 闭着眼买房就能赚钱的时代已经彻底结束了

– 现在绝大多数城市的租售比只有1.5%-2%，连房贷利息都覆盖不了，还不如存银行大额存单

– 房产流动性极差，一旦买错，可能被套牢十年以上

– 即使是一线城市，也很难再有过去那样的大幅上涨空间，投资回报率极低

四、最后的提醒

六大行房贷减少7100亿，本质上是居民对房地产的预期发生了根本性转变。房子正在从”投资品”回归”居住属性”，这是不可逆转的大趋势。

对于普通人来说，买房确实需要更加谨慎，但也不必过度恐慌。如果你是真正的刚需或改善，现在确实是一个性价比很高的上车时机。只要你不贪便宜、不追热点、不高杠杆、只买自己住的房子，就不会犯大错。

大家认为呢？